　　观点网见习编辑陶鲤 10月27日，国际物业顾问仲量联行在广州发布了一份关于珠三角城市群中的商业地产、写字楼物业需求研究报告，在该份名为《珠江三角洲：提升价值链》的报告中，仲量联行指出：随着珠三角主要产业的演化、升级过程，以及未来经济发展战略，商业房地产在新珠三角经济模式中扮演的角色日益显著，市场机遇也不断增加。

　　报告指出，珠三角是中国人口最为密集，也是经济发展速度最快的地区之一。2009年，珠三角常住人口约为4,800万，实际人口可能高达6,000万以上。GDP估计达到32,110亿元人民币，分别约占广东省和全国同年GDP的82%和9%。如果将香港和澳门两个特区经济体考虑在内，把研究范围扩展到大珠三角地区，则2009年该地区的GDP高达49,920亿元人民币。这一数字已大大接近长江三角洲（长三角）的GDP值（59,710亿元人民币）。

　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平指出，“未来十年内珠三角的经济结构调整规划，将对该地区的房地产市场带来深远影响，新支柱产业的兴起和发展将为各种商业房地产带来新需求。”珠三角经济结构调整以及提升价值链后，包括写字楼、产业园以及工业物业等，需求将有所增长。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“对于南中国的投资者、开发商来说，市场重心稳步转向优质房地产将为其带来投资和开发机会。而对于租户而言，优质房地产的出现不仅将为其提供升级机会，还将推动商业物业的租赁市场更深入和有效地发展。”

　　吴仲豪分析称，新产业的出现和发展以及国内新兴市场的开放，将为珠三角营造更有竞争力的商业环境。市场对更加成熟完善的房地产解决方案的需求将增长。为了促进和培养这些新型企业的发展，物业管理和资产管理方式也必须随之改进，拥有更大的灵活性，从而适应租户的需求。

　　仲量联行预计，在珠三角城市群中，广州和深圳的写字楼空间需求将最为强劲。目前这两座城市的服务业已发展成熟，随着其经济继续转型，将减少对制造业的依赖，而服务业将得到进一步的发展。

　　“事实上，该地区为促进新经济结构发展而作出的房地产结构调整已经开始在广州和深圳得到显现。两座城市的新中央商务区分别在珠江新城和福田中心区逐渐形成。”仲量联行市场研究部门人士表示。

　　据仲量联行统计，目前珠三角城市的写字楼空间约在1,850万平方米，其中广州和深圳两市共占总存量的78%左右。如果要实现国家发改委制定的发展目标，即在2012年和2020年前将服务业占珠三角GDP的比重分别提高至53%和60%，预计还需要进一步扩大写字楼空间。

　　在过去的五年时间里，新中央商务区的开发已使广州和深圳的甲级写字楼存量分别增加了一倍和两倍。尽管市场需求能够基本吸纳近年来急剧增长的写字楼存量，但由于这两座城市新在建商业写字楼开发项目多，预计短期内这两座城市的写字楼市场都将处于供过于求的状况。不过，预计这种状况只是短期现象，企业扩张和升级要求有望带动写字楼的市场需求。

　　“在很多情况下，如果物业没有一个统一的业权结构，就很难提供一个更为成熟完善的房地产解决方案。开发商如果改变其'建造-出售'的企业开发战略，成为单一业主，就不仅能够更好地把握市场需求增长机会，还能通过提供租赁和物业管理服务，以及在房地产资产的长期升值中获得属于非开发项目的年金收入。因此，预计珠三角的商业房地产市场的发展将最终与整个亚太地区内其他比较成熟的市场保持一致。”吴仲豪补充道。

　　报告同时指出了珠三角房地产市场发展可能存在的风险，其中之一就是市场的快速发展，可能导致部分城市例如广州和深圳的写字楼市场出现短期供过于求的局面。此外，珠三角经济结构转向有附加值技术的产业也可能导致部分拥有传统集聚优势的产业离析，削弱竞争力。不过，仲量联行认为，从中长期来看，市场对优质房地产的需求仍相当强劲。