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苏鑫：人民币基金与房地产

作者: 苏鑫时间: 2011-01-06 15:39:04 来源: [ 观点网 ]

苏州今日上午16宗地出让总成交72.9亿

今年面临的状态，从整体上来说房地产宏观经济，钱要少一些。但是我的判断不会少得太多，因为经济还不可能快速地收缩，这样就造成经济冲突非常大。

　　苏鑫：各位观点的朋友大家好！

　　我跟各位分享的其实就两个问题，第一从基金的角度来看一下2011年人民币基金到底是什么样的发展，给各位带来什么样的帮助。

　　2010年有人说是房地产调控年，对基金呢很多的媒体都做了各方面的报告。地产基金的原由，财经杂志、中国企业家、新地产、主流的房地产都做了人民币与房地产基金的大幅的报告。媒体非常热门，为什么会这么热呢？这个基金在国内发展的状况怎么样？大家看一看，首先看一下从事房地产基金的有哪些人，一类是开发商直接做，今天上午颁奖的30人里面我估计有一半是自己做。第二是外资，现在有一部分机构也要做背景是因为外币进入房地产行业。第三类是创业，包括我。创业类要么是做金融或者是开发商的，包括经济出来一些高管。

　　对于基金来说实际上我们要回答三个问题：第一是钱从哪里来。从去年的一年的实践里看，目前有三个方面：1、要求基金经理人有良好的背景，有成功的案例，难度非常大。2、通过私人银行来融资；3、通过银行。钱从哪里去，基金从国际惯例来说分类1、核心基金；2、增殖基金；3、特殊机会资金，听起来比较绕口。怎么样赚钱我手里有一个小册子，这是北京的一些做基金的企业我们搞的基金沙龙，把有些人从而行业什么样的行业模式做了介绍。这一年多的实践，不同的人走的路不一样，到底那种模式适合中国发展不好讲。但是有一点如果完全照搬国外的模式到中国肯定是有问题的。比如国外的资金是先把钱拿过来，投资人不需要放在哪里，具体什么样的项目，也不能直接参与管理。起步的时候难，到底怎么去变通，未来怎么出手，怎么赚钱这样来估计。有了样本间之后在国外的模式扩展规模。媒体把2010年冠为人民币地产基金元年，我们看到的现象不仅仅是媒体报道的一片红、一片好，我们关注人民币三个主要的合作方面，我们看看他们是怎么看的。作为投入人首先你跟他谈基金的时候他要问你，你是不是合法公司，如果对开发商需要回答的问题你为什么要求的收益汇报超过，你不就是一个融资平台吗？我们对这个行业认知有很多的偏差。实际上基金是有老百姓的钱，要有专业的能力。他不是简单地利用这个平台，对于政策监管的层面，在去年底咱们了一个非常高端的杂志的封闭论坛，将可能地领导之外我、刘总都参加了，开始很兴奋后来感觉实际上从政府来说对房地产基金还是偏于冷淡，甚至可以用漠视来说。因为放在房地产基金是很好的，如果放在房地产融资平台也是非常小的支点，而且只要钱和房地产结合在一起，现在这个环境上都是不受支持的。

　　但是我开完会之后我们非常乐观，我们相信人民币基金有非常好的未来有三点：

　　1、人民币基金如果发展得好，对房地产行业的融资环境有改善。我们现在房地产行业的直接融资非常少，不到10%，大部分是靠银行贷款，靠预售。银行贷款占地比较很高，如果行业有波动最终冲击就是经济，把银行拖下水。如果增加直接融资对这个行业抗风险有很大的帮助。

　　2、现在基金的投资方向与目前政府对房地产调控的趋势方向是不矛盾的。目前政府调控方向是普通住宅保护，现在基金投的方向有三类：商业地产、住宅、保障性住房。投到第二类大家有疑问了，说基金造成了房价的商家，因为政府不给房地产融资的，他就只能降价了。现在你给房地产融资你就是帮凶。但是大家想想属于民间的钱很多，把买房子的钱变成了供给，变成了土地开发，我们是相当于把最终的需求变钱有一部分变成了供给，是抑制了房价太是提升了房价。

　　3、我们看到这些年房地产风风雨雨，其实背后有很多东西跟行业没有关系。比如房地产泡沫化，说到底是钱多，流动性过剩造成的。现在为什么会出现去年一年投资涨，为什么前几年比现在流动性还大没有涨呢？因为房地产程度了吸收流动性的海绵，现在政策是不让房地产做海绵，有没有一些类海绵的东西呢？比如基金。

　　我们先看看整个地产金融，今年面临的状态，从整体上来说房地产宏观经济，钱要少一些。但是我的判断不会少得太多，因为经济还不可能快速地收缩，这样就造成经济冲突非常大。第二房地产要一个数据，说2010年这个行业从预售和融资拿到6万亿，投出去4万亿，换句话这个行业在去年一年净2万亿，但是很多开发商是没有钱的。就造成严重分化，一部分是上市公司钱很多，还有一些企业是急需钱状态。对开发商我们未来面临融资的渠道一个是银行，但是难度会越来越大。第二是信托，流动性很高，但是从去年地政策上受到了一定的限制，监管更严格，因为毕竟是金融的行业，政府担心控制不好有很大的负面的作用。第二我们能够想到的就是基金，背后的背景就是现在整体的流动性是收，但是不会很多。整个社会流动性非常强，老百姓民间资本非常强。我们总归要有一个出口，开发商如果需要钱，我们为什么不考虑跟基金结合呢？我们的预判前面的假设都能实现，2011年议定是地产基金年。谢谢各位。