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富力或微调平均售价财务风险低于08年

作者: 武瑾莹时间: 2010-06-02 00:28:25 来源: [ 观点网 ]

明发主席：数十项目待动工正考虑进入一线城市

随着富力中心出租、富力盈泰、富力盈信等商业大厦的出售，富力布局商业地产以抵御市场波动、平衡财务风险的初衷开始显现成效。

　　观点网武瑾莹 6月1日，富力地产公布了5月的销售业绩。富力于2010年5月内录得销售收入共约12.53亿元，销售面积达约106100平方米,与去年同期相比，分别下降48%和58%。

　　新政致业绩下滑

　　据公告显示，5月份富力的主要业绩来源是广州、天津及北京，销售金额分别为3.3亿元、2.44亿元、2.22亿元，以往曾为其业绩作出良好贡献的重庆、太原和海南在上个月的表现均告不佳。

　　从年后富力的业绩表现来看，其与大部分房企一样，业绩呈现了逐月下滑的态势。3月，富力录得销售收入共约30.24亿元，销售面积达约24.98亿元平方米，4月，富力销售也下降为24.54亿元。

　　截至2010年5月底，富力总录得销售收入共约109.51亿元，销售面积达约908,400平方米,与去年同期相比，分别增长3%和下降21%。

　　对于富力地产5月的销售业绩，其执行董事吕劲表示，在新政作用下，富力的表现和大多数开发商的表现一致，出现目前的情况并不奇怪。

　　吕劲表示，富力的业绩主要来源是北京、广州这样的一线城市，而这些城市恰恰是本次政策调整的重点地区，富力的销售难免受到影响。对于未来几个月的销售情况，吕劲认为还是要看大环境。

　　中银国际针对富力发布的一份研究报告表示，富力地产5月销售收入和签约面积分别环比下滑49%和42%至13亿人民币和10.61万平方米，这是09年以来次低的单月销售额。虽然富力微降了平均售价，但是目前面临的主要问题是购房者很难获得按揭贷款，预计未来几个月富力的平均售价还将下滑。

　　报告预期包括富力地产在内的一线城市开发商将比同业面临更严峻的挑战，目前北京、广州等一线城市的政策已经越来越严格。如果富力地产将前5个月的销售收入年化，那么2010年全年的销售额为260亿人民币，预测年内富力很有可能下调销售目标。

　　形势好于08年

　　研究机构对富力五月份的业绩表现也并不意外。辉立证券的地产分析师陈耕对观点新媒体表示，富力的5月业绩在预期之内，毕竟富力很多项目就在调控的中心点。

　　虽然富力的售价略有下滑，但陈耕认为，目前还是调控初期，二三线城市和一线城市在调控下的区别并不明显，两个月之后差距可能才会逐渐拉开。陈耕认为，二季度之前楼市价格调整不会太明显，主要还是楼盘的结构性调整。

　　“尽管富力短期内回A的可能性不大，但富力今年的日子还是比2008年好。现在富力的商业也处于投入期而不是回报期，但现在富力的商业物业还可以提供一些现金流回报，不像2008年，基本都是大投入，”陈耕如此表述。

　　2008年，富力的商业地产大多积压了大量资金，一度成为其资金压力的主要来源，而今年，随着富力中心的出租，富力盈泰、富力盈信等商业大厦的出售，富力布局商业地产以抵御市场波动、平衡财务风险的初衷开始显现成效。

　　事实上，陈耕认为，如果富力能将今年的支出控制在200亿元之内，那么富力今年的资金风险并不大。其称：“今年广东地产商只要能完成8成年初的既定目标，加上去年的回款和银行贷款额度，资金问题不大，可能资金问题会在明年反应出来。这样的话，富力应付亚运城等项目还是可以的。”

　　拿下亚运城项目之后，富力与其他两家开发商已经付清了第一笔地价款，三家开发商还需在今年年底支付76.5亿元，按照富力、雅居乐和碧桂园三家的股权比例，富力需支付约26亿元；4月28日，富力还以70.5亿元拿下天津一地块，这幅地块富力今年年内需支付50%地价款即35.25亿元；按照富力在年初制定的计划，今年的新开工面积约为250万平房米，以2009年富力物业的销售成本6402.5元/平方米计算，富力在今年的销售成本总计要达到160亿元，此外，截至2009年底，富力还有约为30亿元的短期银行贷款。

　　综合起来算，富力今年的现金支出保守估计在250亿元左右，这其中还未包含员工薪酬、营业税、折旧等其他费用，富力仍然面临挑战。

　　即使如此，陈耕对富力等开发商还是比较乐观，其认为，下半年环比增速将上升，而3季度富力的放盘量也将增加，开发商尽管很难完成预定的年度任务，但日子还是能过下去。