停不下来的降价 万科西西弗斯式怪圈
作者: 周静怡     时间: 2010-11-22 00:05:30    来源: [ 观点网 ]

依靠快速周转来保持开发规模的万科，在制定销售“及格线”的背后，也有注定停不下来的扩张的苦恼。

　　观点网 周静怡 数日前，武汉万科低调发布的一则优惠消息，引发了一场让业界讨论和猜想万科降价的蝴蝶效应。

　　万科降价之辩

　　11月18日，武汉万科网站发布消息称其旗下在售的五大项目同时推出优惠促销活动。包括每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼等。

　　武汉万科相关人士表示，5个项目作出这样一个相当于是大型让利的活动，是为了庆祝武汉万科前十个月销售额超过41个亿，持续排名第一。

　　在二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被猜想为引发新一轮降价潮的堤口。事实上，在销售已经数月创新高的前提下，万科并没有过多的需要降价的说法。有媒体援引万科内部人士的发言报道称，无论是外部还是内部，万科都不存在降价的动因。

　　这已不是年内第一次传出万科即将引发降价潮。4月份第一次调控出台后，万科在北京、深圳等数个城市实现区域性促销，万科董秘谭华杰并没有完全否认降价的说法。只是表示，定价的事宜有分线公司自行决定。

　　“总部的要求是开盘单月内把房源60%销售出去。如果是没达标，那就是该分公司'不及格'。”谭华杰彼时表示，“总部当然有决定定价的权利，但是现在都把权利下放到分公司，当然，万科总部对定价的高低还是有一定的判断。”

　　在近期一份国信证券的研究报告中，其也指出事实上万科的定价相当灵活，既不用成本法定价，也不用市场比较法，而采用百日询价法，通过销售前一百日对客户询价的方式定价来销售，提高销售率。

　　因此此番武汉万科的优惠行为，兴许只是区域公司为达到销售目标而制定的促销计划。据了解，万科在深圳也出现了总价8-20万元优惠的消息。万科则解释为打出促销的楼盘皆为尾盘。

　　但万科这在数个城市出现的优惠行为并没有遍及全国。在上一轮调控中普遍出现价格调整的北京、上海等万科楼盘，也并没有降价计划。显然，这次武汉万科单一的促销行为并不足以引起有关降价的猜想，因为同属于中部二线城市的长沙万科目前销售的三个项目，不仅没有出现降价，并且单价比之以前还大幅上涨近千。

　　财经评论员叶檀在接受采访谈及武汉万科促销行为时，表示万科降价说明某一个类型的房地产商已经开始回笼资金了。

　　事实上，依靠快速周转来保持开发规模的万科，在制定销售“及格线”的背后，也有注定停不下来的扩张的苦恼。

　　停不下来的万科

　　在万科发布2010年中期业绩后，万科副总裁王文金表示万科一直通过快速周转、控制负债规模来保持稳健的财务状况。于是在万科灵活定价的快销行动下，其一次又一次的打破自己创造的销售纪录。

　　据媒体报道，截至第三季度末，万科今年的实际开工量达到875万平方米，超出全年计划20万平方米。在加大开工的同时，万科事实上可售资源存量较低，产品库存可供大约3-4个月的销售量。万科必须在加大开工的同时，及时补充新增土储。

　　“万科处于一个行业的终端，规模比较大，土地也比较多，各地楼盘很多。这样的开发商所受的资金压力是比较大的。虽然他今年销售已经创出新高，但是等到他真的要把现金拿回来弥补他未来的建设和土地这部分的时候，我觉得还是有点缺口的。”在评价武汉万科降价的时候，叶檀也如是评价万科目前的开发状况。

　　万科曾表示，自2004年以来，万科持有的土地资源始终保持2至3年的开发量，这是可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平。

　　万科坦言，过去若干年，万科的土地储备量、利润率均处于行业低位，而周转率一直领跑行业，资产收益率则领先于行业平均水平，这些特点均与万科的策略选择相吻合。

　　尽管自称保持在企业开发和增长的下限水平，但万科今年在土地市场明显比去年积极。虽然其大部分获取项目都位于二三线，但在快速销售周转前提下，万科也不得不巩固在一线城市的阵脚。

　　根据公开资料，万科今年不仅在北京区域销售表现突出，也分别在北京的房山区、昌平区、海淀区拿下了数块土地，同时在临近北京的河北省香河县也有所斩获。

　　11月15日，万科更是联合五矿建设，以52.27亿的招标价获得北京唐家岭的两宗住宅用地。

　　在数日之后的11月19日，万科转战南京，以8.6亿元的价格拿下了栖霞区仙林湖的商住地块。

　　截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地超过70幅，拿地总金额超过450亿元，权益规划建筑面积共计1700多万平方米。而目前万科拥有的现金已超过400亿，三季末净负债率仅27%。

　　与此同时，首十月销售已经突破869亿的万科，无疑已经将一只脚踏入了千亿俱乐部。

　　销售近千亿的万科，并没有过多需要降价促销的理由，然则注定停不下来的模式，却让万科不得不在快速开发的同时，支出大量的地价款以补充日后的开发需要。

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