业绩会直击 | 陈启宗答问录：恒隆“很小” 内地市场太大

观点网 7月28日，恒隆在香港召开业绩发布会，公布2009/2010财政年度的业绩。截至今年6月30日，恒隆地产股东应占纯利增加超过4倍至222.56亿元。扣除投资物业重估收益、相关税项及非控股权益后，基本纯利出售旗下本港住宅物业之带动下上升近两倍，至66.74亿元。

其中，来自中国内地投资物业之租金收入及溢利均增加14%，分别升至19.3亿元及16.29亿元。

虽然在国内的第三个项目沈阳皇城恒隆广场开张才短短一个月，但显然恒隆的内地物业发展的信心越来越强。

在业绩会上露面的恒隆主席陈启宗反复强调对内地市场的重视，其称公司一直在内地寻找合适的土地。但按照恒隆一块地需要耗时两年的先例，恒隆的拿地速度依然不会有明显的增长。

向来对自己公司和项目都信心满满的陈启宗也谦称恒隆是一家“小公司”，而内地市场太大太大。或许就是为了更好的扩展内地业务，陈启宗将之前在太古服务多年，在内地人脉颇深的知名人士陈南禄请到了恒隆任职，而昨日的业绩发布会，也成为了陈南禄履新恒隆后首次以董事总经理的身份在一干媒体前亮相。

同时出席业绩发布会的还有恒隆集团财务及行政助理董事何孝昌。

以下为恒隆全年业绩发布会陈启宗答记者问的实录内容：

现场提问：我想问一下对楼市的看法，现在的楼价会不会太贵？现在香港很大供需，但很多人买不了楼，是否和社会有关呢？

陈启宗：首先我觉得大家要保持头脑清醒，不要太模糊，要分析才得出答案了。

香港这么多年是处于完全没有土地供应的情况下，楼价不升才是奇怪的，现在很多人想出治本的方法，但没有想到治标。很多人问为什么不多卖楼，但没有人问为什么不多卖土地，这才是治本的方法，不要本末倒置，如果多土地供应的话，香港的楼市肯定会更加好。

现场提问：公司一直说投资内地，现在进展如何？是否会继续走二三线城市？公司目标是否还致力于商业地产？

陈启宗：这几年我们专注于做内地高档的商业，我们的策略不会改变。与此同时，一线城市土地比较贵，相反来说，二线城市的发展不亚于一线城市。我们买地从看中一个土地到签约需要两年，短一点也需要一年多，时间比较长，所以什么时候有消息很难说。谈妥了会和大家宣布。

恒隆买地是很艰难的，只有这样买地才可以做到最高的回报率，不然就降低回报率的要求，这也是一个方法，这两个方法没有对与错之分。而我们的方法是极度、非常小心地选择合适的土地，不仅是价钱，其他规划也需要考虑在内。

钱不是问题，因为公司不负债。我们是找好的机会，但是机会也不容易，不论怎么样也好，在05-09年我们也找了7块不同的地，都是非常有潜质的项目，未来也会继续找。

现场提问：沈阳新开的广场一年大概租金收入是多少？

陈启宗：商场租金头两年都比较复杂，因为大家都需要适应。我们、租户、客源等等都需要适应，所以头两年费用会比较高，第一年预计收益1.5亿左右，这个数目是比较稳定的。至于是否有出入就需要看销售情况而定了。

现场提问：是否可以谈一下在上海以外内地投资项目呢？另外，今年的租金收入放缓，是否有原因？未来一年租金增长是否会加速呢？

陈启宗：大陆其他的项目投资大概是400亿多港币，我们第一个项目是今年6月26日开的，第二个项目是希望明年8月开，在济南，有180万尺。这个项目比较划算，已经出租了25%-30%，希望年尾有更好的改变。

有一个好现象，一般租户是要看到实物，摸过、看过才租，但他们对我们的产品非常有信心。我们项目的条件也非常好，项目的设计已经赢了一些世界上比较重要的奖，算是海外扬威了，所以这个项目我觉得是一个非常好的项目。

2012年在沈阳会开第二个项目，先是一个商场，有100万尺左右；2013年我们在无锡有一个商场，然后写字楼也会在2013、14年建好，之后是天津。

基本每一年我们会有接近150-200万尺新的世界级项目落成，平均可以维持10到15年，因为我们大概有2000万尺多一点的地，如果每年落成200万尺则可以维持10年。

租金以往几年都是5%、7%、8%的增长速度，上海的写字楼这两三年发展比较快，想不到的是商场比我想象中好很多。写字楼现在基本上是零增长，但商场部门非常好，有20%的增长，我以为最高档的应该增长慢一点，这是我一两年前的预测，结果我错了，高档商场的增长速度比港汇广场更快。恒隆广场摆在伦敦、巴黎都称得上是五星，而港汇广场是四星，我认为五星在市场弱的时候租金涨幅会差于四星，结果反而比四星好，平均算下来是10%多的增长幅度，而香港只有5%。

但是我们还有50%的物业收入是在香港的，这样计算的话整个集团的租金收益增长还是少于10%。

现场提问：恒隆选择今天开记者会而不去买地，是否说明恒隆卖完香港已有的土地就算了，之后是不是会集中火力发展内地项目？

陈启宗：豪宅我是看好的，但是否说在香港不再买地了呢？我绝对没有肯定，香港的土地已经比较贵。

在香港什么时候买地？我们是别人不买我们才买，而别人买我们无谓跟别人争了。什么时候买呢？1999年的环境我就买了，目前我看不到香港会回到当时的年代。当时是很可怕的环境，但是当时的环境对我来说就是好环境。我很期待熊市，熊不了就没有办法了。

而内地就不同了，内地有很多地，他们打压地价对我们来说是很好的。

别人买我们就不买，不跟别人争了，如果1999年重复的话我们会继续买，当时在香港很少人买，除了我们之外。我们不希望那个情况再出现，不是因为我们不想买，而是对社会破坏性很大。当然从自己利益来说是很好的，君临天下赚200多亿，我不记得香港有一个单独项目可以赚200亿左右的，这可能是香港有史以来最赚钱的单一项目，因为99年的时候没有人买，所以才有的机会。

我很矛盾，想1999年这样的年代再次到来，但又不想它来，来了我就买地，不来就算。不来的话就看内地，内地市道很好，30%的增长幅度，并不是每年都有的。我在大陆就可以买到这样的地，在香港就不行。

现场提问：公司这么多业务在内地，会不会发人民币债呢？

何孝昌：其实不同公司也有不同方法融资。根据公司的情况，我们有一定数量的现金，国内的项目也有国内人民币资源。我们不排除日后也考虑在香港融资或者在内地项目融资发展，因为每间公司财务和业务性质是不同的，公司会有不同的考虑。

我不排除用任何方式去做一些为项目融资的事情，只要对公司有利的话。目前恒隆还有一百亿的资金，我们就没有必要去发债拿项目，如果没有能筹集到一定的资金数目的话，发债不失一个很适合的方法。至于说是不是因为如果在香港发债很难将人民币打回国内运用，如果恒隆觉得没有什么必要发债的时候，是否因为容易或者困难将钱拿到国内运用不是一个很重要的问题。

现场提问：今年不少分析师会认为中国经济会出现调整，增长会放慢，也会有硬着陆的风险，这样对恒隆在内地地产发展是否有影响？

还有，您如何看国务院4月份颁发的国十条？是否可以分享一下过去几年来商业市场和住宅市场的价格关系是怎么样，是否会相互影响？

陈启宗：下半年经济不管是硬、软着陆，如果经济困难的话对我们是好事，拿着钱在手等待买地。我们是希望拥抱熊市，市场不好对我们是好的影响，不是坏的影响。虽然并不是每个人都可以这样说，但对恒隆而言确实是这样的情况。

国十条我觉得中央做得还是比较正确的，为什么呢？因为09年市场是激动了一点，这跟09年中央政府政策有关。去年是鼓励房地产商，特别是住宅开发商供房，去年出了不少地王，这对国家绝对不是好事。

中国不像新加坡，那是小地方，政府很容易调控，香港如果多一点地出来卖的话，香港住房价格也绝对会下降。但是内地市场比较大，情况很复杂，所以需要中央出台一些政策。我认为国十条是正确的，相信对住房会有影响，会把房价会打压下来，对我们没有很直接的关系。

但也不能说完全没有影响，举例子说，很多做住房的房地产商在2007年的时候，有一些聪明的已经看到住房价格会下来，政府决心往下压，这个是07年头的事情，所以有一些人在下半年就往商业房地产发展。但这一次我看就不容易了，不要忘记，2008年很多大房地产商技术上就差不多破产，到年尾的时候是政府救了他们，基本财政状况并不是每一家都这样强，09年疯狂买地的时候跟现在的价钱差太多了，所以现在财政状况肯定跟07年的不太一样。今年的环境不太可能转到商业地产跟我们竞争，如果真的有竞争也没有什么大不了，任何一家公司都是小公司，我们也是小公司，因为市场实在太大了，市场是足够让很多人在这里一同发展的。

现场提问：在沈阳的时候，您曾经说过今年是恒隆拿地的好时机，到目前为止，恒隆在内地是否有看到合适的土地储备，或者在一些城市有意向会购入土地？另外，你觉得下半年政府政策是放松还是加紧呢？

物业税是今年国内讨论得比较多的问题，此前有消息称上海物业税或许在商业地产先试行，如果属实对恒隆在上海的两个商业项目是否会有影响？

陈启宗：从2004年开始，我们一直从没有停止在内地买地，但我们买地的方法跟别人有不同，平均一块需要两年的时间。目前很多项目在谈，只不过不知道有多少能成功而已。话说回来，在过去5年也买了足够发展400亿港币的物业。目前很多城市都在谈，我相信一定会有成功的机会，至于什么时候我就不敢说了。

下半年政府对房地产调控的方法，我认为是有需要就继续做，没有需要就不再做。国十条是一次性下了比较重的药，我看他们是在观察，国家是在看市场反应，市场有什么反应，国家就有什么对策。

还有一个物业税的问题，详细情况我还没有了解到，所以很难说。不过按我了解，商业房地产已经在付类似物业税的，所以对商业房地产有什么新的影响也不敢说。

何孝昌：在这一方面，怎么样实实在在算物业税，中国还需要有很多细节定出来。现在还是按照我们的计算方法跟国内税局计算，到他们定下来之后才可以说物业税对我们的影响。

现场提问：陈先生每年都很花心思写董事长报告，今年有什么可以分享一些呢？

陈启宗：上个礼拜有人说看完我这个董事长报告很佩服，去年是5、6千字，前年是8千多字，这些不是以量衡量的，是以质来衡量的，最少都8千多字了。我和董事开玩笑，做恒隆董事最惨就是看我的报告书。

以往几年是讲很多策略的问题，前年讲到对今年形势分析的问题，今年相当一部分是讲企业管治和企业文化。

企业文化是比企业管治是更基本的，一个公司没有好的企业文化来支撑企业管治的话，这样不是最好的情况。最好的情况是有很多该做的事情，有企业管治需要做的事情，但背后需要一个很好的企业文化来支撑，承载企业管治才可以持久管治，这样才可以达到优良的管治。

我说了还几个恒隆在这些方面的努力，比如香港很多公司大老板又是大股东或者是大股东的代表，也是最高管理层，而工资向来就是由老板定的。但在2003年的时候，我觉得这样不是很合适，所以向董事会提议要成立一个薪酬委员会，也就是说从2003年6月开始，公司里面的工资不再是由我去决定，从那天开始我就失去我的特权。

之前是我说工资多少就是多少，我从心里面感觉到有一些权利从我身上分离出去的，是我自己愿意这样做的。当然，之前十几年我自己拿的工资是非常少的，并且年底的花红是唯一没有的，我给自己一个很低的薪金，也不给自己任何的花红。我想不到薪酬委员会成立之后，人家觉得我的工资很低，花红也没有，他们觉得不对，觉得应该有的，应该给我一个安慰奖。

其实这些是我管治应该做的事情，刚刚陈南禄先生说对公司的文化很认同，这也是我们很希望得到陈南禄加盟的其中一个原因，我知道他个人的处事作风跟我们公司文化是很相同，我们的价值观是很相同的。

所以我花很多时间写这些故事。