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观点时评：房地产民间投资想象
作者: 邬琼     时间: 2009-09-08 23:45:45    来源: [ 观点网 ]

当一线城市的土地价格高涨时，并不具有资金优势的民营房地产企业也许应该选择二线乃至三线城市。

　　观点网 邬琼 国资委主任李荣融对外界披露“鼓励民间投资二十条”的信息有些意味深长——近期，李荣融似乎更加偏爱民营企业而非国有企业——虽然“中字头”的IPO融资仍在继续。

　　民营经济对利益的追求是与市场判断相关的，大多数时候民营企业并不像国有企业一样能够在政府指导下进行投资，他们的资金是逐利的。在这个层面上而言，对于鼓励民间投资，政府需要一定的政策优惠及引导。

　　2009年上半年房地产民营企业的相对弱势，或许是因为民营房企对市场更为敏感，他们害怕承担更多的风险。当然，还有另一个层面：2009年上半年民营房地产企业的融资成本问题并未得到实际解决。银行贷款大多流向了国家支持的地方政府和国有企业，而银行本身对房地产形势判断并未明朗，这些决定了民营房企在2009上半年的融资困境。

　　这是为什么国有企业疯狂地IPO的同时，民营房地产企业并没有放弃IPO的原因所在。碧桂园的融资困境也许能够说明问题：他们选择高息债券融资，按正常的逻辑，这是一次愚蠢的融资行为，但如果考虑到碧桂园的融资渠道可能有限的话，那么碧桂园的选择或许可以理解。同样，在相同的融资困境当中，越来越多的民营企业会考虑到境外或境内的资本市场。

　　民营房地产企业对资金的渴求反映了他们的投资欲望。2009年上半年良好的市场销售使得诸多企业希望能够在新一轮市场竞争当中通过土地储备占据有利的位置。另一方面，因为良好的销售，使得民营房地产企业必须在下半年加大开工规模方能满足正常的运营需要。

　　因此，对于民营房地产企业本身而言，其投资冲动在2009年下半年表现明显。但是政府是否会满足民营房地产企业的投资冲动？

　　从某种层面而言，当前投资拉动的经济增长并未明显发生转变的情况之下，房地产投资尤其是民营房地产企业的投资对经济的拉动作用依然是我们判断行业发展的基础出发点。从这个意义而言，中央政府或许并不愿意直接打压民间的房地产投资冲动。

　　当一线城市的土地价格高涨时，并不具有资金优势的民营房地产企业也许应该选择二线乃至三线城市。这意味着房地产行业的民间投资开始向二三线城市转移，与一线城市不同，二线乃至三线城市的地方政府在土地价格上予以了诸多的让利。

　　我们可以想象，鼓励民间投资的相关政策中，也许中央政府所能够做的是默许部分二三线城市地方政府对开发商的让利。当然，这取决于中央政府对二三线城市的房地产行业发展的态度。

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