蹊径与震荡

　　已经连续五个月没有再涉足土地市场的金地地产，则自2006年便开始尝试新的融资途径。2006年8月，金地公告与荷兰ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，拟与ING房地产设立并管理的ING基金合作开发金地天津格林世界项目。

　　根据双方约定，合作涉及土地面积约26.6万平米，ING基金将共投资约1.88亿元，其中1.37亿元用于收购金地天津51%的股权。转让完成后，金地天津变更为中外合作经营企业。ING基金将拥有金地天津48%的利润分配权，金地集团拥有52%的利润分配权。然而，这一合作在2007年9月新一轮调控到来时，因未获天津主管部门审批而中止。

　　2008年2月21日，金地集团再次宣布与UBS(瑞银)达成合作协议，共同发起设立房地产投资合伙企业，双方各出资50%设立投资管理公司，金地集团在境内以相当于1000万美元的等值人民币出资。合资公司将筹集2亿-3亿美金，用于地产开发。

　　据瑞银全球资产管理公司大中华区的一位内部人士透露，“瑞银与金地接洽始自一年半前，双方共设投资公司的自主资金投入很少。这个公司只是一个融资平台，由瑞银利用海外融资的优势，吸纳资金，帮助金地开发项目。”

　　这位消息人士称，“通过这个合作，金地得到了一个融资平台，瑞银进入地产开发。这一合作模式将以金地为导向，由其选定项目投资，合资公司追加相同投资额度，在项目中各获取50%的收益。”

　　对此，一位地产资深人士评论指出，“这种合作模式本质上是一个基金。金地不必受让股权，但是，会受让项目的一部分收益。”他认为，地产商在融资渠道畅通时一般不愿这么做，但在现在的境况下不失为一种好选择，也是外资投资地产业的一个新途径。

　　另一位分析人士则认为，该融资模式，同样无法绕过结汇这道闸门。“政策明令向项目公司注资，只能采取追加注册资本金的形式，每一项大额注资都要经过商务部审批。”

　　对于很多地产商，目前遭遇的融资困难是多年未见的窘境。“即使不是一个拐点，也是一次震荡。未来一年，信贷政策可能将持续紧缩中。”伟业顾问董事金勇认为。

　　央行副行长易纲在最近一次公开讲话中已表示，今年将延续紧缩的信贷政策。

　　但是仍有分析人士对未来几个月的融资环境相对乐观。华兴资本CEO包凡即认为：“在次级债风波的影响下，政府对经济衰退的忧虑将大过对投资过热的担心，信贷在持续紧缩后，会有一段时间的放开。”更有地产人士认为这可能成为大地产商以低价吸纳地产项目的契机，并由此引发行业并购。

　　但这种乐观很难让人信服，因为只有手中握有现金的地产商，才能在这场震荡中获益——“但大多数地产商，手中都没有钱”。对于平均负债率达70%左右，囤积大量土地的内资地产企业而言，融资困局越久，矛盾越突出。

　　进入2月，房地产成交量继续低迷态势，北京推出的六个住宅项目689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12%。其中，更有四个项目销售签约量为零。

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