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低地价无风险明发四区域拓展综合体

作者: 周静怡时间: 2010-04-22 02:05:35 来源: [ 观点网 ]

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“在同行里，明发集团拥有的土地的地价相对是比较低的，平均楼面价只有几百元。”

　　城市综合体在中国是刚刚开始，我们做的城市综合体是集旅游、休闲、娱乐、文化、购物，包括我们社区配套为一体的大型城市综合体，也就是我们现在的口号：一个明发广场就是一个城市。现在公司的战略也是以这个方向进行的。

　　Q：明发预计今年的负债情况大概是如何的？明发集团跟宝龙地产，都是去年上市的福建企业，宝龙也有很多的商业物业，在明发看来，投资者需要怎样去衡量？

　　辛卫廉：从公司以往的数据可以看到，财务杠杆比例在行业都处于相对较低水平，我们有非常好的现金流。

　　当住宅市场不是很好的时候，我们的商业部分会有比较好的贡献。在09年底的时候，我们融资20多个亿，在10年，我们主要交付的是商业广场，所以有非常强劲的现金流。

　　但是因为公司在向全国发展，签了七个框架性协议，土地储备达到700万平方米。这个可能是分批去拿，我们会根据需要，适量选择究竟花多少钱拿地。但是总体而言，我们的负债率一定还会保持在历史的水平或者更低。

　　另外一点，谈到与另外一个公司的比较。中国的城市综合体的发展刚刚开始，有非常大的空间，大家都可以做得很好。那么明发的优势包括，第一个我们是在一些精心选择城市发展，而不是到处去开发。第二个是公司的土地价格比较便宜，有非常强的抗跌能力。第三个，公司的财务增长是非常明显的，不管是从投资业务的增长或者利润，每年都是以一个稳定的数字上升。

　　Q：明发今年的资本开始大概是多少。公司有签订协议，700万平方米的土地，如果全都拿下来，这个金额大概是多少？

　　辛卫廉：公司截止到去年12月31号已经预售了31万6千平方米，今年总共完工面积将达到190万平方米。所以今年的资本开支是比较大，但是低于我们的现金流入。

　　至于700万平方米土地的开支，我们有目标价格，但是最终的价格还要通过招拍挂的程序，所以不能确认最终的价格是多少，但可以透露的是，地价都是比较低的。

　　Q：去年买地有一些土地款今年要付，大概要多少？而今年拍下的土地又要付多少？

　　辛卫廉：去年的地价款大概只需要1亿左右，根本不成问题。今年到目前为止，我们拍下了61万平方米左右的三幅土地。就这三幅地而言，价格都是很低的，所以也不成问题。