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新政时代老潘掘金商业地产

作者: 陈小丽时间: 2010-07-04 20:21:48 来源: [ 观点网 ]

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编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。

　　观点网陈小丽 2010年，接连出台的房地产调控政策密集程度和严厉程度都是近年来少有的，不过，SOHO中国董事长潘石屹在各种场合多次强调，此番新政调控对象为住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。

　　“我们特别注意到，这次宏观调控的政策都是针对住宅市场的，对于写字楼和商业用房市场，过去几年时间没有像住宅市场这样价格疯涨，这部分市场处在健康发展时期，所以目前的调控政策并未涉及到商业地产。”对于政策和市场的解读，潘石屹一直有着自己的判断：“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

　　换而言之，随着新政加深，相当一部分流动性资本在进入住宅受限之后转向商业地产市场，商业地产在新政调控中迎来了新的发展契机，其内在投资价值被唤醒。潘石屹解释称：“从2007年开始，北京的住房价格飞涨，而商业地产并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上看形成了‘商住倒挂’的奇怪现象。今年3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。”

　　市场反应也正如老潘所料，作为北京今年最大体量的商业地产项目银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳绩，其中仅6月27日开盘当天，银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元。

　　据悉，SOHO中国二季度协议销售额为人民币60.5亿元，今年上半年的协议销售额总计人民币118.9亿元。此外，潘石屹还透露称，SOHO中国今年的销售目标是180亿元，公司有信心完成此任务。

　　潘石屹用事实证明在住宅楼市低迷的非常时期，稀缺商业地产依然能创造佳绩，正是在这样的基础上，潘石屹再次重申：“政府的市场调控政策针对的是住房市场，商业写字楼没有受到影响，银河SOHO热销也不会对北京的住房市场产生任何影响。”

　　在银河SOHO取得热销的背景下，SOHO中国董事长潘石屹接受了观点新媒体的采访：

　　观点新媒体：能否具体介绍一下SOHO开盘热销的情况？

　　潘石屹：银河SOHO从6月26号开始接受客户的签约，截至27日晚销售金额27.7亿元。银河SOHO是一个符合未来城市生活方式的城市综合体，建筑面积33万平米。销售人员从今年年初就开始寻找、洽谈、积累客户，最近一段时间交易网上显示的签约金额其实是半年多时间里积累客户、最近集中签约的结果。另外，我们发现购买银河SOHO的客户主要是整层甚至多层购买的大客户，银河SOHO优越的地理位置吸引了他们，他们计划把自己的公司总部设在这里。相信这些大客户公司总部的进入将给东二环这个成熟的商务核心区进一步带来活力，对北京未来的经济发展做出贡献。

　　观点新媒体：目前住房市场成交低迷，银河SOHO为何能如此热销？

　　潘石屹：银河SOHO受到市场的欢迎是在我们预料之中的。银河SOHO位于北京东二环内，交通四通八达，是国家核心支柱产业的总部聚集地，商业机会非常多，办公商业氛围成熟。商业地产与住房不同，它对位置非常敏感，银河SOHO的位置在北京已经是绝无仅有的了，我们相信银河SOHO这个商业办公的大型城市综合体会对这里云集的大型企业总部起到很好的辅助作用。

　　而且，目前调控政策针对的是住房市场，如二套房政策，一个家庭只能新购一套房的政策、首付款的比例和利率的调整等都是调控住房，没有涉及到写字楼和商业，因为写字楼和商业与老百姓关心的住房价格无关，过去的调控政策没有涉及到，今后也不会有涉及写字楼和商业地产的调控政策出台，商业地产的发展主要取决于经济发展和市场本身的规律。商业地产是城市第三产业发展的基础，与经济发展同步，银河SOHO的热销，表明投资者对北京的经济发展充满信心，商业地产还有很大的发展空间。

　　观点新媒体：银河SOHO的客户群主要是哪些人，和以往投资客户相比是否有所变化？银河SOHO的客户购房付款方式有什么变化吗？

　　潘石屹：据我们统计，截至6月27日银河SOHO第一批成交的27.7亿元中仅涉及15个大客户，他们都有丰富的地产投资经验，看好大城市核心区的地产项目。

　　目前银河SOHO约60%的客户是老客户，很多客户已经跟了我们6、7个项目，从建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO，到银河SOHO，我们每个项目都会购买，说明我们以往开发的项目投资价值受到了客户的认可。

　　此外，从已销售的部分来看，26%的客户是一次性付款，按揭贷款的客户首付都在50%以上。

　　观点新媒体：最近房地产市场持续低迷，您认为银河SOHO的热销会对市场产生影响吗？

　　潘石屹：银河SOHO是一个商业写字楼项目，与住房是不同的，与老百姓的住房问题也没有任何关系。商业地产在过去的几年中，在购房按揭利率、首付款比例等方面始终没有得到政府给予住房市场的同等优惠政策，同样也没有受到政府调控的影响。政府的市场调控政策针对的是住房市场，商业写字楼没有受到影响，银河SOHO热销也不会对北京的住房市场产生任何影响。

　　我认为这些年的商业地产是和中国经济发展同步的，没有过热，是健康的。商业地产与普通百姓的住房没有关系，相反商业地产的发展更能促进一个城市的经济繁荣，带动就业。一个城市的发展，不仅要给人们提供住的地方，也要提供工作和消费场所，尤其是北京这样一个第三产业占GDP比重在75%以上的国际化城市，更要发展商业地产，商业和写字楼是第三产业发展必不可少的基础。北京要向真正的国际城市迈进还要加大第三产业的比重，没有商业地产，第三产业就不可能发展起来。商业地产是城市化过程中的重要环节，我相信未来还有很大发展空间。

　　我们也要看到，商业地产的开发需要的经验和技术等与住房是不同的，对地段的要求也更为敏感。我们坚持看好城市中心繁华区的商业地产。

　　观点新媒体：有机构发布的最新报告显示，上半年北京有半数商业地产项目租售价格上涨，您认为原因是什么？

　　潘石屹：一直跟踪北京房价变化的朋友一定会发现，从2007年开始，北京的住房价格飞涨，而商业地产（包括写字楼）并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上看形成了“商住倒挂”的奇怪现象。今年3月下旬开始，政府出台了一系列抑制住房价格的政策，商业地产的优势开始显现出来，尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。

　　观点新媒体：市场关注投资资金向商业地产的转移会不会造成商业地产的泡沫风险，该如何规避这种风险的发生？

　　潘石屹：衡量有没有泡沫，在房产市场比较重要的指标是租金回报率（或租售比），它同股票市场的PE有一样的经济含义。目前写字楼和商业地产的租金回报率与住宅相比，有高出几倍的优势，但也要谨防泡沫的出现。如股票市场，假如PE有100倍，无论是传统市场还是新兴市场，无论是主板还是创业板都是有泡沫的危险的。

　　另外，中国刚刚宣布了汇率的改革，根据高盛首席经济学家的预测，人民币会在年底升值5%。这无疑对写字楼和商业地产的投资是利好消息。

　　观点新媒体：如今住房市场成交处于胶着状态，在您看来，这种僵局需要多长时间可以打破？

　　潘石屹：各大城市住房市场都处在胶着状态，一手房和二手房成交量都很低，原因是政策调控造成的观望，打破僵局的办法也还是政策，该出台的政策应该尽快出台到位，不要悬着，如同“第二只靴子”一样。这几个月来看商业地产的成交并没有受到影响，原因也是政策非常明确，未来不会有针对写字楼和商业地产的调控政策出台。