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远洋一方的魔方

作者: 陈小丽时间: 2009-10-15 15:53:19 来源: [ 《观点》杂志 <09.10> ]

也许2008-2009年的房地产市场调整过程中，远洋一方市场销售策略的“暗战”似乎恰恰揭示了在这个混乱的年代当中利益的博弈。

　　2009年8月8日的北京，天气有些阴冷，但远洋一方的售楼处显得异常热闹，200余名远洋一方二期的准业主拉着横幅集体向远洋控诉。这是远洋一方开盘的第二天。

　　业主不满的是，“远洋一方”二期原定7月4日开盘，并在向意向客户收取了定金。总共3000余购房者向远洋缴纳了共计6000多万元定金。然而在原定的开盘之日，远洋却以“未能取得预售许可证”为由推迟可开盘。

　　2009年8月，“远洋一方”开盘，此时业主们突然发现，远洋一方的价格已从当初的11000元每平米调整到了13000元每平米，交房时间由原定2010年6月延至2010年年底乃至2011年6月，与此同时，远洋一方的得房率从85%，降到不到80%。

　　远洋一方售楼处的销售人员对此的解释是：“7月4日开盘以及11000元/平方米的说法不属实，而且我们从未对外宣布确切开盘时间，至于价格可能是购房者依据当时市场环境下11000元/平方米的行情自己猜的，该楼盘的价格其实一直没有定。”

　　远洋方面解释推迟开盘时间是因为一开始只有100多套房子可供销售，而世纪排号的客户却有2000人，为了让更多人能选上房，公司申请了新的预售许可证，因此推迟了开盘时间。

　　但显然业主们并不接受这样的解释。

　　远洋一方的“魔方卡”

　　2009年6月“远洋一方”二期为了拉动市场曾经推出“魔方卡”的优惠活动，“魔方卡”使用规则上明确规定：6月6日至6月21日办卡客户购房享受“2万抵3万元”优惠，6月22日至6月30日办卡客户购房享受“2万抵2.5万元”优惠。

　　客户只要提前缴纳诚意金便可获得“魔方卡”从而享受此种优惠。这似乎是远洋一方对此前2008年市场判断的延续。

　　2007年底远洋一方开盘的价格是9800元每平米的均价，但是开盘之后价格开始攀升，在2008年二三月已经卖到了12000到13000元/平米的均价，2008年6月底，远洋一方继续攀升至14000元每平米。

　　2008年下半年，远洋一方价格开始急转直下，10月就回归到开盘价的水平。但如此降价让已买房的业主们难以接受，也引起部分高价购房业主不满，百余业主多次找开发商讨说法，要求赔偿差价，部分业主代表约定开发商商讨，但因开发商“爽约”而出现几乎失控的局面。

　　2008年底，远洋一方一期业主部分开始退房，其中北京市公开资料显示，远洋一方的共有104条退房记录，其中超过90%的退房记录均在2008年11月之后产生。

　　“该楼盘去年9月开盘，起初房价约每平米1万元左右，今年6月，房价一路上升至1.4万元/平米。我们不少人都以为还要涨，赶紧买了房，但是没想到9月份前后，楼盘的均价开始有所下降，10月份每平方米降至1.2万元，而对于前去考察的‘万人购房团’，开发商推出的部分特价房已低至每平方米9千多元。”2008年，当时对远洋一方降价不满的业主代表郭女士提起此事一脸愤懑。

　　“08年下半年以来，远洋一方开一次盘就降一次价，以89平方米南北通透的二居为例，三角地块42号楼2007年11月为13500元/平方米，到今年6月21日4号楼6层的价格不到12000元/平方米。算下来降了17.8万元，一辆‘马自达6’就这样蒸发了。”有业主如此戏谑远洋一方的降价行为。

　　其时，为尽量避免出现争议，排除老业主的不满，远洋方宣布：为2007年9月22日到2008年6月30日之间购买远洋一方的老业主承诺：该期内的业主均可以免费获赠价值1500元/平米精装修；若业主自行装修，凭装修材料发票，可由开发商代付600元/平米的装修费用。

　　然而正在远洋为降价而苦恼不已的时候。2009年的房地产市场急转直上。远洋一方再度成为北京最为热门的楼盘之一，远洋一方的价格亦开始回调。过山车似的市场似乎为远洋带来了无尽的“烦恼”。

　　“暗战”的策略

　　2009年，随着楼市复苏的脚步逐渐加快，部分项目在观察形势当中暗自涨价已经是不争的事实。部分楼盘甚至不惜推迟开盘，在等待最佳的开盘时机的同时提升楼盘的价格。

　　根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布的8月份北京楼市运行情况数据显示，北京市新建住宅销售价格连续5个月上涨，3至6月各月新建住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%、0.5%和0.5%，而7月份环比涨幅达1.4%；二手住宅环比小幅上涨0.2%。目前四环路内期房均价超过每平方米1.7万元人民币，四至五环路住宅期房均价达到每平方米16663元；五至六环路每平方米9430元；六环路以外每平方米7886元。

　　没有人能料想到那年房地产的冬天来得如此之快，结束得又将如此之快。在众多观察人士的理解当中，但由于远洋一方的定价不理性，去年的那轮价格飙涨完全让其陷入了进退两难的境地，该楼盘一度备受“冷落”，但市场拯救了远洋。

　　而正是在这样的过程当中，2009年的市场回暖本身让开发商缺乏足够的安全感，他们担心政策的转型以及支撑市场的需求到底能够维持多久？在此基础上，更多的价格投机因素开始介入当市场。更多的开发商思考的也许是，在当前的市场环境当中“如何挣到更多的钱？”

　　进入9月，北京楼市的“金九银十”以平淡开局，不过让很多人愕然的是，北京有许多区域楼盘已触及3万元/平方米的销售均价门槛，而部分区域现已攀升到了3万元房价的“高台”，甚至有些地段向5万元房价发起攻势。

　　有迹象显示，部分开发商正在像市场的极限发起挑战。

　　“一方面可能是当前高端市场的回暖让开发商想试探一下市场的极限，另一方面开发商希望能够在此轮市场回暖的过程当中尽可能的寻找到价格定位的准确平衡点。目前而言，在供需方面，市场的主动权控制在开发商手中。因为2009年上半年房地产市场的去库存化基本已经结束，开发商手中有足够的资金。”有业内人士对观点新媒体表示。

　　但是另外一层忧虑则在于政策。2009博鳌房地产论坛上，北师大金融研究中心主任钟伟认为，当前是开发商最佳的投机时机。同时，亦有分析人士认为，造成当前市场开发商和购房者投机风气盛行的原因恰恰是大多数人并不知道，可能的调控政策在什么时候会真正的降落到房地产市场。

　　也许2008-2009年的房地产市场调整过程中，远洋一方市场销售策略的“暗战”似乎恰恰揭示了在这个混乱的年代当中利益的博弈。