钟德尧：香港房地产市场投资攻略
作者: 时间: 2010-04-15 11:30:41 来源: [ 观点网 ]
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主持人：接下来要把目光投向香港，接下来这位演讲嘉宾是世邦魏理仕投资物业部的资深董事钟德尧先生，给我们带来一个主题为香港房地产市场投资攻略的演讲，大家掌声有请演讲嘉宾钟德尧先生。
钟德尧：可能很多人会问，为什么今天会讲一个香港的投资市场。我讲三个原因，一个是从香港的角度来看，我们发现中国大陆基金已经在香港进行第二波的投资，第一波是在什么时候，第一波是在90年代的时候，有很多国企、还有地方的上市公司在香港投资，那时候他们很活跃的投资香港房地产市场，但是在朱镕基宏观调控之后，很多投资都已经变得比较低调，要么有的干脆已经退市。但是自从2003年中央政府鼓励民企到香港去上市，用香港的股票市场作为融资的渠道，我们发现在03年到08年很多企业在香港上市之后，干脆用一些上市募集来的钱在香港做房地产投资，所以我想这个也是一个大的趋势，借这个机会给福州的朋友说一下，如果说真的要把资本放在香港的房地产市场，要关注什么东西？
世邦魏理仕投资物业部的资深董事钟德尧演讲
福建省跟香港的关系是非常密切的，我们香港有一个北角就叫小福建，因为你到超市去买东西，里面的收银员都会跟你讲福建话，所以我们都会看到很多福建的老板都会很大金额的去买香港的房产。第三方面今天早上主题讲到我们中国房地产已经经过了黄金十年，那香港的房地产投资出入是什么，那是不是可以转到香港去了呢？我相信三方面都可以做为今天为什么要我以下的演讲。还有第四点，因为我演讲的内容打算把香港房地产发展的周期的情况跟大家分享一下，因为从香港的住宅房地产大概有35年的经验，如果我们中国往后25年怎么发展，我觉得可以拿香港的情况来作为一个借鉴，我相信我们很多方面的情况不一样，但是可以作为一个参考。
这是我等下会讲的内容，就是香港房地产的特色是什么样，我们过去35年的经验是怎么样，我们潜在的情况是怎么样，因为房地产市场在中国来说，主楼是住宅，但是香港除了住宅以外、写字楼、工业、物业、商铺都是投资的方向，不同领域的市场都有不同的人去建造这个市场，而且在香港做投资买卖要注意什么事情。
其实香港房地产跟其它地方都是一样的，你现在发现在国内每一个地方的房地产市场，现在市场的效率都很高的，因为发展商很多，就是参与那个市场的人非常之多，所以整个市场的效率就会很高，香港的市长在房地产产权方面比较特命，你什么人拥有什么单元，什么价钱，有没有按揭，都有公告，所有东西都可以透过一个很便宜很方便的电脑上网去查系统，对房产价位的风险是可以控制的不错的。
今天我们也看到很多媒体都积极去报道房地产的市场情况，中国现在房地产商都很多，而且也非常关注每一个大的价位小的价位，你打开报纸昨天发生什么买卖，大的小的都很清楚，所以对市场不仅是对当地的人，因为自身不透明做了一些不正确的决定，那个情况是很少发生，以前90年代是会的。
我们刚才也讲过我们中央出来很多新的政策，往后也有很多新的政策，其实香港房地产市场跟金融市场一样，都是受金融市场的改革影响的，好像2008年的时候，我们有金融海啸，那个是马上发生的事情，香港经济跟中国经济已经分不开了，香港的股票市场跟很多的民营企业、国营企业，他的占有率的价值是非常之高，所以中国经济有什么改变，就马上表现在我们的市场上，现在香港特区政府跟我们其它中国政府也好、地区政府也好，都需要一些好的政策推动出来，因为金融海啸之后，房地产反弹比较快，我们在一些图看到房价可能已经到了1997年的高峰了，现在80后的人都投诉不能买房子了，香港政府在过去大概45天提出了很多新的政策，包括有很多新的土地，怎么改造一些廉价房，这都是改善房地产市场的，我们在土地注册方面香港比较透明，但是在一手买卖方面，香港还不是很透明，发展商有很多空间可以讨论价钱，这个马上就必须很多新的安排，怎么样去把一手楼盘推出来让它透明化，我们跟大陆不一样，大陆预售要上万，很清楚，很透明，这个问题香港政府已经看到了，所以马上就影响了发展商怎么推一手楼盘的情况。
那房地产市场是有周期性的，我想看一下分享一下我们看到的这个图，这个红色的地方就是住宅楼盘的价值，我们的数据是从1975年开始，现在是2010年，这里面中间有28年的历史，我们可以看到有12年的往上升，所以香港政府那个时候刚刚回归。我们以前的特首董先生，就推出了一个每年提供八万五的单元出来，有两个东西，一个是金融风暴来，第二个是政策的推广，因为政府不断的推广，就觉得供应很多，所以一下子就发现马上变下来，我们上一次调紧是有六年的调紧，那主要是我们香港的货币跟美金是挂钩的，所以在整个金融体系，我们在货币来说冲不破的，那因为货币冲不破，所以要有一个很紧的政策。你看南韩他们在紧缩一天之后就本亏了，那泰国在两年之后就反弹回来了。
所以香港有六年的时间缩紧，中间有一次起来。但是因为9·11事件、伊拉克事件、还有2003年的SARS，所以最惨淡的时候就是2003年了，那现在中国大陆的公民可以很自由的到香港旅游，最重要的就是鼓励国家的私营企业到香港的股票市场上市融资，把我们的产业以一个金融融资为主，所以你发现从2003年到2008年我们享受了五年的升值，全球金融危机在2008年发生以后，我们倒下了很多的物业公司，物业资金下滑得厉害，还有一些海外的业务没有再照顾，所以发生了很多大公司、老外全面的侧出香港，所以不管是写字楼、豪宅、租赁都比较糟糕。
那去年有一个反弹，这个反弹到今天还没有停止，我们跟1997年的高点差不多，但是有跳跃的楼盘已经到了1997年的感觉，那为什么现在还是往上走的势头。主要有几个原因，一个原因就是过去很多投资金融成本，但是这个成本都令很多资本都泡汤了，所以有很多的就有家属都提高了，但是他们还是买房产，房产对一个投资者来说，有一些比较复杂的成本都交给基金经理，很多基金经理是不能够对市场的大的变动有一个抗拒，所以说没有起到投资工具之下，大家还是愿意往房地产上投资。我们看欧美的地方，比如说雷曼兄弟等，都发现了很大片的房地产私募基金，都是盯着全球的市场，包括大陆房地产，包括香港，因为这个私募基金就是一些养老基金，你们打工的钱安排一部分给养老基金，他们要投资，他们这些私募基金已经不相信股票市场，不相信很肤浅的市场，我们发现有很多房地产私募基金投资房产，所以你发现在新加坡也好，在香港也好，有很多私募基金还是很关注中国的市场，因为他觉得房地产还是一个投资的主要的工具。
我们从2003年开始，到海啸之前，到2008年底，我们的经济都很低迷，但是2009年有一个反弹，我们整个系统还是往上走的，刚才讲的是基金没有出路。第二个就是整个经济城市都已经是恢复过来了，第三方面我们发现虽然以前过去几个月很多媒体谈到一个退市的问题，还有吸纳的金融分布的问题，我们还是发现在欧美来说，近期还是相对平稳的，现在很多国家的领导人包括欧美的、中国的、香港的，他们去处理一些退市的东西，会比较谨慎。他们不会像90年代朱熔基总理的时候，他搞宏观调控，一开始就不会像泰国一样，就把一些东西锁得很紧，但是今天每个国家的领导员已经是很成熟了，深度是很精的。
香港的豪宅市场，比如说九龙那边有西九龙有一个豪宅，有一个九龙寨，还有一些半山南区的豪宅，我们发现一些住宅市场这一块比较难有过人的成就，一个对市场改变的行为，这个是过程要改变比较难，投资者只能用市场去催市，所以你看宏观要比较准，这一块是比较容易的，那住宅市场有一个大的问题，它的单价很高，香港的豪宅最便宜大概是25万一平方米，最贵的已经到70万一平方米，如果按照租金来说，它的回报率不高，只有每年一个点到两个点，为什么回报这么低还会投资下去呢？因为大家都是看投资章程的问题，那有一些有特色的楼盘，单独的楼盘，你可以买一些服务公用的，都可以利用发展商来促进这个市场，这个不是发展商要做的事情，发展商要做的是把它买进来把它增值把它提升。那我们看到2009年有一个板单，租金比较低，回报率也是往上走的。
这个是九龙的一个楼盘，面积大概三百平方米一套的公寓，投资汇报大概只有两个点左右，写字楼市场，因为香港不仅是一个国际金融中心，它自己本身也是有其他的一些产业，还有很多服务性行业，所以对写字楼需求很多，最大的问题就是供应的问题，土地供应已经很小了，所以对我们深发展的压力很大，有一些人把旧的楼拆掉重建，社会上有很多的人去抗议，我们以前有一个天星码头、皇后码头，把气氛都搞得不太和谐，所以香港政府把一些很旧的楼，还有金融中心的大片地，原先是打算盖楼的，现在不打算盖了。那CBD租金已经加得很厉害了。我们在国际金融第二期，是有88层高的，现在租金已经是超过两千块钱港币一平方米一个月，所以CBD租金是很大，但是在其它的周边的地方，已经有很多分区的写字楼，这些写字楼都是可以考虑的，写字楼一般来说最便宜的是七万块钱一平方米，最贵的在25万，回报率在每年3个点到10个点，工业市场因为现在很多工厂都搬到东莞去了，香港政府有一个政策，是可以把工厂楼龄超过15年的可以进行改造，那这个楼你改造其它用处是可以免一个容忍费的，那把国内的批发市场搬到香港的工业大厦，把一些中国的工业企业搬到香港去，甚至一些深圳的工业老板、深圳的百货公司都到香港去找改造楼，这个楼是在九龙湾，我不太建议大家去买街铺，因为这个价格太高了，我们有一个个案，他是八百万一平方米，一般回报率只有1%。
所以总的来说，我觉得到香港要比较专业，可以找律师找银行去谈，他们有比较好的经验给你们提供，你们也可以找我，我可以跟你们聊一下，今天就不耽误大家时间，谢谢！
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