深圳“过山车” 当了亚军的天麓
作者: 邬琼 时间: 2009-10-15 15:50:50 来源: [ 《观点》杂志 <09.10> ]
天麓是深圳8月份的楼市销售亚军，天麓垄断了深圳盐田区整个销售，销售率高达90%。
8月的深圳房地产市场豪宅并非只有天麓一枝独秀，深圳最为知名的三大豪宅：华侨城天麓、华侨城波多菲诺和华润幸福里占据了当月深圳销售前4位当中的3个位置，当月深圳40%的住宅成交金额来自这三个楼盘。
原深圳著名地产评论人李宗苗在其博客中写道：“2009年8月份，华侨城天麓、波托菲诺、华润幸福里这三大项目以占全市该月总成交套数7%，成交量16%，实现成交额40%的比例，轰动一时。这三大项目与其他项目相比，成交均价是后者的3.35倍，单套面积是后者的2.4倍，单套总价是后者的8.15倍。单套总价平均达937万元。”
时至9月，深圳豪宅的价量齐涨的趋势仍未结束。在9月首周销售中，天麓又一次垄断了盐田区的销售，而华侨城独栋别墅的价格上涨至19万元/平米。
天麓提价
按照华侨城原定的计划，天麓原定6月28日推出今年最新的一批独栋及双拼别墅，并已于6月初开始接受认筹，部分业主在此期间缴纳了近百万元的诚意金。
但开盘时间与初定时间相距甚远，华侨城在8月8日方才将新一期天麓街及9区推出市场。但此时的市场价格已经发生了巨大变化。天麓原本定价5万元/平米双拼别墅在开盘之日迅猛的提升到了8.5万元/平米。
对于已经缴纳诚意金的客户而言，这意味着他们如果看中了一套250平米左右的天麓街区双拼别墅的话，那么他们要比此前的预算多付750万元方能拿下自己喜欢的户型。
华侨城提价的行为引起了业主的不满，但华侨城对此置之不理。天麓并不担心缺少买家。整个8月，华侨城天麓销售2.28万平米，共计各类住宅93套。而当月，深圳盐田区的成交量不过2.45万平米。
数据显示，8月深圳盐田区总成交面积约为2.45万平米，而华侨城天麓当月销售为2.28万平米。整个盐田区在8月供销售121套住宅，华侨城天麓占据了其中的93套。
在随后到来的9月里，天麓再一次调高了价格，其中独栋别墅最高单价调整至最高19万/平米。双拼别墅的价格开始向10万元/平米冲刺。
虽然价格的上调部分抑制了需求，但9月的首周，天麓仍然是盐田区唯一拥有成交的楼盘。
事实上，在天麓迟迟不开盘的时候，深圳房地产行业人士已经预料到了天麓的开盘价格将上浮，可能与此前对外宣称的5万元每平米的价格相差甚远。因而天麓开盘8.8万元的双拼别墅价格并未让人感到太多意外。
真正引起人们注意的天麓此次推出的独栋别墅，在深圳9月份的价格数据显示上，天麓的独栋别墅价格已经上涨至19万元/平米。这是目前深圳市场上所能见到的最高单价。
而市场预估天麓独栋别墅将迅速突破20万元/平米。
回暖的楼市
2009年的深圳房地产市场率先于全国回暖。当各种迹象显示一季度市场接近本轮市场调整最低点的时候。深圳房地产市场在春节后开始显现回暖的势头。
在深圳房地产开发商的描述当中，市场的回暖似乎是突然之间到来的。当开发商们按年末制定的优惠价格开始推盘的时候，他们突然间发现年前冷清的售楼处变得异常热闹。
一位深圳地产圈的“剑客”如此描述年后的深圳房地产市场：“每个楼盘售楼处都挤满了人，售楼处的车位明显不够用，开发商的人手也不够用，他们来不及将年末裁掉的销售人员请回来。”
最为明显的是年后一个楼盘销售数据的好转，有开发商面对深圳每日超过250套的成交量感到不可思议：“这个市场好像是突然间疯狂起来了。”
开发商们并不知道短暂的市场回暖能够持续多久，他们开始将去年积压的存货倾销式的推向市场。但市场就像一个无底之洞，顷刻之间将开发商推出的新货消化一空。于是又开发商又开始尝试向上调整价格，但市场的反应依然是饥渴。
几乎所有的房地产复苏可以都遵循一个轨迹，当中抵挡住宅市场回暖成交量开始复苏之后，市场逐渐向中高端乃至高端市场转移。2009年二季度，当中低端市场开始回暖的时候，深圳的顶级豪宅依然在筹措一年的销售计划，他们相信市场回暖的速度未必会快速的蔓延到高端市场。
但深圳在2009年的复苏当中，中低端市场向高端市场乃至顶级豪宅市场转移的速度超乎了所有人的预料。在短短的四个月时间当中，深圳顶级豪宅的成交量震动了所有深圳房地产业内人士。
在六月，全国房地产市场确定回暖的趋势之下，类似于华侨城这样的房地产开发商依然不能够保证天麓的双拼别墅每套两千万的价格能够被市场接受。天麓的代理方世联地产起初选择了较为保守的销售策略：销售人员向客户用较去年年底稍高的价格向客户推荐，并尽可能的吸收客户缴纳诚意金。
随后天麓迟迟未能够批下来的预售证给了天麓足够的机会，7月，深圳顶级豪宅市场迅速回暖。8月8日，天麓开盘的时候深圳豪宅市场已经迎来了高潮。天麓不但顺利的销售了新推的天麓街区和9区两个新组团。2008年天麓6区的部分独栋别墅也以异常理想的价格销售一空。
与华侨城天麓一样，深圳另一顶级豪宅深圳观澜湖高尔夫在今年7月的销售亦出人意料的良好。负责观澜湖新一期连排别墅销售的深圳骏豪地产集团有限公司副总裁洪刚对突然间回暖的高端市场感到不可理解。
“不知道为什么市场会这么好，我也不知道原因，也许没有理由。”洪刚早前在接受观点新媒体的采访时说。
时至今日，深圳房地产市场尤其豪宅市场所考略早已不是复苏的问题。他们开始向新的价格高度冲锋。
深圳“过山车”
也许正如洪刚所言，整个2009年深圳豪宅市场的复苏是没有理由的。
很难想象在这10个月当中开发商心情复杂的转换。从“忧心忡忡”到“欣喜若狂”再到“雄心勃勃”似乎只是短短的10个月时间所带来的变化。
与顶级豪宅的疯狂成交不同，自8月之后，深圳住宅成交量已经开始回落。高端市场成为支撑市场主体。
数据显示9月深圳住宅成交量已经回落到日成交90-100套左右，部分区域是零成交。同时人们认为，8月到9月房地产成交价格的攀升一个重要的原因是顶级豪宅的成交所带动的。
而关于中端市场成交量的回落迄今争议依然很大。
大多数深圳房地产业内人士认为深圳房地产8-9月的成交下跌的主要原因是由于上半年去库存速度过快而导致供应趋紧。但同时亦有部分业内人士倾向于房价过高和国家的宏观调控压抑了需求。但同时又深圳业内人士认为，也许两方面的因素都有。
“从市场周期来看，豪宅成交支撑市场是到了周期的尾端，普通住宅市场也许并不接受当前的市场价格。”有深圳业内人士对观点新媒体说。但其认为开发商此时依然能够坚挺价格的原因是自身存货趋紧。
市场博弈仿佛进入了最为微妙的时刻。
但却有深圳业内人士认为，2008年的市场调整的翘尾在2009年上半年至10月已经完成。当9-10月之后，大量的中档房开始供应市场的时候，开发商们会用价格去接触市场能够容忍的最高限度。
他认为：如果某个价格能够让市场接受，并将成交量维持在一个水平上的话，那么整个深圳市场长达两年的市场调整将结束，市场或许会进入相对平稳的阶段。
但同时该业内人士认为，如果2009年十一期间，深圳楼市重现火爆局面的话，那么2010年的房地产市场将面临更大的风险。
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