万科“假象”：被误读的上海降价
作者: 周静怡     时间: 2010-06-25 02:40:32    来源: [ 观点网 ]

在地价比较高的时候，万科确实有意降低了推盘速度，但目前来看，销售金额下降应该还是来其自成交金额的下降。

　　观点网 周静怡 上海万科目前在售的8个项目，有3个新开盘项目都被传出降价的消息，这在敏感的上海楼市里，无疑是一颗重磅的炸弹。

　　虽然媒体的报道均称：上海万科证实，近期陆续上市的万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘，实际价格与新政前的预报价相比下降近20%。但稍晚些的时候，万科上海公司副总经理朱怀宇又“否认”了上海万科降价的消息。一时间，万科的降价成了一团迷雾。

　　明降暗升之辩

　　上海媒体的消息称，万科第五园于6月16日开盘，31套180-190平方米联排别墅实际开盘均价为3.2万元/平方米，预报价为3.7万元/平方米以上；城花新园项目6月19日开盘，48套3G精装公寓实际开盘价2.4万元/平方米，预报价为2.8万-3万元/平方米；花园小城6月19日开盘，76套精装三房开盘价为1.5万元/平方米，预报价为1.8万-2万元/平方米。

　　原定6月23日开盘的万科琥珀臻园，也传放出了限量50套开盘价格或为2.5万/平米的单位。

　　这有板有眼的数据在万科上海公司副总经理朱怀宇的口中却有了另一番解释。“此说法不够严谨，三个楼盘都是首次开盘，不是降价行为，根据项目位置，采取一房一价销售方式，不存在低于预期销售价格的说法。”

　　这个说法虽然并未得到一致赞同的说法，但也产生了各种不同的声音。上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟就对观点新媒体表示，五月份以来，万科在上海不少楼盘出现零成交。“实际上没有降价，'明着降价，暗着涨价'”。

　　根据佑威监测的数据，万科花园小城上一批房源售价为1.3万/平米，现在接近1.5万/平米，而号称万科降价达三成之多的万科琥珀臻园，所在位置已接近上海边缘，周围房价1.5-1.7万/平米，而万科开盘报价2.5万/平米。据此，陆骑麟认为，报价都是虚的，实际上上一批房源的成交价更能看出实际价格。

　　翻看城花新园项目的价格资料，早前一批房源的售价则为2.2-2.4万/平米，本次推出的项目则为2.4万/平米，较早前持平。

　　万科的假象

　　事实上，降了价也罢，没有降价也罢，就万科而言，其所处的境地恐怕并不是外界所想象中那么艰难，单月销售额的下降恐怕也非万科降价的初衷。

　　根据万科最近一次的投资者交流会上透露的资料，万科5月份的销售速度（新推盘的单月认购率）其实并未下降。从前5个月各月万科的新盘单月认购率情况看，3月份最高，超过70%，1月、2月和4月基本维持在50%-60%之间，5月份为61%，在前5个月中位居第二。

　　万科在投资者交流会上认为，万科5月份业绩的下滑主要是推盘数量的减少所致，而非销售下降，事实上万科的新房认购率仍维持在较为健康的水平。

　　这对于万科而言，是其是否需要降价的关键考量点。有资料显示，万科60%的房源都将在下半年推出市场，而万科总裁郁亮在接受媒体采访时也透露，目前万科的可售资源存量很低，五月份万科的存货水平都还未出现明显的回升。

　　长期跟踪研究万科的金融分析家杜丽虹也持类似的观点。杜丽虹对观点新媒体表示，在地价比较高的时候，万科确实有意降低了推盘速度，但目前来看，销售金额下降应该还是来其自成交金额的下降。

　　“目前所有房企在一线城市的销售压力都很大，不仅仅是万科。”杜丽虹分析认为。根据研究机构跟踪上海五月份的成交额数据，五月上海的新房成交已经下滑60%以上。

　　杜丽虹表示：“目前地产企业的行为还不好下一个定论，因为有的企业其实在通过这种方式测试市场反应，或许地产企业自身也还没有一个最终的决策，万科也是。”

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