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经纬地产：楼市周评(11月6日-11月12日)

作者: 经纬地产时间: 2010-11-18 17:24:25 来源: [ 观点网 ]

北京通州一楼盘开盘直降7000元将补偿老业主

　　【热点评论】宏观环境

　　我们的观点

　　宏观环境决定中国楼市向上趋势不变

　　随着楼价的不断飙升，国民谈房色变，房价由一个市场经济简单的供求问题上升为备受关注的民生问题了。于是有了4月的新政，在8、9月市场量价齐升的时候，十一黄金周前政策再次出台，政策加码，限购限贷使得房地产市场成交再度回落。

　　在市场环境下，政策永远只能起到临时性的作用，而最终仍会回归市场调节。所以，中国楼市未来的发展，从根本上还是要看国家的宏观经济社会发展大趋势。

　　通胀压力与人民币升值预期，房产投资需求增加

　　在刚刚出台的国家经济数据中，10月居民消费价格(CPI)同比上涨4.4%，比9月份涨幅扩大0.8个百分点，创25个月新高。通胀压力较大，虽然国家在10月20日宣布加息，但央行加息后1年期存款利率只有2.5%，相比CPI指数而言还处于负利率时代。这种情况下会导致国内资金流向其他投资渠道，房地产便是其中一个很重要的保值升值方向。

　　而人民币汇率本质上来说是一个价格问题，美元的价格问题，受国际经济环境的影响更大。当存在人民币升值预期时，国际资金会源源不断地进入中国市场寻求投资机会，一方面境外资金本身与人民币升值带来的收入效应和财富效应都会使房产的投资需求增加；另一方面外资涌入带来的外汇占款会增加国内的货币供应量，也会带来投资需求的增长。日元升值后的房地产市场持续繁荣对此已给予了充分证明。而以目前的国际形势来看，我国人民币升值将会是一个渐进的过程。

　　经济稳步增长，购房需求不断释放

　　日前，中国物流与采购联合会发布10月PMI数据。10月份，CFLP中国制造业采购经理指数(PMI)为54.7%，环比上升0.9个百分点。这显示当前我国经济向好趋势进一步巩固，未来经济发展将呈现稳步较快态势。经济面稳固使国内就业率保持在合理水平，国民对失业的担扰不大，且民众普遍预期未来薪金将能够稳定上涨。随着每年GDP的稳定增长、人民收入的持续上升，同时会带来自住需求和投资需求的增长与释放。

　　城市化进程不断加深，购房需求持续增长

　　城市化的发展是增加住房需求的社会基础。我国已经进入城市化加速发展阶段，未来若干年内，我国将有数以亿计的人口从农村转向城市，随着城市化进程的不断发展，城市空间形态不断优化，城市产业功能区分也变得更加明朗化，旧城改造、新城开发，再配合基础设施的建设与升级，这一系列城市化进程中城市空间形态优化的过程也会激发出大量的有效住房需求。同时，现行的独生子女政策又有望放开，人口红利在十年内都还不会消失，这将导致城市住宅需求不断增加。

　　总之，由于城市土地的稀缺性和需求的不断上升，房地产市场发展向上发展的趋势不变。而城市基础设施的建设和配套不断的完善，同样能带来资产价格的上升。

　　名家PK

　　胡晓炼：央行将继续运用货币政策工具

　　(作者：中国人民银行副行长)

　　央行会继续灵活运用传统货币政策。11月10日央行再次提高存款准备金率，这一政策工具的使用，表明了央行在管理流动性方面的态度，也表明了央行会持续地使流动性供给和银行体系的流动性合理化。

　　吴晓求：仍存加息可能管制价格没必要

　　(作者：中国人民大学金融与证券研究所所长)

　　10月份经济数据基本符合预期，CPI超过4%是一个非常重要的警戒线，一般CPI超过4%货币政策会做出一定的调整，11月10日晚央行政策存款的调整存款准备金率就是为应对4%以上的通胀。在中国，加息与CPI变动有高度相关，如果未来CPI继续在4.4%以上，存在加息的可能。目前CPI变动除了货币因素以外，还受自然灾害和国际商品价格传导因素影响，这些因素都能CPI变化，通过货币因素影响他们效率很低，在制定货币政策的时候这点需要高度关注。

　　黄桂田：CPI在意料之中年内或再加息

　　(作者：北京大学经济学院副院长)

　　10月份经济数据并不出乎意料，跟市场之前的预计相差不大。四年以来采取宽松的货币政策，导致货币供应量流动过剩，国外商品和原材料价格的上涨，也是导致国内农副产品、工业原材料上涨。CPI上涨总体还是货币因素在起作用，国内外的货币供应量流动性过剩，抬高了CPI的走势。CPI未来还会继续上扬，并且不排除央行在年内还将采取加息等政策来调控物价。

　　宏观调控方面国家可能选择一定幅度的加息，幅度不会太大。因为全世界主要经济体都在保经济增长，国际社会的宽松货币政策给中国造成宏观调控的压力，以美国为代表的宽松货币政策会导致了外国因素造成的货币流动性过剩，有可能热钱会流入到中国。国家需加强多流通性和热钱的调控，动用国家储备力量对农副产品调节。综合的来讲，不能简单的使用紧缩性政策，否则会引起新一轮中国经济波动。

　　【一周资讯要点】

　　宏观背景

　　10月份国民经济主要指标数据

　　其主要内容如下：

　　一、工业生产平稳增长

　　10月份，规模以上工业增加值同比增长13.1%，比9月份回落0.2个百分点；1-10月份，规模以上工业增加值同比增长16.1%，比1-9月份回落0.2个百分点。

　　二、城镇固定资产投资增速高位回稳

　　1-10月份，城镇固定资产投资187556亿元，同比增长24.4%，比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国有及国有控股投资77950亿元，增长19.2%；房地产开发投资38070亿元，增长36.5%。

　　三、社会消费品零售总额保持较快增长

　　10月份，社会消费品零售总额14285亿元，同比增长18.6%，比9月份回落0.2个百分点。1-10月份，社会消费品零售总额125313亿元，同比增长18.3%，与1-9月份持平。

　　四、居民消费价格涨幅扩大

　　10月份，居民消费价格(CPI)同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点。其中，城市上涨4.2%，农村上涨4.7%；食品价格上涨10.1%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨5.0%，服务项目价格上涨2.5%。1-10月份，居民消费价格同比上涨3.0%，比1-9月份扩大0.1个百分点。

　　五、工业品出厂价格涨幅有所扩大

　　10月份，工业品出厂价格同比上涨5.0%，涨幅比9月份扩大0.7个百分点。分类别看，生产资料出厂价格上涨5.8%；生活资料出厂价格上涨2.6%。10月份，工业品出厂价格环比上涨0.7%。1-10月份，工业品出厂价格上涨5.5%，涨幅与1-9月份持平。

　　央行大力收紧流动性硬撼热钱

　　据统计，9月份以来，热钱流入规模达13000亿元，而央行回收流动性约达万亿元。上周五，在央票利率全面上调、加息预期加剧的担忧下，沪指重挫5.16%，创14个月最大单日跌幅。实际上，10月份的股市行情由涌入的热钱带动；但在通胀压力持续上涨的当前，央行已下决心全面收紧流动性。

　　央行前天在公开市场发行了150亿元3月期央票，参考收益率从1.7726%涨至1.8131%。当天，央行还发行了100亿元3年期央票，中标利率为3%，前一次为2.85%。此外，央行还进行了400亿元91天期正回购操作，中标利率为1.81%，高于上期的1.77%。央行上周净回笼300亿元，而上上周仅净回笼5亿元。而此前几天，央行才宣布上调存款准备率，预计将回收约3500亿的资金。

　　据统计，9月份以来，央行通过公开市场操作净投放资金1815亿元，但两次通过上调存款准备金率相当于回抽资金7000亿元，加息一次估计回收存款5000亿元，也即，9月份以来，央行回收流动性有10185亿元。

　　我国货币供应规模达70万亿成全球第一

　　央行11日发布数据显示，10月份我国新增人民币贷款达5877亿元，环比略有减少，但同比多增3347亿元。数据还显示，金融危机以来，我国累计新增人民币贷款已超过17万亿元，货币供应规模接近70万亿元，超过美国成为货币供应量第一大国。

　　市场普遍认为，流动性过剩局面正在形成，如不采取调控措施，物价上涨压力必然显现。央行自16日起，上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，向市场释放收紧流动性的信号。

　　人民币对美元即期汇率大涨0.51%

　　11月9日银行间外汇市场即期交易中，人民币对美元询价系统收盘大幅飙升，单日涨幅达0.51%，创下2005年汇改来单日最高涨幅。分析人士指出，随着G20峰会临近，人民币汇率有望继续保持宽幅震荡，但年内大幅升值可能性不大。

　　当日询价市场上，人民币对美元汇率盘中波幅达到492个基点，创下汇改以来的最大波幅，最终收盘上涨0.51%。美元对人民币即期汇价收报6.6440，较前一交易日走低341BP。当日美元对人民币汇率中间价为1美元对人民币6.6580元，较周一大幅走低112个基点，再次逼近6.65整数关口。

　　1年期央票利率意外上行紧缩预期升温

　　昨日，央行1年期央票发行利率意外上行，较前一期上调5.24个基点，达到2.3437%，令市场紧缩预期加强。根据中国债券信息网数据，央行共发行320亿元1年期央票，收益率为2.3437%，较上周同期发行额减少190亿元，发行利率上行5.24BP。昨日无正回购发生。此前，市场预期1年期央票发行利率与上周持平的可能性比较大，因此昨日发行利率上行令市场颇感意外。

　　10月份中国进出口值2448.1亿美元增长24%

　　据海关总署10日公布的数据显示，10月份中国进出口值2448.1亿美元，增长24%。其中出口1359.8亿美元，增长22.9%，比上月放缓2.2个百分点；进口1088.3亿美元，增长25.3%，比上月提高1.2个百分点。

　　数据还显示，1至10月，中国进出口总值23934.1亿美元，比去年同期(下同)增长36.3%，进出口规模已经超过去年全年水平。其中出口和进口规模也分别超过去年全年水平，出口12705.9亿美元，增长32.7%；进口11228.2亿美元，增长40.5%；贸易顺差为1477.7亿美元，减少6.7%。

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