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　　主持人：接下来要把目光投向地产企业，大家知道很多地产企业是在民营资本的发展当中。在市场发展的时候，我们民企要如何做抉择呢？这是很多地产商都在思考的，在下一位专家演讲的时候，我们先请一位特约评论员坐在舞台上，稍候在我们第二位演讲嘉宾演讲完之后，他们会进行五分钟的互动问题，接下来要请出我们第一位的特约评论员，他就是福建省住宅产业商会副会长建秘书长，《东南置业》杂志社社长陈烙先生，有请陈烙先生上台，话筒、纸笔我们都为您准备好了。等下请你跟第二位演讲嘉宾问答，接下来，我们要有请北京科技大学经济管理学院教授、博导，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓先生，他演讲的题目是房地产市场化进程与民企抉择，有请！

　　赵晓：我们这个话题是有一点点沉重的，希望能够按时的在二十分钟讲完。如果超时了请提醒，论坛的主题是中国房地产市场化的进程与民营企业的选择。首先谈一个观点，这是我讲过很多次的观点，包括在博鳌房地产论坛上，中国所谓的房地产其实是一个伪概念，因为我们知道一个市场最关键的是要有好的产权基础，就像一个人穿衣服，一定要穿裤子，你上衣穿得再漂亮，你不穿裤子，人家说你没有穿衣服或者基本没有穿衣服。很不幸中国房地产市场我们天天都在谈，但是到现在为止，它没有一个现代产权基础，中国房地产市场其实是一个没有穿裤子的市场。关于这个观点，我以前讲过很多次了，大家也可以看我相关的文章，这里讲的是中国房地产市场缺乏一个好的土地产权的基础，缺乏一个好的现代产权的制度，这意味着我们的现代化进程是有问题的。

　　这里面还有一个问题，就是国进民退，去年的十中的地王，八中都被国有企业拉走了，现在又传出抑制房价，总经理就拿出三个地王，以前像老潘，中国发展最快的城市，能找最好的地建最好的房子卖一个好价格，但是现在根本拿不到地了，所以三个模式也就本亏了，那国进民退还只是一个表现，其实中国也在走房地产市场资本主义。那中国房地产现在的发展就是最大的国进民退，加上中国政府越来多的管制，所以我们可以成为国家资本主义的方向，我们现在不是计划经济，但是也没有走向像欧美这样的成熟自由主义。

　　那我们现在要讲国有企业，由于全国人民都很愤怒，总理也很震怒，所以叫停了87家国企退出楼市，但是大家不要真正相信他们会退出市场，因为国企在房地产市场的销售里面占的比重都非常的响。另外，推出来的央企的资产，已经拿到这些地，会导到16家专业的央企公司里面，就是从左边的口袋倒到右边的口袋里面，所以事情的本质没有变化，而且我认为是丢猪保鸡的行为。2004年的时候，国资委就下发了房地产业重组有关事项的通报，本来它是想把非地产的央企排在房地产市场之外，但是这项政策到现在也没有有效的实施。所以我们仍然怀疑未来这样一个退出的方向会不会坚持，我们现在所看到的这一切，会不会只是一场太极的表演。

　　另外，我们要进一步回到历史的起点和政策的起点。那就是2004年，我们知道这一切今天的国进民退，包括国家资本主义，包括我们认为很有问题的现象，是跟2004年的国有企业大讨论联系在一起的，在那场讨论里面，有一些人把全国人民都忽悠了，把一些不规范的问题上升为房地产市场的问题，全国人民都被忽悠了，有一些人还帮他们数钞票，非常的悲哀。1997年的时候，国企快要死掉了，有进有退。但是2003年之后，国资委兼并重组进行了拆分，国进民退取代了原来的国退民进。这个是不是因为国有企业做得好呢？所以才出现国进民退呢？我们说不要相信这种神话。从2005年到2008年来看，国企、三资企业和民企，民企的资产率是最高的，相当于国企的1.6倍以上。如果用另外一个办法，也就是民营角度来说，要创造同等国有利润，可以节省3.3%的投入，所以中国并不需要做其它的事情，真的要地摊，只要民营化就行了，我们说国企的税负比民营企业要低很多，在全国1700家的企业里面，国企占了60%，而且民营税负高出了国企的14%，所以一定要考虑一个背景，民营企业交了更多的税，所以利润就减少了，他们支配给员工的福利保障收入就减少了。

　　另外国有贡献也低于民营企业。根据2009年经济普查的数据，国有及国有独资企业公司占9.2%，集体企业占2.9%，民营企业占44.4%，由此可见，民企解决就业的能力远胜于国企。2008年，国企占全部工业总产率的比重28%，民企为26.88%，那民营企业对税收的贡献超过了50%。另外有人讲，民营企业赚钱是老板赚走了，国企赚钱没有被个人赚走，但是国企根本不是国民的企业，所谓的国企就是国家拥有或者国民拥有，最后变成集体占有，最后变成个人所有。1978年到2008年，中国最低的员工工资最大差别，从原来的458元扩大到156460，涨了342倍，电力、电信、石油、金融、保险、烟草等行业人数占了行业人数的不到8%，大家看，大家工资金额是却是全国职工工资总额的55%。所以要看国有企业流失的问题，这是一个坐失的问题，坐着就丢掉，我们要相信民进国退这样才是真正的出入。我们所有的人都要回到2004年，重新考虑一下那个问题。另外也要做一个拨乱反正，我们要重新回到2004年的国企与政策的起点，当时资产的资本化使得被控制的土地资源，特别是央企背后，随着股市的发展，被迅速的转化为巨大的资本，所有的这些东西其实都是应该重新思考的。

　　十六大其实对国企有一个很好的地位，就是对相关与国家经济命脉的大型国有企业，基础设施和重要自然资源等及由中央政府代表国家履行出资人职责，其它国有资产由地方政府代表国家履行出资人职责，这就为国企特别是央企做了定位。国企目前的尴尬是不属于全民所有，而且具有了前所未有的权利空间，可以至总理的指示和全民于不顾。那房地产的国企怎么办，首先所有的央企都应该退出房地产的竞争，那些合法的央企应该转向保障性住房这一块，如果央企继续存在商品房市场，那公平永远无法进行，央企的垄断收入高，红利却很少。因此，必要上翘央企存留过多的红利，并对其垄断部分加征红利，这也是央企转变形式后应尽的义务。

　　那今年两会已经为国有企业改革发展鼎好了目标，政府工作报告指出，第一要推进国有企业调整重组，优化国有经济布局结构，第二要深化国有企业改造，建立现代企业制度，第三要完善国有管理体制，加强国有资产监管。当前环境下民营环境下的房地产的选择，房地产的市场化进程，我们说存在巨大的缺陷，现在不仅没往前走，而且因为国进民退的国家资本主义其实是在往后走的。那民营企业有几个选择：一个是转地。不要在一线城市玩了，但是二、三线城市可能还有机会，地方官员可能会欢迎一些品牌性的民营企业到当地。第二就是转行。你别干房地产了。再一个就是转身。提高你的竞争力，我们知道像风碳，做极端的产品主义，要做到零碳的排放，你可能在某一块有核心竞争力，还有就是在做城镇的开发，这是国有企业做不了的，就要转身，提高你的身段，还有就是变革目前房地产的制度要推进房地产市场化的进程，我说这个话，估计很多房地产开发商都不会去做，我们只关注自己一级的利益，不关注公众的，很多中国房地产商不关注这个，其实公共政策非常重要，我们呼吁并且重视公共事业，我就讲到这儿，谢谢！

　　主持人：请您留步，接下来进行五分钟的提问时间。

　　陈烙：赵晓先生你好，国进民退是跟民营企业的局限性也有相关，那在这种制度环境改革，难以在短期完成的情况下，民营企业在国际民推的大潮中，是不是更好，比如说你刚才讲的三转一变，还有没有更好的突破的途径呢？

　　赵晓：谢谢，我觉得没有结晶，要不就打不过就跑，所以潘先生原来在上海，现在都转到了二三线城市，或者你真的有绝招，就做出很绝的事情来，或者就退出，现在中国的房地产市场已经煮的很熟了，下一步可能要被煮烂，除了这个之外没有什么绝招。

　　陈烙：那国资委让78家不为竹叶的央企退出房地产，这是不是可以认为是一种象征意义的国进民退的纠错行为，这个你如何评价这件事情呢？

陈烙，提问赵晓

　　赵晓：我对国资委的这个举动是高度评价的，它明显比国企看的更高，而且出售也非常快，所以我在我的博客上也给予了高度的评价，但是我不认为这是一个国进民退的纠错的现象，这是在高层和民意的盛怒之下，一个决策而已，但是78家宣布退出，只是从左边的口袋放到右边的口袋，其他的东西没有任何变化，我们到目前为止，没有任何一个人说房地产的国企究竟应该怎么办，没有听到这样的表示，所以在这一块，我们完成看不出有任何纠错国进民退的现象和聚酯。

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