龚方雄：资本市场中的福建房地产企业
作者: 时间: 2010-04-15 12:09:45 来源: [ 观点网 ]
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主持人：那我们也会请她作为特约评论员，来跟我们的最后一位嘉宾做主题互动，接下来有请最后一位重量级的嘉宾，他是摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄先生，今天他为我们做的主题演讲是资本市场中的福建房地产企业，掌声有请！
龚方雄：非常高兴有机会到福州来参加房地产论坛，我这一部分还是从大趋势，然后结合资本市场，来讲讲中国整体的房地产市场的未来发展，和我们房地产区域发展，应该讲中国房地产整体市场应该是进入了一个我认为是第二阶段，就是相对比较成熟的阶段，这个有它的标志性，什么标志性呢？大家知道其实中国房地产市场的发展，历史是非常短的，大概也就是十年、二十年的历史，不同的地方，房地产整个商业化市场化发展的时间都不同，真正大家知道全国范围内房地产商品化的发展，也是从九十年代末，二十一世纪初才开始，这个发展主要是在一线城市四川，北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，由住宅市场的商品化所推动。
摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄
那么整个房地产发展的一个动力，很简单。一就是中国经济的高速发展，中国经济高速发展可持续性的动力在于中国的城市化和工业化的进程，那么城市化和工业华的进程，现在其实仍然应该讲是在相对的早期阶段，城市化率仍然是46%，现在这个每年以1%到1.5%的速度上升，也就是说中国每年都要把两千万左右的农村居民、农民变成城镇居民，这就是说我经常讲的一个比喻，就是中国每年都要造一座上海这样的城市，来吸收城镇化的人口。所以这是中国经济可持续发展的动力，也是中国房地产市场长期发展的动力，进入我刚才讲的相对的比较成熟的阶段，实际上就是这种城镇化的趋势，城市化的进程、工业化的进程表现最突出的，实际上是在二、三线城市。所以说二、三线城市的进一步的城镇化工业化，将是中国经济未来成长的一大动力，同时也是房地产未来市场发展的一个重要主要的特征，结合到福州和福建来讲，大家知道福州和福建在中国地理位置上，是有它的非常非常的特殊性的。举个例子来讲，我们离台湾很近，现在两岸正在紧锣密鼓的商议所谓的ECFA，就是台湾跟中国的经济贸易合作协定，这个可能就会为整个福建闽南地区和福州的整个经济发展带来一个新的契机。由于福建福州整个闽南的华侨华人比较多，跟台湾的整体的合作的加强，实际上代表着中国经济跟海外市场和资本结合的一个里程碑，所以这个一定会加快我们区域特征比较强的城市化的进程和工业化的进程，将来福建闽南和福州地区整体来讲会成为两岸进一步经济整合的一个非常重要的桥梁和枢纽。
这就是我刚才讲的，现在你随便讲一个地区也好，市也好。它都有自己的定位，海南有海南的定位，海西有海西的定位，东北有东北的定位，现在像新疆像内陆省份，像西藏也有它的定位，西部有它的资源，有东部所没有的资源，所以每个区域，每个城市在中国经济发展中都渐渐成为了一个热点，这就是中国经济未来以内需为导向成长的一个主要的动力的来源，但是这只是一个动力的来源，那么怎么就能把这些动力的来源真正变成发展的一个动力呢？我们就要把这个发展的契机有效的跟资本市场来结合，跟资本来结合。我觉得我刚刚听了杜博士的一些关于基金，关于REITS，就是房地产信托基金的PE、私募和股权基金的结合发展，这实际上是未来中国房地产市场进入第二阶段发展的一个非常关键性的步骤。
怎么讲呢？我们现在房地产市场面临非常非常大的问题。一方面我们民间的资本和国家的资本都非常强，我们流动性也很多，但是另一方面，投资人、有钱人、有资本的人觉得在中国的投资渠道非常非常的狭窄，那另一方面，政府现在也都不断的担心，对房价过高的这种担心越来越甚，房价过高在很多场合，我都阐述过我的观点，中国的地价、房价趋势性上涨的方向应该来说是非常明确的，我们的房价和地价很难在未来的，至少一、二十年出现趋势性的下跌，但是房价和地价上涨过快确实是一个问题，那么从一个层面上当然反映了我们国家流动性资金过多，同时投资者缺乏有效的投资渠道，但是解决房地产价格上涨过快，尤其是住宅价格上涨过快的一个根本性的出路在哪里，就是要增加供应量，因为你要发展经济，房地产板块其实是对经济产业拉动非常强的板块，尤其是你要做大做强内需，我们要变成出口型拉动变成内需型拉动的话，如果只是一直打压的话，那这是相矛盾的事件，我一直讲房地产市场的发展，最重要的是有没有足够的手段、足够的资金和良好的市场环境来让增加供给，增加供给的过程跟中国城市化的相配合，保持经济平稳该快的发展，这是我们政府的目标。
但是每一次宏观调控，尤其每一次对房地产市场的宏观调控，为什么结果往往适得其反，为什么越调房价越高呢？你看最近一段时间，非常明显的，就是说两会以后，我们很多城市的房价包括成交量都出现了所谓恐慌性或者报复性的上涨，为什么房价越调越高呢？每次我们调控的着眼点都是比如说一要调控的话，土地供应就受到限制，对发展商的资本金就提高要求，对开发商的贷款也紧缩，发展商要进入资本市场的难度也提高门槛，比如说发展商要在资本市场发展，融资要上市，要再融资，这些结构实际上都是导致开发商的开发速度下降，同时我们的经济成长是共性的，城市进程是不可逆转的，而且现在也是加快城市化的进程，从中央到地方都有共识，很多地方要搞成进化的发展，要搞区域化的发展，让农民在城市落户更容易，所以需求方面基本上是加快发展，但是一调控，供应方面可能受到影响，我们的提法是要加快比如说廉租房的进程，经济适用房，在一块政府在这方面发挥得作用要提高，但是我们的政府没有资金能力、没有财力去大规模的发展经济适用房和廉租房，在这个过程中，我们大家知道每一次宏观调控都抑制或者限制地方政府的融资平台，因为它觉得风险比较高。因为这里面有一个深刻的问题，就是我们财政的体制还没有理顺，所以供给上不来，中国钱又很多，但是投资渠道很有限，那大家在股市盘整不前，股市回报非常有限的情况下，这有一大部分的钱就去追求房地产，追求最终的房地产形成以后的一个，导致房地产最终价格不断的上涨，我经常给投资者讲的一个例子，其实中国要讲所谓的资产泡沫，实际上是不存在的，中国股市在2001年上证指数，综合指数2300点，现在3100点，九年的时间涨了不到50%，所以说中国股民要讲绝对的回报率的话，是相当的可怜。
那我们讲一下金砖四国，巴西的股市，在这九年当中涨了七倍，俄罗斯涨了四倍，印度涨了六倍，而中国涨了不到50%，2000年中国的经济规模是一万亿美金，中国经济翻了五倍，这里面有很多财富积累，所以中国不可能那么差，大家知道中国有一类资产升值的幅度是可以跟印度、俄罗斯、巴西媲美的，那就是房地产，大家知道我们很多大城市，甚至现在二线城市的房价在过去五年涨了多少倍，应该平均里讲涨了五、六倍，这是可以跟巴西、俄罗斯的投资回报媲美的，那么这个原因在哪里，供求关系，由于时间关系，这我就不深层次的阐述了。
中国的房地产、中国的土地是一个有限供给的资源，这跟巴西、俄罗斯，他们生产矿产品，他们很多上市公司是资源类型的公司，是很多石油类型的公司原理是一样的，那为什么中国股市没有涨这么多呢？因为股市没有涨这么多也是供求关系。中国在十年之前，我们的流通市值可能不到一万亿人民币，而现在是15万亿人民币，那这就造成了房地产市场只要投资就必涨，我们股市上面的投资回报不如其他的资产。所以钱蜂拥而至，但是现在供应量做不上来，尤其是跟城市化的进程相比，尤其跟财富累积相比，那怎么解决高房价的问题，当然有很多的办法，最根本的办法就是要增加供应量，现在开发商融资困难，地区政府又没有钱。另一方面整个社会，不管是国家财富、私人财富、流动性都很大，怎么办呢？就是要发展资本市场，刚才杜博士讲的要发展基金业，我们房地产市场一定要跟资本市场有效的对接，如果可以解决这个问题的话，那中国不光是地方政府也好，开发商也好，进一步发展壮大，进一步通过跟资本和资本市场的对接来融资，来做活这个房地产市场，这样供应量就能上来。
所以下一步所谓中国整个房地产市场，它的一个特点在哪里呢？两个。一个就是发展是向二、三线城市发展，但是二、三线城市发展最缺的是什么？资本和资金，所以下一步中国房地产发展的特点就是更多的开发资金也好，更多的孵化资金也好，更多的拿地的资本金也好，是从资本市场，从资金跟资本对接来的，而不是单单的银行贷款和企业的滞有的现金流，现在我们还在起步阶段，所以总的来讲，中国房地产市场发展的远景是非常非常光明的，只要中国经济继续保持高速成长，这样的趋势可以说是非常明确的，我们可以很有信心的讲，中国经过会继续保持高速成长，中国城市化的进程会继续，但是在这个过程中的发展阶段不同，那下一步就是中国房地产发展的对接，这是未来房地产发展的方向，我就讲到这里，谢谢！
主持人：下面进入两位专家的问答环节。
杜丽虹：我感觉国内的地产企业心目中的地产基金和外资金融机构心目中的地产基金是有差别的，因为国内的地产企业是我刚才讲的类似嘉德的模式，是以我为主的。我不知道具体摩根大通，那很多在欧美的金融机构，他们是欧美的操作管理，大多数都是以我为主的。我来选择一些好的项目，并不一是跟某个企业的合作，是由我来主导基金的投资的，我就像问一下在中国的基金时代，国外的金融机构应该扮演一个什么样的角色，如何来弥补他们跟国内地产企业一种认识上的差距？
龚方雄：我觉得这个可能会有一个阶段性，资本要跟行业结合，对行业了解的，当然还是他的开发商，从事行业的人。尤其国外的资本进入中国的市场，他可能从国外的模式来讲，确实资本本身对它的运作方式，尤其对他的投资方，它的LP是要负责任的，确实希望自己主导，但是资本有一个最终的目的，就是要获得足够的投资回报，它是以盈利为主的，那要进行运营进行操纵，那在这个过程中不可避免的要跟行业结合，那国外的资金资本真的进入所谓的资本时代和基金时代，一开始在磨合过程中会寻找中国模式，刚才你的定位非常好，中国模式还没有出现，我们现在要探讨的到底是新加坡模式还是美国模式，我刚才听了你讲的以后，和我对这个行业的了解，我觉得新加坡模式再加上一些中国的特色，可能是未来的一种发展方向。
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