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闽商：平衡扩张背后的IPO雄心

作者: 见习编辑陈键文时间: 2010-01-23 10:47:41 来源: [ 《观点》杂志10.01 ]

面对资本市场的阴晴不定，很多福建房地产企业似乎并没有放弃IPO的念头。在目睹了现实资本市场的变幻莫测与国内房地产政策调控再起之后，他们权衡之余，再次调整了企业的发展策略并更积极地寻求IPO上市之路。

　　Q：宝龙、明发、禹洲等福建房地产企业纷纷到香港上市，对此您有什么看法？

　　林荣新：福建房地产企业纷纷到香港上市，并不是无本之木，对资金的渴求是此番上市潮的根本动因。换一句话说，上市公司在融资上的方便性、规模性、低成本性，是非上市公司无法比拟的。福建房地产企业在香港上市的意义，不仅体现在以低成本代价获得企业发展所需要的大量资金，还体现出其能够通过上市本身提高公司的知名度，规范公司治理结构，化解金融风险，为企业培养一批熟稔资本市场运作规律的人才。

　　郭建平：像宝龙、明发等福建房地产企业纷纷到香港上市，可以扩大融资规模进而达到扩张的目的。但今年的香港IPO市场不是很乐观，应该说今年上市的市盈率不是很好。无论怎样，房地产企业若要进一步发展，上市融资的途径或许能够让企业更具规模化，进而扩张。

　　Q：目前贵公司是否有上市的想法？有在为上市做了什么准备或者考虑吗？

　　林荣新：对于IPO，我们并未抱有强求的心态，也不会为IPO而放下公司的“专业化”管理进程。房地产是一个资金密集型的行业，要做强做大势必得走IPO上市的道路，所以近年来我们采取了一系列的措施，确保企业严格按照IPO的要求和思路来做准备。包括多方式拓宽融资渠道，提高资金使用效率以增强抗风险能力，实现业绩提升与资本扩张的良性互动；重视土地储备工作，力求规模适当、相对低价、布局合理、有利周转等等。我们认为，以上每一项工作都是我们要现实IPO的必须准备。

　　郭建平：目前我们正处于积累IPO资本的过程中，我们计划在三到五年上市，但还没确定是在香港还是国内IPO，这要看到时的资本市场情况怎样。但我觉得在国内上市的周期比较长，而香港可能相对来说手续快一些，且在香港申请上市一般只要求拥有800亩的土地储备就可以。目前我们在宁夏有300多亩土地储备，龙岩市有100亩左右土地储备。我们也将会不断加大土地储备，最近我们在谈的几个位于天津宝坻区项目，成功后会相应增加一定量的土地储备。

　　Q：“海西经济区”概念出来以后，包括世茂、万科等全国性大型开发商开始全面进入福建，您怎样看待这种竞争？

　　林荣新：“海西经济区”概念的提出为福建的发展带来的市场信心振奋、城镇化进程的加速等，这都将给地产行业带来又一轮的激情释放。更多的全国性大型开发商全面进入福建后，海西建设提速必将使得城市扩容、人才聚集、经济发展等方面同样高速发展，而这些现代化基础设施建设、房屋拆迁、人才聚集等因素带来的刚性需求，将支撑着房地产业持续发展。

　　对于这些大企业的涌进我觉得对我们冲击不大，因为有市场就有竞争，关键是在竞争面前，我们企业自身如何增强抵御风险的能力，提高管理水平，提升自身产品质量和附加值，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

　　郭建平：可能会对福建整个房地产业发展的影响很大，包括格局、开发速度等影响。还让整个区域的房价都上幅了，这里的房价去年跌了近30%的如今都恢复了；而原来岛内的房价都跌到7000-8000元每平米，现在又涨至10000多元每平米了。

　　我们也看到很多大的开发商如世茂、万科等都进入福建，这对于本地企业来说，应该说竞争压力会比较大的。因为相对于上市公司，他们资金比较雄厚，规模都比较大；而还没有上市的当地企业资金比较有限。因此，当地企业只能走强强联合，这样发展下形成一定规模性的企业。而小企业很容易被淘汰，特别是今年的一些国企拿地的量大且资金雄厚，对本地小的房企的冲击更大。

　　Q：贵公司已经开始走出福建本地跨区域发展，那对于城市的选择是怎样考虑或者是有什么标准呢？

　　林荣新：我们走出福建首先进军成都，这是早在我们企业的战略规划之内。我们之所以选择成都，有以下几个原因。其一，这是我们本身从单一区域开发商向跨地域、多项目的全国性开发商转型发展的必然需要；其二，成都作为中国经济的西大门，在过去的几年中的发展迅猛，伴随着大量外资涌入，成都的高技术劳动力以及低创业成本吸引了大量海外投资者进入市场，由此也为房地产市场带来了更高的需求量；其三，目前成都房地产市场是以典型自住性需求为主导的市场，整个市场处于非常健康的发展状况；其四，来自成都项目本身的优势和吸引力。

　　郭建平：我们第一步出去的时候，选择了宁夏这个地方。宁夏现在是我们集团的储备发展城市，因为西部的地区现在才开始起步，增长的空间比较大；而且土地相对来说成本比较低。我们拿300多亩的地，这本身也够我们规划5年的时间来开发，增长空间应该会比较大。

　　最近我们也考虑到天津发展，因为天津其实也是一个竞争非常激烈的城市，应该说是一个重点的二线城市。选择跨区域发展，无论是天津还是宁夏，我们的开发模式是不会跟本地的开发模式相同，我们整个管理模式等都要做一些新的调整。未来，宁夏将作为我们的长线发展城市，天津将作为我们短线的投资项目，这也是我们集团的发展重心。

　　Q：您怎样看待今年来政策对房地产业的调控以及资本市场对房地产业的“谨慎”？这对房地产企业有什么影响呢？

　　林荣新：总体来说，调控措施还是有助于促进企业的优胜劣汰，在调控的过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的，必将是优质企业，其抗风险能力也将大为提高。当然，并不是说调控政策对于类似我们这样的企业都是良性的促进。我们作为房地产企业都希望能有一个更加稳定的政策环境指引房地产市场健康发展，而非大量短期且不断变化的调控措施。

　　而资本市场之所以谨慎对待内地房地产企业，一方面是投资者对中国特有的情况不了解，另一方面是中国地产商持续增长的能力还有待观察。一些在香港、新加坡上市的企业，并没有在内地都竖立起好的企业形象。当然，国际资本市场的这种态度并非是件坏事，当我们意识到这一点时，就是一个好的开始。因此，我觉得这对我们的影响并不大。

　　郭建平：我认为目前中国城市化进展速度非常快，这对于房地产业来说有很大的发展空间，因为房地产业是国家拉动内需的一个主要投资产业，所以，对于国家而言，也希望开发商是能够可持续的、稳步的发展，也不愿看到房价暴涨暴跌。因为如果出现这种状况，整个资本市场需要很长的时间才能恢复。

　　像去年遇上金融危机的情况，对房地产业的影响应该也是百年不遇的。当时不但是房地产受影响，对于工业的影响更大。今年资本市场对房地产业的不确定性，其实对我们影响不大，因为我们集团主要有三大业务版块，建筑、房地产与投资。其中建筑在一年承接10多个亿的工程；房地产中今年有10多万平米开盘，从7月份开始认购，在一个月的时间就卖了300多套；投资这一块我们主要将原来有一些矿业码头盘活，然后成立投资公司专门IPO、PE等项目，这也为我们未来融资打下基础。

　　Q：面对不确定的2010年，贵公司有什么发展规划或安排？

　　林荣新：我们还将为实现三年的全国战略部署计划而努力。踏踏实实以资产持续增值为出发点，确定每年集团资产投资收益率目标，严控风险，保证持续盈利，达到IPO所要求的基本条件。以严控项目开发成本水平和风险为开发前提，每1-2年新增1个新进开发区域，每年新增1-2个新进开发城市，各区域每1-2年新增1-2个开发项目。

　　2010年以及之后日子，我们将始终坚持企业价值观，向国内国外所有优秀的企业谦卑地去学习。一方面以敏锐的投资眼光，对行业保持冷静理性的思考，判断自身与大环境之间的关系，找到确保从单一区域开发商向跨地域、多项目全国性开发商转型的差异化发展道路；另一方面，强调以专业精细化做好每个项目，尊重土地价值和市场需求，提供最高性价比的产品和服务，稳步创立全国性品牌。

　　郭建平：明年我们还是走薄利多销的路线。

　　对于我们房地产业，每个企业都要控制负债率。但保持一个高负债率的话，压力就会很大。我们集团曾经控制一个负债率在48%以下，那在这个负债水平发展的话，应该还是相对稳定的。因此今后我们仍将控制较低的负债率的基础上，逐步实现扩大规模发展。