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王珏林:区域格局中的房地产决策战略
作者: 观点地产网     时间: 2010-10-13 09:16:01    来源: [ 观点地产网 ]

本届文登行论坛的议程主题是:区域经济与地产发展,下面我们将正式进行论坛的演讲环节。今天上午政策研究中心王珏林先生,文登市人民政府副市长谭远国先生,世联地产首席技术官黎振伟先生,金科集团副总裁李战洪先生都将为我们奉献精彩的城市观点论坛文登行的主题演讲,同时我们还将先现场的嘉宾推荐我们文登市的优质土地项目。

   首先我们有请政策研究中心副主任王珏林先生问为我们作“区域格局中的房地产决策战略”的主题演讲,有请。

   王珏林:大家上午好,非常高兴再次到文登。为什么说再一次呢?因为到现在从威海建市到现在我四次到文登,前两次在十多年以前,这两次是在最近,尤其是在今年。为什么这么多次到文登?主要看到了文登的发展前途和发展前景,它是山东省重要的一个经济发展点,也是文登市最有发展潜力的一个区域、一个城市。所以多次到、多次看,一次比一次了解的更多。谭市长多次跟我讲我们问文登有很多海,有山还有温泉,我不信。我这两次我都看了以后,我信了,确实是资源太丰富了,确实是一个很好的投资发展的一个起点,一个环境。今天主要是围绕着区域经济和房地产角色来谈三点看法,可能大家都关心的是房地产政策的形势,但是他们给我这个任务我就谈最深的三点,第一点:区域经济下文登是已经具备了快速发展的条件。第一是什么呢?就是区域发展必备的条件,必备哪些条件,区域经济发展需要经济发展到一跌一定的阶段后,也就是说城市具备一定的带动能力之后才具备发展区域经济的基础和条件,现在文登具备了这个条件。

   因为区域主要是讲山东的胶东地带,可以说在我国的经济版图上占有举足轻重的地位,周边的几个县都是位居百城县的前列,文登位居百强县第14位,所以文登的实力是非常强的。所以山东乃至文登周边几个城市的经济指标、交通条件、工业基础都为文登市的经济发展奠定了很好的经济基础,所以区域经济发展必备的两个条件,一是区域统筹布局,统筹发展。对“十二五”规划中明确提出要针对资源承载能力、发展基础和潜力,按照比较优势,加强薄弱环节,享受均等化等基本公共要求,逐步形成功能体区,公共服务和人民生活水平差距趋向缩小的区域协调发展,第二个条件就是发挥积聚效应和规模效应,为我们发展区域经济主要要围绕着大城市,围绕经济发展比较好的区域,发挥它规模的效用作用。当城市发展到一定规模以后,各种生产要素达到一定合理的积聚程度,各种功能才能协调,呈现经济效益的最佳状态。这是第一方面;

  第二方面区域经济发展的主要方式,也是主要对策,我简单谈一点。一是城市经济发展规划要去年经济发展相一致,也就是说区域经济发展主要重点在土地、产业和交通的方面,步调要一致,我们现在把交通往一个大的区域,文登市的经济发展规模就要站在这个区域中提高竞争能力去寻找发展的空间,尤其是要把资源的利用,产业链的衔接,城市的地位都要比较清晰。二是城市建设和发展需要重视的问题,大家都清楚改革开放30多年,变化最大的是城市,发展最快的是城市,而且经济依赖度最强的也是城市。但是在我们城市建设中和发展过程中有过城市的经验,也有过教训值得我们思考。现在主要在建设和发展中尤其强调外部发展,缺乏制约性和理性化发展,所以同质化太重,许多建设周期太短,这就浪费了很多的资源,延长了我们城市的定型时间。啥叫城市典型就是我们不再大拆大建,也不再拆建。城市建设无特点无地域无文化,千篇一律,同质化过多。还有就是城市管理没有引起重视,管理投入太少水平太低。其实我们经济发展的现阶段,我们的城市规划和管理都可以成为城市发展、招商引资的资源和条件,但是我们没有认识到这一点。

   所以我们在城市建设中,尤其是在重要城市,正在处在快速发展的阶段过程中,要注意处理好以下几个方面:

  一是要保护生态和环境。二是要提高土地资源的最大效益。三是要延续本地的历史和文化文脉。四是要建成有特点的城市。

  三、在区域经济要集中部署重要产业,发展一个城市和一个区域没有好的产业做支撑肯定是不行的,要想区域快速发展就要补足在区域经济快速发展中的匹配产业,产业的选择一是要符合区域经济发展整体的要求。二是要符合城市发展总体目标,三是工业布局要科学合理,要以城市为中心,以开发区、科技园区为起点,形成新的产业集群,以此建成将各种利益凝集在一起的产业链。

  四是区域经济发展需要统一安排基础设施和配套设施,这也不多说了。大家也清楚搞区域经济就是实际上要以一个行政区域共同发展和建设,达到利益共享实现共赢。所以在基础设施、产业布局上要同步。

   五是区域内要建设统一的信息人才的技术网络,城市区域经济发展可以说集地区之优势,吸引人才等方面要充分利用这种优势,建立信息人才和资金等方面网络,达到共享使其市场更开放,信息更透明,竞争更平等,这是第一点。第二点房地产产业在经济产业扮演的角色,实际上是在我国经济发展中所扮演的角色。大家都清楚国家现在对房地产进行调控,主要是依据于我们去年2009年房地产太热了,带来了很多很多的风险,这与我们现在市场发展阶段和我们的投资以及消费取向所决定的。大家也不要悲观,实际上我在分析近三年的数据属于正常的。现在我们的投资还是比较热,我们现在市场消费量在前三年中应该说还保持的比较好。可能大家不相信,2007年到2009年我国商品房月平均销售额为6448.2平方米,今年一到八月份6688.86平方米,应当还是高于前三年的平均水平。下面谈一谈角色。

   一、房地产业在经济发展中的地位和作用。国家把房地产业作为经济发展的重要支柱产业,这是根据我国经济、社会和城市发展的阶段和需要来定位的。大家都知道,我国经济总量已经上升到世界的第二位,值得骄傲。但也要清楚地清醒地认识到,我国人均GDP水平排在世界一百位以后。我国的城镇化水平、农村建设水平、人民生活水平都非常低,还需要若干年的努力。现在我们的经济主要依赖城市经济,城市正处在建设发展过程中,城市定型需要若干年,为什么说要定型?咱们很多人都去过发达国家。20年前去看那个城市和今天去看那个城市没有多大的变化,这就是定型,我们天天在变,说明我们正在建设和发展过程中。当我们城市不变的时候,我们的城市就定型了,到那个时候房地产业的作用就自然淡化和消退了。

  所以我们的经济发展、城市建设都需要房地产业发挥很大的作用。从几项指标大家看一看就知道了,一个从GDP看,现在我们的GDP房地产已经占整个的6%以上,投资占整个固定资产投资的1/4以上,财政更不用说了啊,尤其是地方财政,很大程度依赖于房地产,依赖于我们的土地。就业需求看,房地产业为增加一百万平方米建筑量能吸引300万人的就业,每100元房地产投资可以拉动170元投资需求,每一百元房地产投资消费大概能拉动120元的消费需求,每增加100个房地产就业大概能拉动200个其他部门的就业,所以说房地产业它对于其他产业的关联度非常高,直接带动20多个产业,间接带动50到60个产业。而且可以带动交通、旅游产业等第三产业发展,为社会提供更多的就业需求,所以说房地产业是经济重要的支柱产业,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级,改善民生具有重要作用。

  第二个方面就是在我们当前的保增长促消费中发挥重要作用,大家知道我们现在的国内消费主要是产业,第一个是住房、第二是汽车、第三是旅游,尤其是住房是大家最关心的,所以自然就成为现在的热点。最后一点。

  休闲度假旅游城市的建设与发展,为啥我把文登作为休闲旅游度假,文登是长寿之乡,前几天我在中央台看了中央二台介绍文登,是非常好的一个片子,所以说文登是长寿之乡更。重要的是它是我们的一个旅游城市,是我们的一个消费城市,也是一个资源休闲城市,所以完全用这样一个定位对我们文登的发展我认为更有利,视野更广泛。

  一要建成有特点、特色有文化内涵的城市,要根据本地的实际情况发展目标和发展的资源,招商能力制定城市发展规划,建成一个休闲度假旅游城市,规划水平要高,城市建设水平要有特点,要注意提高城市管理水平。要按照长远的发展目标,城市建设目标,引导规模目标来制定计划,总的来讲我们做什么事情不能短期行为,应有更远大的发展眼光、发展全局,要站在更高的角度为城市发展定位。

   二要规划和利用好土地资源,提高资源的价值和效率。所以作为企业,你们在文登应该多看、多了解情况,文登现在确实国家给了一个很优惠的发展条件就是土地,而且这个土地是属于非常好的一个投资环境的土地,主要靠有山、有水、有泉。你们看一看就知道这一块儿是一个很好的投资环境,有很好的投资基础。但是对于我们政府来讲,土地是我们发展的基础,建设资金的主要来源,如果我不能很好的利用好土地,提高土地的使用效率,长期来看会影响我们的城市的后劲,会制约我们城市未来的发展,所以我们必须把它当金子看待,不能轻易地就出手。为啥这么讲,因为没地了,我们怎么办,我们的目标就很难实现。

  三要重视基础设施建设,对于现在刚刚要起步和一个快速发展的城市,我们不仅仅要大量地招商工作,更重要的是我们要把基础工作做好,我们学一下苏州就清楚了,苏州开一个科技园区是先打基础再招商,而且全部是名牌企业、大企业。所以我们苏州在选择企业,所以我们应当是扎实地做好规划基础和基础设施工作,我们就不愁没有企业过来投资。

  四要完善城市功能,重视房地产企业的发展,城市功能是集人气和财气的功能,一般的城市功能都不完善很难招商,对于一个休闲旅游度假城市来讲,这方面尤其重要,所以要逐步完善土地功能配套设施,完善娱乐水平餐饮设施等方面要配套,因为你这个城市发展和周边的城市要有超越,所以你要吸引更多的人长期在这里,所以你要具备啥呢?作为应当具有不夜城的目标。所以大家都去年拉斯维加斯他是一个古城,你看它那个城市比都江堰都好,晚上比白天还热闹,这就是我们文登未来的一个发展目标。所以你城市的功能要全,水平不能太低了,所以在土地安排上要逐步完善配套功能、文化娱乐设施等,住宅要按照城市桂英来设计,不灾面积大小,而在空间和环境是否合理。不要造一个空城,要造一个不夜城,当成是功能和管理水平具有优势、人气、财气就齐备了。

  最后一点要发展旅游城市,开发旅游资源,创造旅游环境,发展旅游文化。资源有天赐的,有些是创造出来的,旅游环境文化是可以创新发展的,现在文化已经成为经济的一个范畴,可以作为城市经济发展的一个重要增长点,文化包含的内容非常广泛可以在各个领域各个行业,各个群体乃至各个角落,文化已经成为生产合理化的生产力,旅游文化要好好研究,它不仅能带动我们旅游业的发展和社会的发展,好就讲这些,谢谢大家。

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