华润橡树湾 豪宅与地王
作者: 武瑾莹 时间: 2009-10-15 15:48:37 来源: [ 《观点》杂志 <09.10> ]
人们没有预料到，华润会在2008年以45000-52000/平方米的价格推出“橡树湾”的首期产品，而在2009年楼市回暖之后，28000元/平方米的中小户型依然可以为华润带来巨额的回报。
2006年11月24日，经历了176轮激烈竞价后,华润置地终以15.41亿元价格,战胜各路地产巨头,夺得上海当年2号土地公告中的“标王”——新江湾城C2地块。
这是2006年10月上海市发布的2号土地公告中出让标的最大、受业内关注最多的地块。共有30家开发商购买了挂牌文件,最终华润置地、万科地产等6家企业递交了保证金。
在1个多小时的竞拍中，华润力压外资大鳄凯德置地和本地巨头古北集团，最后夺得了这块06年的上海“地王”。
一年半之后，华润置地在这里建起上海“橡树湾”。
橡树湾
2009年7月，准备在福州复制“橡树湾”的华润组织福州媒体参观了2006年的“上海地王”。
华润在这里用“红墙褐瓦”打造了一个新英格兰风情的高档社区。2008年5月，华润橡树湾以“联庭别墅”概念为主导，推出了了首期上海橡树湾。此批华润自创的“联庭别墅”在楼市冷淡的2008年到2009年下上半年，单价最高一度到达52000元/平方米。即便如此，上海橡树湾在楼市最冷清的时候销售依然良好。
上海橡树湾最新的组团是在今年7月推出的楼高13层的5号楼，共计100套小户型两房房源，面积仅为86-88平方米，当前在售价格为28000元／平方米左右。这已经是新江湾城比较便宜的价格。在新江湾城的业主论坛上，有不少因觉得价格便宜而有意出手的“准”业主在交流购房事宜。
在2006年11月24日的地王争夺战中，上海有业内人士认为“价格偏高”，但今天看来，06年的土地价格还没有疯涨，华润当年的“赌博”似乎有不错的回报。
C2地块的楼面价约6677元/平方米,如果再算上1500元/平方米的建安成本等,这个项目每平方米就要9000多元的成本价。算上精装修，楼面成本最高大约在13000元/平米。
但显然人们没有预料到，华润会在2008年以45000-52000元/平方米的价格推出“橡树湾”的首期产品，而在2009年楼市回暖之后，28000元／平方米的中小户型依然可以为华润带来巨额的回报。华润在“地王”基础上的高端产品战略似乎取得了极大的成功。
三年之后的今天，上海的房价地价比春天雨后的竹笋长得快多了。以往想都不敢想的价格，现在早就已经变得理所当然。事实上，按照今年上海土地的出让均价计算，两年之后，上海的房价在三五万之上似乎将是常态。
而上海橡树湾作为上海新江湾城最早开发、销售的三个项目中的一个，已经取得了巨额的回报，而上海“橡树湾”作为华润“橡树湾”系列产品的代表，被华润复制到全国。而华润的战略在2009年全面提上台面。
9月10日，华润置地在北京水立方正式启动全新高品质品牌战略——“品质给城市更多改变”，全新品牌战略将全面运用于产品设计、工程施工、物业服务以及核心生意模式等各个方面。就在此前不久，北京华润的橡树湾项目开始全球招商。
在此基础之上，华润开始大范围的参与“地王”的争夺。
地价推手
9月10日，就在华润在北京启动高品质战略的同日，上海长风6B、7C地块的出让结果出炉，同样以品质著称的央企中海以70.06亿的价格拿下地块，从而宣告2009年“中国地王”诞生。
在2009年的“地王”争夺战当中，华润似乎较中海出手更早。8月27日，他们在上海土地市场两次击败今年对上海充满野心的金地。
最先拍卖的是嘉定区南翔镇A07、A08限价房地块，地块起拍价位4.832亿元。在与金地、三湘、北方城投三家房企的现场竞价中，华润置地以14.2亿元的价格竞得该地，按照其容积1-1.5计算，该地块的竞得楼面价为8066元/平方米。
同日下午，嘉定区南翔镇A02、A09、A10地块竞拍现场，又一次出现了金地与华润的争夺战。在最终宣布以书面报价的时候，金地报价20.72亿元，使现场的众多业内人士和记者惊呼一片，以为此次金地能“扳回一城”。但是，华润置地随后报出的是21.02亿元，较起始价格7.558亿元溢价率达185%，折合楼面价7220元/平方米。
华润对于这几块地的规划是：要复制新的“橡树湾”。
9月10日，在中海拿地的华润再以14亿元的价格拿下54号公告中的泗泾2号居住用地。泗泾古楼路2号地块东起巴张泾河，北至古楼路，总用地面积12.1万平方米，容积率1.0。华润此次创下了该区域楼面价11502元/平方米的记录，溢价率226.7%，超过此前金地赵巷地块222%的溢价，成为今年上海溢价率最高的地块。而在附近区域，2008年上海市28号公告中出让的地块，成交楼面价仅为2830元/平方米，即使是今年出让的几幅该区域住宅用地，最高的楼面价也不过3665元/平方米。
华润似乎开始与金地绿城一道开始成为2009年上海地价最为重要的推手。
豪宅欲望都市
2009年6月之后的上海高档房价像是勒不住缰绳的野马，疯狂上涨。
不断诞生的地王似乎让越来越多的发展商看到了上海这样的城市价格潜力。2009年的“地王”更多的集中在北京与上海。尽管一线城市的高房价受到了老百姓乃至于上海市市委书记俞正声的批评。但发展商们似乎依然抑制不住拍地的欲望。
正如当华润橡树园能够将自己的售价在2008年卖到5万元每平米的时候，中海拿下长风地王似乎也就并不难理解。
华润橡树湾的成功运作似乎本身说明即便是“地王”也仍然有足够的利润空间。其在绝对利润上的空间似乎更大。更为重要的是，2009年上海豪宅的价格上涨，让人们意识到，这个城市的高端住宅似乎仍有无尽的潜力。
2006年，当汤臣一品以11万元每平米的价格推出市场的时候，上海市场似乎觉得无法理解。但时至今日，10万每平米的价格似乎成为上海豪宅的标杆价格。汤臣一品的销售在2009年开始转好，而瑞安翠湖天地、和黄世纪雅苑及待开发的新鸿基滨江凯旋门都打出了10万元之上的价格。
据统计，2009年，上海单价10万元以上的豪宅项目已经达到13个，而星河湾进入上海的成功已经不再是高端价值上的价格成功，与之相反，均价5万元每平米的浦东星河湾也许更能代表平价豪宅的价格标准。
上海高端住宅价格的成长性出乎大多数人的预料。而豪宅价格的上涨似乎成为“地王”最为重要的驱动力。而类似于华润置地，围绕“地王”而产生的系列产品，乃至于在此基础上形成的企业运作模式似乎开始成为今天中国地产行业当中的某种趋势。但上海地王频现与豪宅价格快速上涨的另一面则是，当各类资金开始聚集到上海的同时，城市贫富分化过程中的不动产资源开始呈现出极大的不平衡。各类豪宅项目在上海吸引来自全国乃至世界的投资者，但是上海中低层城市居住空间则被渐渐的压缩。
一个世界性的国际金融中心，正在形成。但上海的城市价值与上海普通市民的居住价值的矛盾开始日益凸显，而对于那些刚刚进入上海城市生活的普通外来人口而言，他们只能愤怒于高涨的房价和似乎永远无法属于自己的这个都市……
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