苏宁环球：难以复制的超级大盘
作者: 邓敏华 时间: 2010-04-06 22:19:12 来源: [ 观点网 ]
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苏宁环球超级郊区大盘的方式越来越难复制，尤其是在土地交易越来越来市场化以及政府打击囤地的情况下。
观点网 邓敏华 除了碧桂园醉心于田园生活、倾力打造郊区大盘以外，南京地主苏宁环球也热衷于在一个个城市郊区建设超级大盘。
苏宁环球超级大盘
在南京，苏宁环球的代表作是天润城。天润城位于南京江北区，建筑面积为370万平方米，同样是位于江北区的威尼斯水城，建筑面积为454万平方米，而吉林天润城建筑面积为580万平方米。
在对超级大盘的复制中，苏宁环球走的低成本道路，靠的是成本控制能力。2009年，苏宁环球毛利率达到52.9%，远远超过了同样是提供普通住宅的同行。而苏宁环球南京产品的平均售价还不到1万元，远远低于主城区平均售价2万元。在2009年大部分开发商的毛利大幅下降同时，苏宁环球的毛利率与去年持平。
去年全年，苏宁环球实现商品房预售面积84.93万平方米，预售收入38.12亿元，结算面积62.07万平方米，结算收入27.26亿元。
苏宁环球在控制费用方面卓有成效，近年来销售费用、管理费用、财务费用这三项费用率一直维持在5%左右水平。根据东方证券的一份研究报告指出，苏宁环球的建安成本仅为1500元/平方米。
今年3月份，苏宁环球占据了南京市成交量前十中的三席，其中江北区天润城以539套排名第一，威尼斯水城以423套排名第二，天华绿谷庄园以208套名列第六，稳坐南京市销售的头把交椅。1-3月销售金额在15个亿元左右。
然而，有业内人士指出，苏宁环球超级郊区大盘的方式越来越难复制，尤其是在土地交易越来越来市场化以及政府打击囤地的情况下。
难于复制的模式
苏宁环球在南京的土地储备主要来自于苏宁集团，这些土地早在苏宁环球借壳上市之前已经获得。
在过去的一年里，南京江北区的房价涨了一倍，苏宁环球在江北的项目平均售价达到了8000元每平方米。而江北区的土地价格也水涨船高。
自2009以来，苏宁环球开始有计划地进入其他的城市。09年，苏宁环球通过招拍挂先后获得了位于南京市玄武区、下关区、栖霞区的3个项目；去年8月，以9.73亿元竞得上海长风项目，同时以28.3亿元竞得无锡宜兴市和北塘区的2个项目，总建筑面积106.5万平方米，合计地价款51.7亿元；而在今年3月2日，苏宁环球参与昆明旧改项目拍卖，最终却以失败告终。
由于四季度大量支出地价款，苏宁环球年末负债较第三季度激增，其中资产负债率上升2.7个百分点至66.7%，净负债率上升32.1个百分点至34.9%。
中银国际指出，截至09年末，苏宁环球尚有未付地价34.4亿元，这些地价款将在2010年付清，而年末公司手持现金仅为8.3亿元，因此公司财务压力加剧。
与此同时，公司2009定向增发融资方案还在排队等待证监会的审核，尽管苏宁环球极强的成本控制能力，然而在没有股权融资的前提下，预计公司净负债率在2010年末会进一步升高。
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