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社科院：中国城市化成本高 或2013年结束

　　主持人：首先有请建设部政策研究中心副主任王珏林先生为我们作主题为“2010年城镇化进程下中国住房保障”的主题演讲，大家掌声有请！

　　王珏林先生，您的演讲时间为20分钟，有请！

　　王珏林：大家上午好！非常高兴能参加城市观点论坛福州行，今天因为时间紧凑，就不多说废话了。今天给我的题目是住房保障。第一个谈三个方面：第一方面主要谈什么呢？我们可以这么说，近两年是住房保障政策年。为什么这么说呢？理由有三个：一是唯有住房保障的国家出台的一系列的政策，比如说2009年国土部就下发了《切实保障安全用地的通知》，2009年6月12号，住建部、发改委、财政部下发了2009年到2011年廉租住房保障计划，2009年10月11号，下发了关于住房公积金的实施意见等等。所以说现在尤其是在温总理政府工作报告，以及中办11条一系列的文件中，很大的一个篇幅就是住房保障，这是第一个理由。

　　第二方面就是什么呢？加大了保障性住房的建设力度和速度，所以国务院发布促进房地产健康发展的国四条和中办11条都大力提倡安居工程建设，力争2012年末基本解决1540万户低收入困难家庭住房问题，对100万户国有工矿和棚区肯垦区的居民要加大改造，第三点就是住房保障制度正在区域完善，因为什么呢？因为现在也就这几年，在座记得也就这两三年，真正的住房保障制度才开始建立，各个城市开始重视这项工作，这是我讲的三点，为什么叫政策年。

　　为什么呢？为什么国家各级政府这么重视住房保障工作。主要理由也有三点：一是我国的房地产市场还处于不全面不完善的时期，也就是说我国的房地产市场现在处于发展的初期阶段，所以发展初期阶段可能带来的是什么呢？带来的就是我们通过市场解决，更多家庭的住房问题，是有困难的，还得靠政府来解决这个问题。这是第一点。

　　第二点就是新旧住房分配体制属于共存阶段，就是分配关系平衡还没有完全得到理顺，因为现在属于什么呢？并不是完全就是计划就是分配性住房和市场住房进行严格的分离、分开、分清，而是现在还有一部分在享受着属于政策性的房子。而且更多的家庭只能通过市场上来解决住房问题，改善住房问题。所以没有完全搞清楚，所以这个分配关系，这个利益的分配，现在还是共存时期。

　　第三点就是住房保障制度正在区域完善，因为什么呢？因为现在也就这几年，在座记得也就这两三年，真正的住房保障制度才开始建立，各个城市开始重视这项工作，这是我讲的三点，为什么叫政策年。

　　第三点就是房价涨幅过快，租售比、收售比差距过大。大多数城乡居民家庭难以承受住房房价带来的压力，所以现在看，从去年到今年第一季度看，房价是涨势过猛，有些城市的房价已经远远的悖离了、远离了城市收入甚至家庭积累，已经难以进入这个市场了。所以这三种原因带来以后，就得促使我们中央和各级政府要加大住房保障的工作，加快住房保障建设的步伐，解决更多的家庭的住房问题，这是我谈的第一点。第二点，现在我国住房保障主要有以下几种方式：一是，三种方式。一是实物分配。也就是现在我们所说的廉租房，公共租赁房，经济适用房、限价商品住房，这种都属于实物保障的形式。第二种方式属于货币分配。有的是按成本全额进行补贴，有的是实时住房差额进行补贴，通过货币的方法实时保障。还有一种就是国家要求的住房补贴。就是实时房屋面积进行差额补贴，也就是说当时房改房以后，按标准没有达到标准的进行一次性补贴，没有得到房屋的进行全部补贴，再有就是工资中，住房实施补贴，还有建立公积金补贴这种制度，这是三种补贴分配方式。

　　还有两种的建设方式。一种是独立建设，另外一种是配制建设。独立建设就是我们地方政府拿一块地建经济适用房、廉租房、限价房、甚至公共租赁房，还有就是保障房和现有房进行搭配。实物分配的这些都基本早给谁呢？廉租房主要解决户籍在本市的双困家庭，有些城市可能在范围住户扩大，稍微扩大一些，基本是保持这样的。

　　第二经济适用房主要解决户籍在本事的低收入家庭，也就是说不够廉租房条件的，又靠近廉租房条件的这些家庭，公共朱玲放，就是本市五房的家庭职工，还有长期在本市工作的家庭职工，主要还是以单身为主，以青年为对象，因为公共租赁有很大的临时性，限价放主要解决户籍在本市的种地收入家庭，这是属于四中房源的安置，但是各个诚实的情况不一样，有的城市可以扩大范围，提高标准，还有各个城市采取的方式也不是全部的，可以采取多种方式，也可以采取其中的几种方式，这是第二点。

　　最后一点谈一下对保障性住房的一些思考。也可以说是观点，一是保障性住房和住房保障的形势，各个城市应当因市制宜，比如说有的城市采取以货币为主的，比如说长沙、南昌、常州、包括山东日照，他们是过去讲的补人头不补砖头，也就是从货币方式进行补差。也可以建一些廉租房、经济适用房，但是我觉得两种方式各个城市都应该存在，也就是廉租房和公共租赁房，这个是必须的。它确实是既解决了我们双困家庭的住房困难，又解决了我们年轻人住房的一个过渡阶段的问题。第二点，住房保障建设方式，我认为宜集中不宜分散，宜城里不宜城外，因为这种方式的消费能力和我们提供房源的标准，以及他各方面的情况，如果和高档商品房在一起的话，我看将来存在很多问题，比如说物业费怎么收，管理怎么管，所以我认为是什么呢？将来还有市场问题，将来上市场都提供了很多的不利不方便，所以我认为宜集中不宜分散，围绕各方面的困难，所以在招投标土地中进行搭配，我个人观点这样其实不是太好的办法。

　　第三个保障性住房的分配要严格把关，上市要谨慎处理，为什么怎么讲，因为我们现在出现的问题，很大一个方面是在分配环节中，也就是大家说的是由我们盖的经济适用房，甚至限价房里面有开各种车的，高级车的，甚至多套房的等等方面都存在关键就是什么呢？我们严格把关不够，而对这个事情的认知态度还不足，因为涉到一个再分配问题，所以我们要对什么呢？要对全体的老百姓负责任，要把我们的资源对政府负责任，也就是要把我们的资源把关好，那上市为什么要慎重处理呢，因为这毕竟是属于享受国家的土地政策和随手优惠政策得到的改善住房条件，所以我认为不能因为得到现在解决的问题，将来在上市中又得到很大的利益，这个是不合适的。利益应当国家收回去，保障性住房建设重点解决好土地问题、资金问题和制度建设问题，因为你没有完全保障指标、保障计划是不行的，那在年初土地计划中首先要计划好，在财政计划中要留下筑城保障资金。

　　最后一点也就是解决保障性住房，除了廉租房、公共租赁房以后，还要有货币保障方式，这个是非常灵活的，你城市政府拿钱和拿地是两等，你拿地以后你就少卖钱，你把地的钱拿出来用于补贴，其实它俩是相等的，并没有什么吃亏。另外在长期管理方面，因为家庭的收入是变化的，我们的货币补贴是临时的，我们以三月补贴一次，半年补贴一次，随着家庭收入的变化，可以中断补贴，但是你给房子就办不到，所以起来就非常容易，就讲这些，谢谢大家！

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