门外的野蛮人 私募基金热钱“袭击”房企

观点网

2010-11-28 22:13

  • 按之前有些私募进行股权投资的话,也很大可能附带其他条件,甚至包括“对赌”也不好说,但即使有对赌也是属于正常的市场行为,双方你情我愿,就像恒大赌输了12亿一样。

      观点地产网 见习编辑李宁 11月24日,福建房企明发集团发布公告称,公司向私募基金华平((WarburgPincus)发行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证,此次发行债转股的资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

      公告显示,公司将发行15.52亿港元的可换股债券,于2015年到期,可转换为股份,年利率为5厘,每半年支付一次利息。倘若悉数转换为股份,明发将按每股2.9港元发行5.35亿股股份,发行股将占公司已发行股本的8.92%,另占经发行扩大后公司已发行股本的8.19%。

      据明发披露还将向华平基金发行3.88亿港元的认股权证,倘若认股权证悉数行使,明发将按每股4.36港元发行8897万股股份,按可转股债券和认股权证总发行达6.24亿股,扩大后将占公司已发行股本的9.42%,按11月24日的明发最后的股价计算,每股2.9元的可转股发行溢价为16.94%,每股4.36元的认股溢价为75.81%。

      CB可转股债券融资

      10月以来,伴随着限购令,限贷政策的进一步强势推出,内地房企选择各种渠道进行融资,包含了发债、配股、信托等,主要融资战场则集中在香港,而大部分房企选择融资的手段是发债,但发债带来10点多的高息成本却压在每一个房企身上,此次明发选择策略不同的可转股债券,年利率仅为5%。

      关于此次可转股债券融资安排,明发集团副总裁潘永存接受观点地产新媒体采访称,这次债券融资是属于CB可转股债券,明发这个时候融资,则主要是考虑到目前不明朗的市场环境下,为公司明年的发展储备更多资金。

      公司明年还将重点发展二线三线城市的商业地产,已经有意向在沈阳、天津进军,选择与华平合作是双方都非常看好商业地产。发行转股债券后,明发仍然拥有绝对的控股权,华平全部债转股也不会超过25%股权,对公司内部股权结构没有任何影响。

      明发5%的年利率,与花样年、恒大、碧桂园10%点多的高息形成鲜明对比,为何其他的房企老大哥会选择高息去融资呢?历来以追逐高回报的私募基金,又是怎样盘算的呢?

      观点地产新媒体带着种种疑问联系了国元证券分析师李兢,据他称,华平选择投资明发,是它一直都看好内地的商业地产。目前热钱进入内地市场也只有两种途径,一种是股票,一种是股权投资,明发与华平的战略合作,应该有两种目的,一种是明发很缺钱想要钱,另一种的华平很想进入商业地产领域。

      从公告上看,对双方来说应该是双赢的选择,按认股价4.36溢价计算的话,其实华平今后收益回报应该在10%以上了甚至更高,它的回报收益也不见得比高息低,明发不愿意高息发债融资,自身的负债率杠杆与其他房企相比处于较低,这次华平投资显然是看好明发的,私募基金现在追逐高利润一般在15%到20%多,说明双方都能接受各自的条件。

      赴港发债的企业,虽然是高息,但对企业自身的股权没有影响,所以不用担心股权会被稀释,因为股权分散的话对于内部股权结构是不利的,也不利于公司的融资和发展,另一方面赴港高息发债的企业不选择可转股,主要原因是自己的条件暂时可能不够,另一方面是私募拥有选择权,因为可转股的要求条件比发债更严格,要求公司每年的盈利能力及负债率等等。

      私募热钱投资房企

      据金融分析家杜丽虹表示,此次华平与明发的合作,是属于正常的市场化行为,人民币升值的同时,肯定吸引境外热钱投资内地市场。发行可转股债券肯定与高息发债不同,不同的金融工具,带来的回报也不同。

      虽然年利率较低,但一旦可转股之后,给华平带来的收益也是显而易见的。当然合作的前提,按之前有些私募进行股权投资的话,也很大可能附带其他条件,甚至包括“对赌”也不好说,但即使有对赌也是属于正常的市场行为,双方你情我愿,就像恒大赌输了12亿一样。

      标准普尔房地产分析师符蓓接受采访中也谈到,其实房地产行业向来都有基金的参与,一直都没有断过,包括麦格里、摩根士丹利也都有买进卖出过房地产企业的债券,这在许多私募基金、信托资金都是一直存在的现象。

      海外资金这两年针对国内房地产投资一直都有流进流出,明发采取不同的金融工具可转债券融资,这种年利率也很普遍。之前的瑞安房产就发了可转债,是3点多的利息,银泰百货也发了可转债,大概是2点多的利息。

      所以可转债只能与可转债比,贵的是高息债券,是那些没有可转股的机制的债券,有可转股的机制利息都会便宜点,可转股机制本身就是有价值的,债转股本身是一个复杂机制的综合结果,要考虑到可转股的股价,及其他相关的附加条件等等。

      私募基金真正进入中国不超过十年,真正走入大众视野,则是在国美之战中,一夜成名的“贝恩”资本。与贝恩齐名的华平,同样管理了300多亿美元的资产,业务遍及全球。这些机构投资者一直也有显著的别称--门外的野蛮人,以此形容其心之大。

      门外的野蛮人华平

      一石激起千层浪,明发与华平的联姻也令业内关注。

      美国华平投资成立于1966年,是以纽约为总部的领先的全球私募股权公司,华平投资设立了13个私募股权基金,在超过30多个国家逾600多家公司投资达350亿美元。资料显示,华平一直热衷于投资房地产企业。

      2005年11月1日,华平以不少于人民币2.5亿元参与融科项目的开发建设,双方同时在包括二线城市在内的中国内地寻找及开发新项目;2006年2月,华平投资银泰百货9000万美元,占35%股权;同年6月,华平集团宣布4500万美元投资阳光100房地产公司,与其就成都的项目进行股权合作;7月,绿城中国曾获华平创投、淡马锡等逾4亿美元投资。

      2007年1月,华平与浙江绿城中国签订了战略合作框架协议,双方将在内地房产市场投资方面进行长期合作;同月,华平集团以3000万美元增资扩股的形式入股上海中凯房地产公司,占有25%的股份;2008年7月,华平旗下子公司以6.6亿元购买中兴商业337.74万股股票;2010年6月19日,华平投资联合中信产业基金、复星集团、渤海产业基金向红星美凯龙注资26亿元人民币。

    撰文:见习编辑李宁    

    审校:0



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本金融