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毕建超:文登市的房地产项目投资
作者: 观点地产网     时间: 2010-10-13 10:17:04    来源: [ 观点地产网 ]

本届文登行论坛的议程主题是:区域经济与地产发展,下面我们将正式进行论坛的演讲环节。今天上午政策研究中心王珏林先生,文登市人民政府副市长谭远国先生,世联地产首席技术官黎振伟先生,金科集团副总裁李战洪先生都将为我们奉献精彩的城市观点论坛文登行的主题演讲,同时我们还将先现场的嘉宾推荐我们文登市的优质土地项目。

  接下来我们推荐山东文登以及非常优质的土地商业项目,接下来我们有请文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生做房地产项目推荐。

  毕建超:各位嘉宾各位领导上午好,下面就是我从四个方面介绍文登市的房地产项目投资,第一是看城市,城市这一块刚才还是让陈主任发展介绍我都不一一介绍了,我们下面从需求开始。

  我们现在的文登市场现在基本上我们自己确定为洼地,拥有无限的升值空间,现在文登的房地产市场按客户排量和置业的特色特征来算的话,我们可以分为文登城区和南海新区,文登城区主要的板块是对内市场,南海是对外市场。现在文登的城区的房地产主要是老城区和新城区和经济开发区,根据现在开发调研的项目来看,我们问的住房项目基本上已经从新城区转移,而南海板块它主要是面对对外特征,它的竞争主要是在周边,在那主要是乳山,还有威海地区,但是相对周边地区来说,文登南海地区无论是在房价还是地价都有绝对的地理优势。下面我们再看一看需求,现在是内需强劲,外需无限,内需主要是对内市场,城区方面主要是对我们的政府工作人员、企业的高官等等,还有包括我们农村的进城人员,包括东北、西北三个地区还有我们南下山东的一些,当然威海地区是中国跟韩国最为密切的城市,就是外籍的人士购买的比较多。然后是外企,因为对海边的人群来说,区域客群发展潜力比较大,现在正在进入高度养生区,形成了一个养生产品慢慢地在兴起,并且中国的海岸以进入了“迷你时代”,文登南海已经有高端的发展。

  文登主要是在三个地区,江浙一带的投资人群,其中我们是为了防止文登南海产生“候鸟型”的城市。另外我们中间高官的人群也在南海旅游度假。将来外来的需求的一个客群城市化带来的,另外城镇中高收入家庭蕴含着巨大的市场,包括北京、上海他们也继续来投资,来置业来度假。

   下面我们最后一个主要的观点就是看项目,我们的项目完全是倾国倾城,就是每个项目有自己的特点,各不相同,首先我们重点推荐的是地块主要有新城区的地块,它位于城市的中心区,是地块一。地块1它是在滨城区的中心,也是比较安静,周边环境新城区的核心区与政府中心相望,占据天时地利人和文登学公园已经建成,政府中心五星级酒店汽车总站商贸城已经投入使用,两河改造的市民文化中心博览中心包括体育公园也马上投入使用,它四面全部面临是城市,它的地势比较平缓,可利用价值比较高,地质、环境都比较好,西南部有一个小河可以开发利用。

  该地块的用地总面积是705亩,适合大综合的一个开发,也适合打造成成为文登的一个新地标,本项目的净地价格是80万/亩,其中最左边的地块一就是为了地势的安排。这一块是一个商业经济,我们整个土地的价值投入应该是在5.8亿。我们再看一下周边,现在高端周边的楼盘也比较稀缺,如果会成为一个城区的一个改造住房的一个第一只手,现在本项目在售项目成交量大概在2900-3800元,初步看项目的总投资占52.1亿元,32.1亿元,利润总额税净利润在十亿元,投资回报率还是比较大的。

  然后是开发区的项目,开发区就是看投资者的满意,开发区92年是文登产业领军板块,从业人口是达6恩万人,地块以老城区都相邻,环境也比较好,面积从30平到20亩不等,下面我们重点介绍一下南海度假区的地块,我们现在是定位是投资指南的第50页,所有的地块都位于南海旅游度假区内,距离金滩约600-1500米,各地块的四周主要路网均已建成通车,下午咱们就可以看一下,A、B、C已经投入使用。A地块就是豪华小区,宗地A、B、C净地价格初步确定招拍挂底价,60万/亩,折合楼面低价分别约750元/平方米和1000元平方米。我们这里前面有一个万亩松林,它可以抵挡海风抵挡潮气。下面我们分析一下周边的一个竞争对手包括一个楼盘的分析,现在地块A、B、C大部分已经出让和开发,项目所在区域的楼盘均价已经在6400元以上,南海度假新区的设施率完善和人气指数攀升,未来的升值潜力比较巨大,我们开发建议就是地块A、B、C的高层公寓包含一些精装修30万元-50万元的舒适产品为主,一块地一般是高端的楼盘。通过分析是他们的利润率都在30%以上,就是税前,所以说回报率还是不错的。另外还有在文登境内我们有威海、文登,现在还有一个酒店这一块适合建一个中心酒店。另外还有几个大面积的大型的开发商来进行投资开发的,按照我们主要是规模,主要是在昆嵛山、南海新区这一块,林海片区受到大规模的开发,一会儿可以跟市长单独沟通一下。现在我们正在打造人工湖就是进行出让。但是我们都是有序的一年一共1000多亩左右,目的就是让开发商多去竞争。

  另外是临海片区,昆嵛山片区规划的面积是40万平方公里,现在我们正在不到6家国内外著名的单位在进行规划招标。文登市环境比较宜居,适合养生,土地资源也比较丰富,城市化进程也很好,土地竞争也比较小,同时占用的资金相对大型的来说比较少,购买力强啊,房子资金周转速度也比较快,所以说会产生比较大的利润,。无论是对全国的大型的房地产,还是对行业中追求需求的中小型的房地产,开发商都是有很大的商业机会,我的介绍就到此为止,谢谢。

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