专访贺承军：《新法》对泡沫化的深圳于事无补
作者: 见习编辑 梁嘉欣 时间: 2009-12-03 00:14:33 来源: [ 观点网 ]
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坦白说，《深圳市城市更新办法》出来得晚了，对深圳地产泡沫已经那么浓的城市来说，于事无补。
观点网 见习生梁嘉欣 12月1日，由深圳市规划国土委会同市法制办研究起草的《深圳市城市更新办法》正式实施。深圳地价借势上升，有投资客更是看好城市内工业区改造的大方向，购置大量工业厂房。到底该新法对深圳目前的旧城改造有何影响，参与城市更新改造的公司是否都能受益，目前仍是未知之数。
为此，观点新媒体专访了深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军先生，其就《深圳市城市更新办法》的推出阐述了自己独特的见解。以下为采访实录。
观点新媒体：深圳人多地少，土地与人口密度及经济产出之间已经出现严重失衡，成立30年不到就几乎无地可用，深圳市政府把解决土地有限的问题押在城市规划统筹上，是否通过城市的更新统筹，就能实现土地的高效利用？
贺承军：相对全国而言，目前深圳的土地利用已经是最高效的了。高效利用取决于投资密度、消费水平等，深圳目前每平方米得产值已为全国最高，当然，再提高土地利用的可能性还是有的。
观点新媒体：早在05年深圳市政府就已经认识到“地荒”问题的严重，并相继出台一系列土地收购储备制度，但对无地可用的局面依然没有得到太大的改善，供应的土地面积依旧逐年减少，新法的推出是否对“地荒”问题起到实质性的改变作用？
贺承军：中国任何一个城市，无论是深圳还是北京，土地紧缺都是一个假问题。所谓土地紧缺、房价猛涨只是炒作的效果，地荒问题更是只是心理效应。
以新法来解决“地荒”问题，实质上是以实对虚，释放了一定的土地空间，但是效果不大，只能算是地方性的心理疗效。坦白说，这个政策出来得晚了，对深圳地产泡沫已经那么浓的城市来说，于事无补。该政策对高房价还有一定的作用，但是还是有一定的制约，就是土地供应量不够。
观点新媒体：新法的推出，把原有仅限于城中村改造和旧工业区升级的旧城改造范围扩大，对目前旧城改造的进程有怎样的影响？
贺承军：对深圳旧城改造的推动作用还是有的，但是不要高估，作用有限。
虽然政府免收了地价，但由于房子的开销成本太高，因此提高了土地的拆迁成本。此外，更新办法出提出的包括许多公共设施难以实现，对开发商加入城市更新建设的积极性大打折扣。
观点新媒体：新法改变了以往开发供应土地的模式，实施存量地再开发，改造后的可腾挪余地有多少将可真正实现再次开发使用？
贺承军：就202万平方米的住宅用地而言，我现在还没有拿到一手资料，不知道数据是怎样统计，但这202万平方米用地中，肯定包括周边的一些基础设施如道路、公路、绿地等设施的建设，预计其中有1/3或2/5是用于道路、公路设施，实质住宅用地只有2/3或3/5，这也就是城市建设的一般的比例。
观点新媒体：“地荒”现象，并非深圳特有，珠三角以内许多城市都面临这个问题，解决的办法一般都是向外扩张用地，新法则是从更新本地存量地入手，可否将深圳看作为推广该新法的试点城市，把该办法推广到其他城市?
贺承军：这是一个必不可少得土地供应计划，也是一个城市更新计划，对高地价有一定的抑制作用。具体政策的放宽，将原来的工业用地改造为商业住宅用地，我觉得是一个很好的举措，对其它城市还是有一定的借鉴意义。但深圳目前已经是先天不足，过高的房价导致开地成本变得更高，泡沫太大以致掩盖了土地价格的真实性。
在珠三角地区，佛山土地泡沫没那么厉害，土地价格真实性比较强，可以参考深圳这种城市更新办法进行旧城改造。而广州因为范围比较大，应分区域看待，核心区域跟深圳一样，泡沫也比较大，就算采用新法，效果也不大。但在偏远的一些地区则可以采用，像番禺就可以大胆地搞住宅。
目前整个中国包括珠三角地区二三线城市的发展都比较粗犷，几十万、几百万地划地是不科学的，应该转细一些，往几百平方至几千平方的精细化发展，这也是城市必然面临的土地整合阶段。
观点新媒体：新法明确更新改造的地价收取标准，有人预计地价将有所上升，部分公司都对新法的实施充满着期待，新法的颁布是否意味着参与城市更新改造的公司都受益？
贺承军：深圳由于房价高，造成地价及开销成本猛涨，所以新的开发商进入的积极性不是很高。但是对原来的土地所有者包括工业厂、工厂主，可能有一定的吸引力，让他们动起来，从旧改中走出来。一些早期就介入深圳建设、跟村民联系比较密切的开发商，他们可能有一些土地储备。但是对原来没有土地、现在想新加入的开发商吸引力不大。
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