　　我们现在的文登市场现在基本上我们自己确定为洼地，拥有无限的升值空间，现在文登的房地产市场按客户排量和置业的特色特征来算的话，我们可以分为文登城区和南海新区，文登城区主要的板块是对内市场，南海是对外市场。现在文登的城区的房地产主要是老城区和新城区和经济开发区，根据现在开发调研的项目来看，我们问的住房项目基本上已经从新城区转移，而南海板块它主要是面对对外特征，它的竞争主要是在周边，在那主要是乳山，还有威海地区，但是相对周边地区来说，文登南海地区无论是在房价还是地价都有绝对的地理优势。下面我们再看一看需求，现在是内需强劲，外需无限，内需主要是对内市场，城区方面主要是对我们的政府工作人员、企业的高官等等，还有包括我们农村的进城人员，包括东北、西北三个地区还有我们南下山东的一些，当然威海地区是中国跟韩国最为密切的城市，就是外籍的人士购买的比较多。然后是外企，因为对海边的人群来说，区域客群发展潜力比较大，现在正在进入高度养生区，形成了一个养生产品慢慢地在兴起，并且中国的海岸以进入了“迷你时代”，文登南海已经有高端的发展。

　　文登主要是在三个地区，江浙一带的投资人群，其中我们是为了防止文登南海产生“候鸟型”的城市。另外我们中间高官的人群也在南海旅游度假。将来外来的需求的一个客群城市化带来的，另外城镇中高收入家庭蕴含着巨大的市场，包括北京、上海他们也继续来投资，来置业来度假。

　　下面我们最后一个主要的观点就是看项目，我们的项目完全是倾国倾城，就是每个项目有自己的特点，各不相同，首先我们重点推荐的是地块主要有新城区的地块，它位于城市的中心区，是地块一。地块1它是在滨城区的中心，也是比较安静，周边环境新城区的核心区与政府中心相望，占据天时地利人和文登学公园已经建成，政府中心五星级酒店汽车总站商贸城已经投入使用，两河改造的市民文化中心博览中心包括体育公园也马上投入使用，它四面全部面临是城市，它的地势比较平缓，可利用价值比较高，地质、环境都比较好，西南部有一个小河可以开发利用。

　　该地块的用地总面积是705亩，适合大综合的一个开发，也适合打造成成为文登的一个新地标，本项目的净地价格是80万/亩，其中最左边的地块一就是为了地势的安排。这一块是一个商业经济，我们整个土地的价值投入应该是在5.8亿。我们再看一下周边，现在高端周边的楼盘也比较稀缺，如果会成为一个城区的一个改造住房的一个第一只手，现在本项目在售项目成交量大概在2900-3800元，初步看项目的总投资占52.1亿元，32.1亿元，利润总额税净利润在十亿元，投资回报率还是比较大的。

　　然后是开发区的项目，开发区就是看投资者的满意，开发区92年是文登产业领军板块，从业人口是达6恩万人，地块以老城区都相邻，环境也比较好，面积从30平到20亩不等，下面我们重点介绍一下南海度假区的地块，我们现在是定位是投资指南的第50页，所有的地块都位于南海旅游度假区内，距离金滩约600-1500米，各地块的四周主要路网均已建成通车，下午咱们就可以看一下，A、B、C已经投入使用。A地块就是豪华小区，宗地A、B、C净地价格初步确定招拍挂底价，60万/亩，折合楼面低价分别约750元/平方米和1000元平方米。我们这里前面有一个万亩松林，它可以抵挡海风抵挡潮气。下面我们分析一下周边的一个竞争对手包括一个楼盘的分析，现在地块A、B、C大部分已经出让和开发，项目所在区域的楼盘均价已经在6400元以上，南海度假新区的设施率完善和人气指数攀升，未来的升值潜力比较巨大，我们开发建议就是地块A、B、C的高层公寓包含一些精装修30万元-50万元的舒适产品为主，一块地一般是高端的楼盘。通过分析是他们的利润率都在30%以上，就是税前，所以说回报率还是不错的。另外还有在文登境内我们有威海、文登，现在还有一个酒店这一块适合建一个中心酒店。另外还有几个大面积的大型的开发商来进行投资开发的，按照我们主要是规模，主要是在昆嵛山、南海新区这一块，林海片区受到大规模的开发，一会儿可以跟市长单独沟通一下。现在我们正在打造人工湖就是进行出让。但是我们都是有序的一年一共1000多亩左右，目的就是让开发商多去竞争。

　　另外是临海片区，昆嵛山片区规划的面积是40万平方公里，现在我们正在不到6家国内外著名的单位在进行规划招标。文登市环境比较宜居，适合养生，土地资源也比较丰富，城市化进程也很好，土地竞争也比较小，同时占用的资金相对大型的来说比较少，购买力强啊，房子资金周转速度也比较快，所以说会产生比较大的利润，。无论是对全国的大型的房地产，还是对行业中追求需求的中小型的房地产，开发商都是有很大的商业机会，我的介绍就到此为止，谢谢。