范伟 不“撞衫”的复地
作者: 林向 时间: 2009-10-15 16:02:36 来源: [ 《观点》杂志 <09.10> ]
我这样思想斗争了很长时间，最后选择了绿色。很幸运没有跟老潘撞衫。
今年5月，复地宣布，郭广昌退任复地集团董事长，范伟接任其职。这也许意味着他将有更多的时间和空间去思考复地的战略。
在博鳌房地产论坛中的一个细节让人感觉到范伟对企业经营的思考。
范伟在论坛上以不“撞衫”来解释企业的差异化选择，他说：“昨天到了房间，博鳌房地产论坛组委会给了两套服装，一套是红的，一套是绿的，我个人喜好是穿红色，但是作为企业尽量要差异化，我就想大家会尽量做什么选择。一般的大家会选择红色的比较多，我如果为差异化，会选择绿色。但是如果所有人都象我这样想，选绿色的人更多了。我这样思想斗争了很长时间，最后选择了绿色。很幸运没有跟老潘撞衫。”
很长一段时间内，复地是复星系专业化的样本，早在2002年的时候，复地就已经踏上了全国性扩张的步伐。2004年，复地就成功在H股上市，那个时候中国内地H股上市的民营房地产企业不超过3家。
此外复地多年对地产金融的悉心经营都比其他房地产企业要早得多。
复地几乎所有的重点项目当中均拥有境外基金的身影。例如，2004年的复地雅园是与摩根士丹利合作，复地香堤苑是与ING合作；2005年的复城国际同样是与ING合作；2006年无锡新城项目是与加拿大某国际基金合作。
但对地产金融悉心经营的同时，复地也被认为是一家对金融杠杆使用较为保守的企业。很多时候，人们会认为作为国内最早利用资本市场进行扩张的企业之一，复地在近年来的成长速度似乎有所减慢。2006年，上海复地新增的土地储备可建总建筑面积仅约85万平方米。
2007年，上海复地曾掀起过一波拿地狂潮。这一年复地在一二线城市获得了总计475万平方米的土地储备。但即便如此，面对大多数企业加速的规模扩张，复地的成长速度依然显得过慢。
过慢的扩张速度显然无法得到资本市场的认同，复地的股价在2008年一度低于每股1港元，复地本身的价值并未在资本市场上得到放大。
在这样的背景之下，范伟接任复地之后，应该考虑到的问题是：在市场更为认同扩张性企业的时候，复地如何能够保持自身的企业个性的同时让复地快速成长。
以下是观点新媒体在博鳌房地产论坛期间对范伟的采访。
观点新媒体：投资者或者外界关注复地的人，可能会认为你们在这几年的发展过程中保守了一点？怎么看待保守和发展之间的平衡？
范伟：这要看大家对房地产行业规律的了解，因为毕竟很多投资者对这个行业还不是太了解，又因为行业会计准则的要求，房地产公司的报表总体上的表现是比较波动的。
但是其实如果对这个行业的了解再深入一点。看一家房地产公司不能够仅仅简单看它的报表，因为报表反映的是企业当年销售并且竣工的那部分所产生的利润。对于企业而言，还有很大一块资产是在销楼盘和已储备的土地，这些资产的价值每年都在变化，但是这些价值的变化在报表上是不能体现出来的。
评估一个房地产公司要从更全面的角度去分析评估。更深入地分析你可能知道，这家公司的报表可能的企业很少的那一部分，而更多的利润藏在公司内部没有反映出来。
就复地而言，外界感觉上做得慢了一点，但这并不代表复地没有创造价值。事实上我们还是在创造价值的，但是没有反映在报表上，这可能需要更多的解释。我们的想法是，一方面需要跟投资者解释和分析，另一方面我们在前几年报表反映可能会让大家感觉复地的发展慢一点，但是往后几年我们的成绩自然会在报表上反映出来。不一定是复地是保守的，而是正好机缘巧合，这几年报表看上去略微差一点。对这个问题我是这样理解的。
我们希望投资者能够重新认识复地的成长，当然重新的认识要通过未来几年业绩的增长和报表的改善。此外，我们也要让投资者看到公司复地拥有这么优质的资产，我们从来没有买过一块很贵的地，没有买错一个项目。
观点新媒体：那么我们应该怎样理解复地在这几年所做的，或者说复地在未来可能呈现出来的价值？
范伟：我们的核心是要在房地产这个行业里面准确地把握客户的需求，准确地把握这个行业的行业发展趋势。我们通过研究客户的需求，通过研究行业发展的趋势去发现价值点。这和跟复星的意愿，和复星的基因是一样的。复星是在整个中国发现价值点，看哪些行业在中国有成长机会。复地是在寻找机会，发现价值。应该说我们很努力去做了，但是不是做到很专业，远远超过别人，现在我们还不敢这么说，但至少我们现在是往这个方向去做的。
除了发现价值，复地所作的另外一个方面的努力是找到资金的来源。房地产毕竟是一个资金密集型行业，资金的来源很重要。复地做过一些尝试，包括到香港上市，跟外资基金合作。我们可能还会有新的尝试，例如未来在国内成立房地产基金。所以复地一方面强调有业务的机会，能够创造价值；第二方面强调要有资金的来源。
只有拓宽你的资金来源，才会有机会，两个结合起来之后就是靠我们的执行能力了，我的价值创造能力，这需要优化管理，这是第三个方面。总体上复地作为房地产企业最为关注的还是这三个方面，这三个方面都要去磨炼。如果这三个都磨炼得很好的话，复地应该是很有核心竞争的公司了。
观点新媒体：未来两到五年之间，复地有怎样的发展计划或者目标？
范伟：刚才前面讲了，复地背后的逻辑就是刚才的三个方面，我们还是希望抓住在中国房地产这个行业里面客户的需求和行业发展的规律，从这中间去发现我们业务的机会，获得我们的投资机会，然后利用多渠道的资金来源去做背后的支撑，靠我们内部的管理团队的执行能力，去实现这个目标，基本上就是这样一个逻辑。但是你说具体数字，两到三年的数字的目标，没有什么特别的数字。
房地产这个行业是有规律的，但是这个规律也很难把握，要发现客户的需求变化，发现行业的规律，这不是容易的事情，必须非常投入，非常专心，不光光是我一个人，还需要整个团队都有这方面水平的提高。多渠道的资金来源也是一样的，毕竟整个金融环境，金融体系决定了融资需要得到投资者的肯定和信任，还需要给他们足够的回报，这些都不是简单的事情。
另外就是在区域扩张过程中，那么多地方要建立新的团队，这些团队需要符合公司整体的价值观，这些都是一件一件的事情，很难说哪一件事情特别重要，整个事情就是一个系统。
观点新媒体：您如何看待这一年房地产市场的调整？
范伟：行业波动是常态，不可能不波动。最近这几年市场波动的频率给人感觉比以前更快了，以前房地产波动周期可能是五年到八年，但目前就国内而言，从05年到现在已经有好几次了。这说明市场波动的频率更快了，而且波动的幅度可能也会比一般的人想象得大。
去年房价、土地价格变动的幅度比较大。在这种情况之下，如果一个企业想谋求长期发展，那就需要控制和防范风险，这很关键。事实上风险防范无非是控制企业负债结构，控制企业资产流动性的结构，这是最为重要的两个方面。
但企业防范风险意味着市场往下的时候企业不至于冒太大的风险，这意味着市场向上的时候你也没有吃到最大的肉。如果你要防范风险，你就必须预知这样的结果。市场好的时候不要去羡慕人家，冒险的人去吃了一大块肉，没什么好羡慕的，他是冒了比你更大的风险才吃到那块肉，万一市场不好，他可能死掉。所以这点是很重要的，人家说事后诸葛亮，看到人家吃到大肉了，就后悔了，认为自己怎么不冒大一点的险，你做这个选择的时候你就知道你是冒了多大的风险，你在追求多大的收益，这个东西是很公平的。
观点新媒体：上海这边最近的土地拍卖，复地都没有去，为什么？
范伟：最近一段时间大家比较饥渴，地价会比较高，现在政府对土地供应的基本原则大家应该都看到了，基本原则还是尽量想办法会加大土地供应。既然政府想要加大土地供应，我想未来机会会有的，何必急于去抢呢？如果有更多土地推出，已经买地的企业不可能那些东西全部都买走了，所以对我们而言，总是会有机会的。
观点新媒体：能谈谈复地拿地的诀窍吗？
范伟：我们应该保持我们自己的心态，不会急着去追捧一些土地。买不到我可以等，总有机会，因为本身地产这个行业不像其他的快速制造品，原材料一天都不能停的。我们自己有很多项目在做，不是今天不买这个项目，明天就没事情做了，因此我们强调保持心态。
关键问题就是刚才前面讲的，我们这么做的时候，我们自己心里也想明白了，因为我们不愿意冒太大的风险，所以我们做好这个心理准备。
观点新媒体：您的意思是在速度和质量面前您会选择质量。
范伟：对。
观点新媒体：商业地产在复地整个战略上是做一种什么样的考虑？
范伟：我们会慢慢增加一些非住宅的投入。原因很简单，公司的资产规模大了之后，尤其是上市之后，整个总资产大了，这需要我们从整个风险防范去考虑问题。业务多元化可能是防范风险的一种模式，因为单一做住宅的风险可能更大。所以我们从04年开始，慢慢增加一点非住宅类的投入，非住宅类的投入对我们来讲其实是两个环节，一个就是开发，一个就是开发以后的持有，这两个环节我们现在都在做。当然，重点还是在开发上。所以从企业发展战略方面，我们背后的逻辑是多元化业务可以对系统性风险进行防范。
观点新媒体：前段时间您卖的一个商业地产的项目，外面评价说把它作为非核心的资产？为什么说是非核心的资产？
范伟：那是我们05年收购“首府”这个项目，当时两个项目是打包在一个项目公司旗下的，我们收购了一个项目公司，带回来了两个项目，一个是住宅项目，还有一个就是加州大厦。加州大厦总体体量不大，而且是已经建成的大厦，不是我们设计的，对我们来讲，持有这个物业的战略意义不是很大。再加上我们07年的时候又在类似的同样地段买了一栋新的写字楼，就在朝阳北路上，相比之下我们认为没有必要在同样地段持有两个项目。
观点新媒体：08年下半年，可能很多人觉得不少犯了错误的房地产公司要破产，但是今年上半年开始，感觉整个行业突然热起来了，感觉像是夏天了，这种快速的变化中，您印象最深的事情是什么？
范伟：没有。这个问题很难回答，没有某一件事情让我印象很深的，真的是没有。没有做过比较，我就不知道哪件事情是最深刻的。
观点新媒体：那在这个调整过程当中，复地的策略有没有调整？
范伟：没有特别为这个事情思考，总体上还是为公司的未来长远发展考虑，刚才前面讲了，我们内部在进行梳理，大的方向到底是怎么发展，然后也总结了，主要就是三个环节，一个是发现机会的环节，一个是拓宽资金来源的环节，第三个是管理优化的环节。基本上这三个环节里，把该想的事情想清楚，把该配的人配到就可以了。
你刚刚问整个过程我印象最深刻的是什么，我觉得人的记忆是很短暂的。真的，人的记忆是很短的，去年下半年还有很多人发誓说再也不怎么样怎么样，现在都忘掉了。确实是这样。
观点新媒体：您觉得现在整个中国房地产政策体系，有没有需要更进一步完善的地方？
范伟：我觉得容积率应该考虑，这是解决土地供应不足的一个办法。各个地方政府控制容积率，当时我们知道的背后的原始逻辑和出发点都是希望城市能够建成花园城市。不要像香港一样，都是高楼，像一个城市森林。在这个背景下，很多地方政府做规划的时候不希望容积率太高，希望城市不要搞得密度太高，这当然这个是好事情，城市里没有高层建筑，像花园一样。
但是如果资源达不到这个要求的话，能不能牺牲我们的“花园城市”，通过提高容积率来维持城市住房供应，并维持一个低房价的市场状态。把城市的容量放出来，房价就应该会低下来。
这要由政府去平衡考虑。做花园城市的概念的时候房价没起来，城市决策者可能认为无所谓，可以做花园城市。但是现在城市土地供应出现了紧张的局面，容积率还这么低，是不是有问题呢？是不是可以把容积率放一点出来？
这也许是解决当前城市土地供应紧张的一个方案，但这个解决方案要有很多具体的细节。以前低容积率的项目怎么办？按照以前的土地价格卖给你了，那国家怎么来补差价？类似一系列的问题，最根本的源头是要解决城市是不是一定不能建得太密的问题？建得太密对城市里的人是不是有根本性的影响？
观点新媒体：最后我们聊一下复星，复星是一个民营企业，而且没有什么背景，复星多元化策略现在来看是成功的。为什么会成功？
范伟：可能是创业伙伴之间的个性不同，各方面学习的背景，但价值观比较接近。因为复兴的口号就叫“汇聚成长力量”，意思就是说我们这些人出去单干可能都不怎么样，但是聚在一起的能量可能大过我们一个个单干。这是最简单的一个原因吧。从一开始的时候，我们参与了很多行业，也投资了很多公司，跟这些公司的团队其实又是新的一种合作关系，也是一样的，大家在一起合作，对大家都有利的。在这个过程当中，复星的文化，复星企业的氛围就形成了。就是我们想合作，大家都是合作得很好，而且通过合作之后，把原来双方的价值都提升了，这就证明通过这种合作，大家互相是在创造价值的。
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