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观点领袖访谈：许健康　上市后的宝龙

作者: 陈小丽时间: 2009-11-18 16:23:47 来源: [ 《观点》杂志 <09.11> ]

我是实事求是，敢作敢为，敢承担事情的一个人,我喜欢简单明确，我承诺的一定会实现。我不喜欢太多的应酬，但是很多人都支持我。

　　黝黑的皮肤，一张立体的“欧化”脸，尽管其行事风格低调，媒体曝光度不高，但许健康总能给人留下很深刻的第一印象。面对我们些许疑惑的眼神，许健康微笑着表明自己是纯正的中国人：“我出生于福建晋江，1980年移居到了澳门。”

　　这是在宁波市南苑酒店的咖啡厅里，10月29日，宝龙地产董事局主席兼总裁许健康先生接受了观点新媒体的专访。在这个江南微带秋意的午后，我们仍然能够感受到这位以复合型地产颠覆传统商业模式地产企业缔造者，因刚刚成功登陆香港H股市场而荡漾着的喜悦。

　　“我是实事求是，敢作敢为，敢承担事情的一个人，我喜欢简单、明确，我承诺的一定会实现。我不喜欢太多的应酬，但是很多人都支持我，所以在事业过程当中，虽然我的表达能力，我的文化素质不高，但是我所到之处得到了很多人的支持。”许健康先生这样轻快的阐释自己的人生。

　　他说，关于其名字还有一段有趣的故事，这个名字是他父亲帮他起的，不过一开始不叫“许健康”，而是叫“许金龙”，由于他生下来的几个月里，身体一直不好，父亲于是将名字改成了“许健康”，意在祈祷其能够健健康康长大成人。

　　面对眼前这个国内赫赫有名的商业地产领袖人物，我们很难想象，29年前，这个活跃在福建晋江某乡下一个小小赤脚郎中，怀揣一颗不安分的心，10元钱起家于澳门街头，从仅有10元的贫困发展到如今的身家过亿。

　　许健康还有另外多重身份符号：全国政协委员、澳门特别行政区推委会委员、福建省侨联副主席、宝龙集团董事局主席、厦门首富。2009年，许健康以80亿元身家位列胡润富豪榜第26位。翻阅其简单的发家经历，在低调的背后隐藏着弈棋一样的人生哲学。

　　“人生的开局是至关重要的，往往是一着不慎影响一生一世。因此，既不能墨守成规、一成不变，也不可不守章法、盲目行事。而应稳中有变、步步争先，不断寻找最佳突破点，逐步扩大自己的优势。所以无论如何都要牢记：找准自己的位置，走好人生的开局，千万不要未跑先输。”许健康此前在接受媒体采访时如是诠释自己棋子一般的人生轨迹。许健康是澳门籍，1952年出生于福建一个书香世家，父亲是一位德高望重的医生。改革开放前，他一边继承父业做了医生，一边在卫校读书，1980年，骨子里不安分的他在仅差四天就毕业时毅然选择放弃学业，移居澳门。初到澳门时他衣兜里仅有10元钱，在黑沙湾街边充当编织工、做无牌小贩，直到赚下创业第一桶金。

　　从1983年到现在，许健康先后涉足制衣、制伞、珠宝、金融、娱乐、建筑、设计、物业、织造、贸易等众多行业，后发力澳门房地产业，宝龙旗下的企业开始呈现多元化发展的趋势。

　　今天的宝龙集团是许健康1990年初筹集了5600多万澳元在澳门创办的，1991年，许健康联合第一国际集团以5亿澳元买下新口岸国际中心而一举成名，成为澳门的“地产大亨”。1992年他选择了厦门特区的房地产市场，并斥资数亿元一举夺得厦门4幅土地使用权，创下厦门最高地价记录，并且当时恰好又赶上邓小平第二次南巡讲话，国内正值建设市场经济体制、加快改革开放的大好时期，宝龙集团凭借此前夺取的土地储备优势，开发了宝龙中心、宝华花园、宝华商业大厦等项目，在很短的时间里，宝龙成为房地产界的“新贵族”。

　　尽管在房地产业获取巨大的利益，但是许健康同样没有老老实实，他没有放过每一个能够得到极大利润的行业，最具代表性的是，许健康大胆颠覆“因购物而购物”的传统商业模式，果敢确立了“宝龙城市广场”复合型地产全新模式。这种许健康式的商业地产模式，涵盖了购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区等多元化的业态形式，将宝龙集团扩张成以房地产开发为基础，包含了旅游服务、酒店业、工业、高新科技信息产业等行业的一家集工、商、贸、旅游服务为一体的多元化大型集团。

　　近年来，他以推进城市化进程为己任，先后在福州、青岛、郑州、洛阳、无锡、苏州、常州等14个城市投资建设17座集购物、旅游、休闲、娱乐、游乐、餐饮、商务、文化等多功能于一体的“宝龙城市广场”。如今，宝龙城市广场已然成为所在城市的商业地标和经济名片。

　　就在完成上市前期，许健康再书大手笔，于9月9日与与湖南、湖北等七个政府代表团分别就长沙开福宝龙城市广场、武汉硚口宝龙城市广场、厦门宝龙奥特莱斯、福州晋安宝龙城市广场、上海浦东宝龙城市广场、合肥包河宝龙城市广场、青岛即墨宝龙城市广场、安溪宝龙城市广场和宝龙国际社区等新项目签订了意向协议，预计总投资额近200亿元人民币，总建筑面积约为350万平方米，令业界瞩目。经过两年上市波折，许健康的上市梦在09年10月14日实现，上市之后，宝龙的负债比率降至50%以下，今后宝龙其商业地产业务进行整合和资本运做的平台，无疑仍是其在香港的上市公司。

　　“一个企业的根本是成本概念，不要盲目追求一种过山车发展。我希望宝龙城市广场能够在全国各地布点，形成全面开花的局面。”作为厦门第一家在港成功上市公司的掌门人，许健康先生在接受观点新媒体专访最后如是总结了自己的“上市感言”。

　　以下是观点新媒体对宝龙地产董事局主席兼总裁许健康先生的专访实录：

许健康

　　上市　

　　观点新媒体：2008年资本市场整体低迷，宝龙曾经暂停上市，当时，您对这个资本市场的看法是怎样的？暂停上市对当时的宝龙来说压力是否很大？

　　许健康：08年因金融危机整个市场突然间变化，宝龙上市就搁置下来了。其实我们在去年也可以上，不过这样硬推出去没有效果。基于担心股价跌落，不好向投资者交代，因此将上市暂缓下来。

　　我认为那是一个很明智的选择，因为市场就是这样，存在很多不确定因素。随着楼市和资本市场的好转，我们在今年的5、6月份就开始筹备上市的工作，在前不久的10月14日顺利完成上市。

　　观点新媒体：在今年，很多内地房地产企业都做出了重启上市的决定，而宝龙上市的过程也经历了一些风险，在上市过程中也做了一些调整，您当时是出于怎样的判断才决定重启上市的？

　　许健康：不同时期的资本市场对企业、对行业的认可程度不一样。今年很多企业排队上市，资本市场有了太多选择，所以在这个时候如此多的企业排队上市肯定存在压力。

　　(上市过程中，)市场突然发生了一些变化，整个市场表现都不太理想，我们担心失去市场，所以选择延长了认购期以及调低了招股价这种方式一步到位，以更低的价格去让市场接受，而且结果还不错。

　　观点新媒体：经历了上市暂缓到最后成功上市一系列波折，您感受最深的是什么？

　　许健康：我认为一个企业的根本就是成本观念，不要盲目追求发展。所以宝龙在要上市最困难的时候成功还清债务，在同期上市的企业里面是表现最好的一个。低成本很重要，如果你高成本高负债，已经没办法发展起来。

　　观点新媒体：上市之后，您觉得最大的收获是什么？

　　许健康：做地产投入很大，只靠自己是不行的，特别是现在竞争非常强烈。没有进入资本市场的话，企业本身的融资平台，企业的管理平台会不一样。而上市后，企业要对投资者公平、公正、公开，去实现承诺，按游戏规则去做好每一个环节，每一步按部就班，清清楚楚，这样对于一个企业管理是一个很大的提升。另外是资金平台，现在银行可能根据你的价值和负债情况给予支持，所以进入资本市场平台将是一个企业发展的好机会。

　　企业

　　观点新媒体：一般融资的话，企业应该在土地储备上占有很大的优势，宝龙在这些方面表现怎样？

　　许健康：作为企业要追求效率，以最快的速度做出最多的事情，把规模做大，把企业做大，所以企业如果没有土地储备，就没有效率，也无法把规模做大，就是上了市也没用。我认为这些都是互相关联的内容，所以土地储备对于房地产企业来说是一个非常重要的部分。

　　截至目前，宝龙拥有土地储备约400万平方米，而且IPO成功后，马上会有新的项目启动。此外，宝龙正在与政府洽谈购买土地。

　　观点新媒体：宝龙拿地方面的策略是怎样的？

　　许健康：我们的策略还是保持城县结合，选择有较好的经济发展空间的城市，为城市打造一个新的商业中心，努力部署，配合政府的城市规划，完善城市的功能，全力以赴去把企业做好，把项目做好。我认为一个房地产企业太追求地王没有意义，竞拍地王的企业是比较危险的，宝龙不会争地王。而且我们有特别的理念以及有特别的商业模式，我们主要是跟政府配合，去打造一个新的商务圈，完善城市功能，所以竞争很少，基本上没竞争。

　　观点新媒体：宝龙是怎样平衡负债率的呢？

　　许健康：我们以前的负债率都已经很低，即使在当时为了上市那些时候，造成企业的压力，现在回头来看我们无论多困难的时候都能解决困难。而且负债率主要是靠一种危险的方式，盘活一个企业，但是低成本、低风险才是不变的企业的根本。

　　公司要发展，而且要不再去承担更大的风险，在某些程度上要靠自己的理念，靠自己的特点去打造最有价值的产品，让产品尽快发挥它的价值，这样才是减少风险的最好办法。所以，从负债率来说，我们是严格控制的，我们的承诺是不超过10%，这个是一定要实现的。

　　企业不需要负债太高，而是要靠我们的效率，靠我们的理念去取得更便宜的土地资源，然后又快又好地建设尽快产生效益，这才是企业的根本，不管上市不上市都要这样追求。

　　观点新媒体：接下来的宝龙，在资本市场的支撑下，将会秉承一个怎样的发展策略？

　　许健康：我们会按上市前的承诺，按我们一贯的发展，然后选择在中国二、三线发展前景比较强的城市，加快速度建设宝龙城市广场，提升管理水准。我们刚刚上市，公司要转型，计划把房地产业务的总部搬到上海，需要更多的人才。宝龙刚刚募集了一些资金，需要投资到一些具体的住宅项目中，所以接下来要做很多事情。

　　模式

　　观点新媒体：目前二三线城市成为房企进入的热地，而宝龙7年前就开始专注于二三线城市做城市广场，在布局战略方面宝龙如何定位的？

　　许健康：中国大量农村人口进入城市，城市人口越来越多，城市化进程也越来越快。一方面，中国经济持续向好，消费能力很强，需要购物体系提升，还有就是商圈不足，交通、配套等功能不齐全。在此前我就看到了二线城市的发展潜力，选择进入二三线城市，采取大规模开发这种形式以及理念打造功能齐全的城市广场。

　　在中国的二三线城市，资产价值被低估，没有表现出来，因此被大家忽视。但现在二三线城市的资产价值增长率超过20%，甚至30%，而宝龙提前进入二三线城市选择投资机会，成本比较低，前景好、辐射大、风险低，有利于宝龙城市广场项目最快速度被市场接受。

　　我认为中国经济继续发展，城市化的推进速度还一直在加强，所以宝龙这个理念和发展模式将不会改变，而且会越来越快，我们的标准化建设已经使一个项目开发时间可以提速一倍。

　　观点新媒体：二三线城市的市场空间比较大，进入的成本也较低，但市场有些担忧的是，在城市空白区域发展城市商业广场项目，可能招商和盈利的周期都比较长，这样也延缓了收回成本的周期。您如何看待这种担忧？

　　许健康：其实通过宝龙城市广场模式的合理规划以及布局，(不会有这种担忧)。例如开发一些住宅地产、步行街区基本可以回收成本，留下大量物业用来长期出租，出租以后这些物业会升值，整个培养期过后还可以提升。

　　目前宝龙的很多城市广场逐渐开业，过了培养期后，高租金回报以及物业升值空间相当大，在这方面宝龙很有信心，相信未来价值肯定会充分表现。

　　观点新媒体：您之前说一个企业必须要对自己的定位要很准确，宝龙在定位方面如何？

　　许健康：宝龙的定位就是商业地产，然后就是Shopping Mall这种形式，规模大，完整性，业态非常齐全，而且带有个性化。我们现在好多项目都引入室内游乐场，紧接着在个性化方面、特点方面还会完善，很多东西都会沿着人性化的需求，让项目更完整，让消费者的感觉比想像中的更好。我们有专门的一个研发组，专门从事这方面的开发和研究。

　　观点新媒体：目前做商业地产的企业很多，比如SOHO中国、凯德置地、香港的恒隆地产等等，您对这些企业的商业模式怎样看待？宝龙商业模式与这些企业的商业模式相比，有哪些优势？

　　许健康：我认为大部分企业走的是传统的商业模式，而宝龙注重的是发展空间以及交通方便，还要有一定规模，让企业不是局部局限在一个小的范围。可以说，宝龙商业模式是截然不同的，一样是商业地产，但是概念不一样。

　　观点新媒体：宝龙已经将近发展20年，您作为一个掌舵者，能不能总结一下这一路走过来个人的一些想法和感受？

　　许健康：其实我是一个不贪心的人。从80年代到现在，我见证了中国改革开放的各个时期，也参与了两地政治、经济、文化的往来。在这个过程当中，有很多的发展机会，细的方面到一个行业的成长，大的方面到一个时代的变化。但是我不贪心，只选择了一个方面在发展。

　　我们这么努力在做商业地产，是因为我看到了2002年以来，中国推动城市化建设、实现小康社会的战略，会使得大量的人口迁移到城市去发展，这里有巨大的商机，我们看到了没理由不去面对，所以宝龙放弃了很多东西，全力以赴地在做这个行业。

　　商业地产的未来会比想像中大，会比想象中好，甚至我自己也不知道究竟会有多大。但我有信心，带领我们整个团队去实现企业的发展，又能给中国城市化进程作出贡献，而且未来能看到我们的宝龙城市广场在很多很多的城市建起来，我们沿着这个目标在追求。

　　以后能在很多很多地方看到我们的宝龙城市广场，那将是我最开心和最自豪的一件事。

　　未来

　　观点新媒体：在您的构想之中，未来的宝龙应该是怎么样的？

　　许健康：希望以后到处能够看到宝龙城市广场，并且得到老百姓的认可。我们会用不断发展的眼光提升自己，在中国的商业地产的领域，做最有特点、最有特色的一个企业。

　　我认为公司做强是为了做大，如果你没有做强，要做大就会很危险。换而言之，做房地产，你做不大，一样会被淘汰。面对的竞争越来越多，因为这种高地价的政策不会变，所以不做好自己，不把规模做大，在激烈的竞争中会掉队，所以又要做大，也要做强。

　　观点新媒体：宝龙会不会进入住宅市场的开发？

　　许健康：其实我们既做商业，也做住宅，而且还有做酒店，但是纯粹的住宅我们不会去做。基本上有商业综合体，都一定会有住宅，而且好多都有酒店，是一种综合的、完整的业态。所以其实我们的住宅也做得不错，跟中国的最大的企业楼盘对比，我们的价格也差不多。

　　观点新媒体：宝龙一直在发展，而且也是作为在福建本地的一个企业，可能很多经验被其他企业所借鉴，您怎么看这些互相学习？

　　许健康：对于这一点，我一贯坚持开放的观点，因为这个市场无比之大，这个行业有很多空间去发挥，你能做到不等于别人不能做到，你想做也不等于别人就不能去做，这是一个公平竞争的市场。

　　从我的经验总结来看，难点就是要做很大的库存。要做好商业地产，又要做这种特色，没有努力付出的心态以及专业的知识，是很难的，所以我认为要学习竞争对象要有一个过程。可能大家都各自有空间去成长，去发挥，在竞争中成长，在竞争中去提升自己，这是一个不变的规律。

　　观点新媒体：这些年，宝龙的发展也很快，无论是在模式还是销售上，都得到市场的认可，您能不能谈一下您的经验？

　　许健康：人要有一种拼搏的精神，一种向上的精神去追求一个理想，也就是一个目标。不仅要靠聪明智慧，而且还要靠更多的时间去思考，没有这种智慧更要去做，累死也没用。

　　所以，我感觉还是要去认真去分析研究对比，站在更高的角度去分析问题。不是简单的看，要靠自己坚定的理想和对市场的判断。

　　还有一个就是团队建设。不论是个人主义、英雄主义，还是家族式的管理，在达到一定规模的时候，万一有什么变故或变化，带来的影响会很大。所以要做好团队建设，用好的制度，好的管理办法，让大家凝聚起来。

　　我们企业很好，上市后大家更有有信心。现在调整了一些干部，培养了一些人去县城，大家干劲很大，也很努力，整个团队精神面貌很不错。我觉得培养员工，爱护员工，形成团队将是一个企业战胜困难的一个方式。

　　观点新媒体：您觉得宝龙在管理方面有哪些特别之处？

　　许健康：作为一个企业管理是非常重要的，我们这一年来都在做标准化建设，不管是管理方面，还是在成本方面，以及各种各样的领域理念，我们一直在推进标准化，一步一步总结经验，把这些经验写出来作为思想的依据，让每一个人都知道公司的操作原则跟细节。我认为这个非常重要。

　　我们现在重点就是怎么样把一个项目做快、做好的这种标准化建设。以前的奖励机制不彻底，可能会不明确，就是靠一种理念去拿地，然后低成本去做，顺其自然。现在为了更快、更好，我们就用比较极端的方式，希望大家在一个公平的环境下，付出多的就得到更多，一定要让项目在保质保量的情况下把它变成现实。

　　整个管理机制，全部要求完全截然不同，所以用办法、用机制、用标准化建设来让大家参与其中，能在一个明确的方式下，快速、顺利地推动整个项目。

　　观点新媒体：目前您遇到的困扰是什么？

　　许健康：作为一个企业，有很多很复杂的阻碍企业发展的问题。我们存在压力的还是在管理方面，因为发展这么快，需要大量的人才。

　　宝龙的每一个项目的用人，从开发、经营、管理方面，都要求高水准、综合能力很强的人。

　　综合性的人才，特别是商业地产这个行业太新了，人才少，所以这方面的管理将会对每一个企业都是压力，谁也避不开，谁也没办法去缩短这过程。但是，这种只能想办法解决，我们要靠时间，靠能力去把它做好。

　　观点新媒体：宝龙这方面有哪些优势去吸引人才呢？

　　许健康：我们公司待遇、企业文化，以及员工的稳定性等方面，都还做的不错。因为公司要发展，就要让员工愿意付出，付出后要能得到回报。这种管理，在一种特定的时间，把规模做大，把项目做快。接下来我们一定要对投资者有交待，(使投资回报)比想像中更好。所以宝龙只能用一个在有限的时间用一些特别的补助方式把这个企业做好，做强。

　　时代

　　观点新媒体：宝龙从1990年创办至今，已经有近20年的历史，可谓是见证了中国房地产发展的全部历程。您个人如何理解和看待中国房地产行业这十几年以来取得的成就？特别是中国房地产行业的发展与中国城市化过程之间的关系？

　　许健康：我在国内长大，80年去澳门，对中国的政治、文化、经济可以说是非常了解。其实我八几年就在中国做了很多工厂，制衣厂、织布厂、纺织厂都做了，到了90年代开始介入房地产行业。我看好中国，因为中国人知道自己在干什么。实事求是地讲，中国能人很多，能够把这个国家治理好。

　　所以改革开放以后，我对未来就更有信心，我认为中国的政治会持续稳健，经济会持续发展，因为我们有能力控制整个经济变化所产生的不利因素，就像金融危机，我们一样能避过，在最短的时间解决，通过优惠政策，通过各种各样的方式扩大投资等等，把这个经济局面在最短的时间内扭转，所以中国的政策的支撑能力已经到了一个很强的地步。可能在国内不会这样感觉，会感觉政府还有很多问题，其实不然。很多人、很多事、很多家庭、很多企业一样存在不同程度的问题，虽然政府还有一些不足，但整体来看已经到了一个很强的阶段。所以我们很有信心，一定会加强企业的管理，以顺应时代与市场的发展。

　　观点新媒体：您是作为一个房地产的领导人物，您对房地产行业持怎样的态度？

　　许健康：这个行业承担的责任很大，因为面对着越来越多的竞争，所以说每一个决策者要充实自己，要坚持自己企业的特点和选好定位，不要过于去追求过去的一些现象，比如对高地价的追求。过于追求地王可能在某一个时期、某一个项目，会给一个企业带来了很大的伤害。所以，做一件事都要先做系统的分析研究，再去决策，不要盲目。生意永远做不完，但是千万不要盲目。

　　观点新媒体：09年宝龙有了一个质的飞跃，您能不能总结一下您的想法？

　　许健康：宝龙就是在商业地产这个领域已经走过了一个基本的阶段，进入一个高速发展的平台。我们期待一个更大的发展空间，来充分发挥自身的价值。

　　观点新媒体：我们知道许总不仅是著名的实业家，也是知名的慈善家，做了非常多的慈善事业，在做企业和做社会公益活动、慈善活动之间，您的人生理念和财富价值观是怎样的？

　　许健康：我从小开始非常向往发挥自己的人生价值，为公众、为更多人作出贡献，为社会做出一些力所能及的事。所以一贯以来，从做生意开始，我就参与社团，参与慈善活动，参与社会活动。一直以来，我们在逐步提升自己参与社会公益活动的。

　　在更年轻的时候，我们都有参与社会公益，我们希望公司稳定以后将参加更多的社会公益活动，为社会多做一点贡献。