诞生于疯狂年代的新兴名词——“温州炒房团”，仓促间走进历史。

　　“除了北京SOHO的两层办公楼，其他的房子都清空了。”8月，来自浙江瑞安的汽摩配行业老板吴先生在温州接受采访时说。

　　他不得不承认，属于自己作为温州炒房客的时代，那段手中拎着大袋钞票，动辄买下整层、整栋楼的豪气时代，现在已一去不返。

　　与早年高调进军全国不同，这次的撤离几乎悄无声息。温州某报记者发现，与鼎盛时，一两天便能组一看房团相比，“这段时间外地开发商想来温州组团的减少了很多。即使做广告，十多天都难组成一个团”。

　　另一标志性的特征是，被喻为“温州炒房团”重要推手的房产中介公司也渐陷惨淡。“去年7月成交量就开始下降，现在我们已经关了6家门店。”温州中介公司海螺置业的人士介绍说。

　　也在8月，浙江本地媒体已经正式宣告，“作为温州炒房团的最后鏖战之地，北京的寒冬标志着温州炒房团将成为历史名词。”

　　在宏观调控之手逐渐扼紧时，保全成了温州人当前的主题，温州热钱，正从楼市全线退缩。一个诞生于疯狂年代的新兴名词——“温州炒房团”，仓促间走进历史。

　　溯源龙港

　　出温州城往南，一路跨飞云江大桥，沿鳌江溯源而上，便是温州最早、规模最大的炒房团的发祥地——苍南县龙港镇。

　　这座以“中国第一座农民城”闻名的小镇，如今呈现出的是十足的繁华工业城市姿态，二十余年来，对于生存之地的惶惑，几乎吞噬了这里的每一块田地。

　　最初的骚动源于1984年。一直坐镇北京的邓小平第一次南巡，以题词方式支持深圳特区改革，也以特殊的方式支持了另一些人的大胆尝试。同年在温州，一个奇迹般的造城传奇由此而生——中国第一座农民城，龙港镇横空出世。

　　龙港的建设甫一开始就带上了炒卖地产的色彩。时任龙港周边的钱库区区长的陈定模，向县委倡议由苍南每个区在龙港镇建一条街，发动先富起来的农民，到龙港投资落户。

　　温州基层官员的大胆和狡黠直接促成了这个奇迹。龙港的官员们在县委支持下，以收取市政设施费为名，按不同地段把土地分为不同等级，开始大规模有偿出让土地。更重要的是，陈定模从1984年的一份中央文件中，找到这样一句话：“允许农民自理口粮到集镇落户。”作为回报，县委规定，凡在龙港镇购地建房、经商办企业的农民都可自理口粮迁户口进龙港镇。

　　现实需求很快被证明真实存在。彼时的温州，数量庞大的农民富人群体开始形成。他们从家庭作坊式的半手工制造业起步，一双脚板走遍全国。但“商业流浪”生涯，加深了惶遽，他们急需更可依托的保障。

　　成为“城里人”的诱惑和对土地与生俱来的渴望，击中了农民的心脏。他们从苍南、平阳甚至文成、泰顺等地赶来，掀起了温州历史上最早的一拨炒房潮。

　　二十年后，有文章回忆当时的情景，“农民们争先恐后把一捆一捆的钱往柜台里塞，镇政府只得临时组织民兵到现场维持秩序！”数万名长期以来失去国家政策保护的农民，趁着制度约束稍微放松的时机，告别了乡村，迁入自己建造的城市——龙港。

　　“土地是财富之母。”当马克思在《资本论》引用的此语被陈定模用来印证自己的合法性，温州的农民们比他更早读到了其中的真谛。人少地多，是矛盾，更是商机。

　　“大家都在卖地基，转来转去。”51岁的龙港居民老杨回忆说，1984年建镇初始，一间房子的地基，费用不到千元，但经过重重倒手，到1987年，已达4000元。而一间龙港镇区相对偏僻的三层落地房，建镇时的建筑成本不过6000元，但到他1991年购买时，价格已飙升至16万元。

　　龙港的崛起第一次让温州人懂得了倒卖房产的巨大利差。在龙港的试验，很快被推广至整个苍南和平阳两县各镇，温州或者中国历史上第一轮的集体炒房行为由此而生。

　　地区性的炒楼在1996年几至顶峰。当年，已是商人身份的老杨置换一套位于龙港站前路的落地房时，单价已近万元。而同时期的杭州甚至上海，最佳地段的房产，单价才在2000元左右徘徊。

　　但疯狂过度必是癫狂。苍南等地的楼市在1997年前后突然陷入了冰冻期。“最高跌幅70%，个别地方回落到原来的30%甚至更低。”一位当地的中介者介绍说。而中国大地上，楼市的初春才姗姗而来。

　　“你能明白我们为什么要去别的地方买房了吧？”老杨解释说。

　　北上沪杭

　　游戏注定并未结束，只是转移了战场。“上海的蓝印户口是温州炒房团初期的另一个转折点。”温州的一位资深房地产人士说。1994年2月，上海对外来常住人口首次实行蓝印户口政策，规定在上海投资、购房的外省市来沪人员，可登记加盖蓝色印章以示户籍关系的户口凭证。

　　温州人蜂拥而入。“大家都是冲着上海的蓝印户口而来。”温州中小企业促进会会长周德文说，当年，周先知先觉，在上海火车站附近购得一套房子，成为最早在上海购房的温州人之一。

　　温州冰冻的楼市和上海户口的诱惑，加剧了抢滩上海的热潮。1996年入读龙港某中学高一的吴娟回忆，她的同学当年尚都居住本地，到了第二年，同学家纷纷在上海置业，1999年，高三毕业后聚会时，近半同学已迁居上海。

　　杭州是温州人第二个热衷的城市。1999年，杭州开始大规模的城市改造。原来破烂的省城，开始大兴土木，而此时，杭州最好地段的楼价不过两千元每平方米。

　　温州的媒体同行分析说，温州农民们对城市生活的向往和对产业转移的担忧，直接促进了沪杭楼市的兴起。

　　温州地少位偏，“以前出门高速都没有，到杭州都要坐14个小时的卧铺。”僻处一隅的结果，是造就了王均瑶（均瑶集团创始人）“胆大包天”传奇背后的市场和企业的外移。

　　“我们到各地去买商铺、买房，就为外出发展打基础。”京沪两地游走的苍南印刷商张明（化名）说，无论如何，与温州相比，“上海、杭州等这些城市，交通便利、经济发展快，生活环境又好，当然会是我们选择的重点城市。”

　　与住宅相比，商铺有着更好的投资潜力：高回报，升值快，又不易贬值。人们很快发现了投资商铺的巨大利益。平阳鳌江镇的一位人士，1999年在杭州文一路花350万元，购买了7间大商铺，待到2001年转手时，价格已飙至680多万，几乎翻了一倍。

　　“媒体炒房团”

　　抱团确是温州人的传统。从早期苍南猖獗的走私，到其后游走全国的温州业务员，其庞大规模的背后，正是自南宋传承至今的浓厚宗族乡土观念和互助的经济传统。

　　一个温州人到某地经商，生意做大后的第一反应便是邀请自己的亲朋好友：此地钱多、人傻，速来。

　　集体狩猎的传统在购房过程中被自然延续——一起买的好处是，可以集体谈判。

　　平阳水头籍的炒房者陈立贤，极盛时曾手控家族亲朋1200多万的流动资金。“刚开始我们一个个去买，什么优惠都没有。”陈的妻子说。温州人买什么都要讨价还价的，买房为什么就可以例外？

　　团购带来的议价权效应被敏锐的温州媒体人观察到了，“炒房团”始现报章。

　　“炒房团是媒体和外地开发商、政府合谋的产物，当然，炒房团本身也乐观其成。”温州某报的一位房产部主任坦承，媒体出手，主要是看重背后的广告需求，“能使广告淡季不淡、旺季更旺。”在温州媒体，外地的地产广告迄今仍占到每年的20%以上。

　　最初发明温州看房团形式的、时任《温州晚报》主管经营副总编的陈康汉，多年后回忆自己的原始动机，也仅仅是为了换取上海开发商5个整版共30万元的广告。

　　2001年8月18日，第一个“温州看房团”，从温州坐火车抵达大上海。抵达当天，上海房地产协会便向陈转达了上海市一位领导“一定要把温州看房团服务好”的指示。

　　看房团效果显著，“看房的人，开发商，我们自己都会很满意。”同城的《温州都市报》《温州商报》等媒体纷纷效仿，“媒体看房团”从此一发而不可收拾。

　　周五晚出发，周日晚返程，每周或更短时间组织一批，每批100-150人，有公务员、实业家、个体工商户、富裕的中产阶层等，报社负责交通、住宿，开发商请客吃饭，“购房团”浩浩荡荡开始游走全国。

　　“2002年、2003年左右最热闹，大伙集体砍价，九五折、九折都有，每次都有30%左右达成购房意向，有的还直接下订金。一个团近百套常有。”《温州晚报》的一名房产记者回忆。

　　除了三家媒体组织，受外地开发商委托的温州房产中介代理公司，也是主要的组织者，他们的销售佣金是楼价的1.5%。

　　媒体不遗余力的宣传和躬身延请的姿态，激发了温州人潜在的投资需求。

　　上述地产记者分析说，当时，温州的经济发展正经历一个调整期，人们突然对投资实业失去了信心。一向信奉“钱生钱”的温州各县小企业主，不得不寻找出路，温州人不喜欢买国债、炒股，“大家都觉得房子是实在的。”

　　而地区间楼市的差价也造就了炒房团的繁荣。在2001年左右，上海的陆家嘴，楼价每平方米也不过6000元，而当时温州各县的房价都已经接近此数。

　　更关键的是，和温州人买房一次付清不同，当时在上海买房，首付只需二三成，上海租金高，剩下的按揭完全可以靠租金偿还。

　　盛极而衰

　　而几次炒卖“烂尾楼”的大手笔，则将温州炒房团的影响推到极致。

　　2002年10月，温州商人王均瑶出手3.5亿元（内含2亿元装修费），收购位于徐家汇的“烂尾楼”金汇大厦，次年2月包装成上海均瑶国际广场，命名后楼价暴涨一倍，半年内投资回报率超过200%。

　　再其后，2003年11月，温州资本背景的飞洲集团收购上海“烂尾楼王”宝通大厦，回报同样惊人，轰动全国。

　　一时间，楼市言必称“温州炒房团”，“1000亿元炒房游资”，情节背景几乎一致的神秘买家，则成了媒体的集体游戏。彼时各地本受各种因素而起的楼价攀升，在迅速抛弃城市工薪层的同时，民愤被归咎于张扬而无所忌惮的温州炒房团之身。

　　2004年年中，在经历了金融政策及心理恐慌的连续打击后，飘红数年的中国房地产业开始遭遇泡沫化质疑，中国经济快车局部过热或全面过热激辩四起。

　　情势陡转而下。当年3月，中国社会科学院金融研究所博士尹中立刊于本报的《不能再对“炒房行为”听之任之》一文中，尹博士甚至要求对温州炒房团追究刑事责任，“温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，构成了操纵市场罪。”

　　在舆论与民愤的压力下，上海、北京、杭州等地政府纷纷出手，限制期房转让、二手房市场征收高额个人所得税、购房实名制等强力举措纷纷出台，其意直指温州炒房团。

　　温州人第一次感到了寒冬和不受欢迎。对于前后迥异的态度，温州人觉得委屈——需要的时候，把他们当座上宾，风向一转，“我们成了大家泄愤的工具了。”

　　在上海、杭州等一线城市节节败退时，内陆二、三线城市的开发商和地方政府却纷纷向温州炒房团抛出了绣球。

　　作为某种利好的符号，温州购房团早就进入到了政府、开发商和媒体营造地产繁荣的链条中。温州人的进入，成了解决商品房积压、房价和土地价格上涨的神奇灵丹——“楼房开盘，有没有温州炒房团来看，是好不好卖的象征”。

　　在炒房团路线大转折的2004年，沈阳房地产开发协会副会长王俊銮曾公开表示：我们非常欢迎温州人的到来，因为沈阳特别需要像温州购房团这样的团体进入沈阳，将辽宁和沈阳的房地产尽快盘活。

　　而在福建宁德，2003年温州人开始进入福建宁德，不到一年，宁德积压的商品房全部售罄。“对此我们非常高兴。”当地政府官员当时在接受媒体采访时说。

　　另一个被媒体广为报道的事实是，同属2004年，成都一位房管局副局长曾坦承他们欢迎温州炒房团的逻辑，是觉得成都的房价和其地位不相符，“我们需要外力推一把，火一把。火一把不是要把泡沫吹出来，所以我们欢迎温州购房团。”

　　但受制于区域劣势以及楼价已然高企异常，异地炒房的商机再也不复当年动辄翻倍的黄金暴利。

　　2005年初，苍南人陈茹的母亲应邀去扬州考察房产市场时，已经失去了信心。“利润不大，大部分人都撤了，除了少数的职业炒家。”

　　二三线城市的风光很快不再，“买房一年两年，每平方市场价最多才涨个一千多，2005年开始，很多人就已经不再炒房了。即使购房，也是半投资半居住的性质。”经济学科班毕业的陈茹分析说，炒房的利润空间不再，人们自然会转战其他市场。

　　“这是温州炒房团发展的必然之路。”温州本土学者马津龙教授分析，和最初理性的自然选择一样：温州人较早尝到了房价大幅上扬的甜头，感觉到其他地区也会如温州一样房价飞涨，才会投向房地产。而现在，利润不再，而大部分出身中小企业主的房东主产业的资金链又如此紧张，炒房团自然失去了市场。

　　神化和神话的背后

　　争议依旧，它究竟是臆造的玩偶，还是中国楼市幕后提线的操纵者？

　　大量温州炒房团的资金，在初始阶段，都来源于众多“温州人”经商节余的流动资金。“炒房”本身，不过是温州民营资本在金融领域的一次重要尝试。

　　浙江是中国最市场化的几个省份之一，而温州人，则是在中国的市场化受益最深的群体之一。在市场化的环境下，资本的基本规律是向最能产生效益的地方流转，如此看来，温州人自己手中的钱投资什么、投资多少，似乎都是合理正当的行为。

　　诚然，在楼价飞涨的过程中，温州或者浙江炒房团，在全国市场中确实扮演了不光彩的角色。有数据显示，在全国，包括温州在内的浙江50%的民间资本从事着房地产业生产和投资。但冷静分析，将之完全怪责于炒房团本身，显然并不明智。

　　地方政府的乐观其成，甚至积极推动，是硬币的另一面。

　　与资本逐利的魔鬼面相对，政府应代表大众利益，利用公共权力去制定规则，阻止或最大程度减小资本逐利性对公共利益的损害与冲突。

　　但长期以来，部分地方政府，往往扮演着城市经营者的角色，楼价的上涨，自然会带来其土地出让收入的飞升，同时自然会拉高象征政绩的财政数字。

　　另一个事实上，温州炒房团的出现，在于中国起初房产需求的供不应求，在于未曾建立起合理公平的经济适用房和廉租房制度。这一稀缺，造就了商品房不论高低，都能获全面而高速的发展。

　　诚如采访中浙江一名房地产公司老总所言，近年来，中央政府推动地方完善经济适用房和廉租房制度的前提下，市场自然冷淡。

　　而没有了市场，温州炒房团也必定如近期表现的一般，自然消亡。

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