“去年9月，市场大幅震荡前，万科内部高层，便计划2008年初停止扩张土地储备。只是没想到，这一轮震荡来得如此快。”一位业内资深人士向《财经》记者透露。

　　一个并非巧合的现象是：目前急于回笼资金或融资的地产商，正是前一阶段的囤地大户。

　　“万科等大地产商的资金链紧张，一方面与融资不畅有关，一方面是因其在2007年前后土地储备极速扩张。”一位业内资深人士告诉《财经》记者。万科公报显示，仅在去年三季度便新增项目13个，规划建筑面积合计约268.6万平方米。

　　另一家A股龙头上市公司金地地产(上海交易所代码：600383)亦在2007年8月至9月间，以招拍挂方式为主，共斥资83亿余元集中拿下位于珠三角、长三角附近多宗地块。

　　碧桂园(香港交易所代码：2007)则在港上市后，三月内激增2600万平方米土地储备；2007年8月5日又新增总建筑面积约835万平方米的四幅土地，成为储备土地最多的国内上市开发商，土地储备总量达4500万平方米。

　　“去年9月，地产融资渠道受阻后，大多数地产公司紧缩战线。五个月来，土地项目交易骤减。”深圳控股总裁张化桥说。

　　金地公告显示，金地在2007年9月，以2.04亿元获取东莞市一地块51%股权后，再未购入一块土地，与其前三季度的疯狂购地形成鲜明对比。

　　招商地产(深圳交易所代码：000024)则在2007年12月初，以12.2亿元竞得重庆一地块。其下属两子公司同时以24.1亿元购得南京一地块。至2月，再无土地交易。

　　只有万科在降价促销、回笼资金的同时，仍于2007年四季度斥资数十亿元，连续购得位于无锡、成都、上海、长沙的多宗地块。但与前三个季度频繁以招拍挂形式参与天价竞地不同，万科在调控后购入的土地，多以协议出让为主。至2008年初，万科亦停止购地。

　　在业内人士看来，目前地产业因宏观调控而遭遇的融资困局，对于大地产商既是挑战，也是契机，概因小地产公司融资更为艰难，只能选择转让手中持有的地块。“现在这个阶段，不会再有人天价拿地，但如果手中有钱，却是一个以低价获取优质项目的机会。”伟业顾问董事金勇指出。

　　不过，这样做的风险亦毋庸置疑——此时激增的土地，将令土地占有公司的资金链受到更严重的考验。由于“囤地大限”的设定，各地产商必须确保有足够资金按期启动旗下地块的开发。据张化桥透露，“这几个月，某些拥有几百亿资产的大地产公司的现金流只有20个亿，周转很难，根本无力扩张。”

　　以碧桂园为例，其在2007年年底新获施工许可证建筑面积约为1500万平方米，2007年年底在建建筑面积超过2000万平方米，2008年新报建及开工的可建建筑面积约为1600万平方米。资金压力不言而喻，在外界看来，这也是碧桂园在2007年10月底准备发债15亿美元未果后，又卷土重来不惜缩水发债的主要原因。

　　融资路难

　　地产融资路径受限，是一个漫长而逐渐加码的过程，最早的限制来自对外资投资中国房地产的限制。2006年6月，“国八条”发布后，六部委联合发布171号文，其中规定，外资欲投资地产，必须设立注册资本不低于1000万美元的公司。两个月后，银监会再发54号文，堵死了外资以股权回购形式，借债给地产公司的途径。

　　外资进不来的同时，银行信贷亦在紧缩。2007年9月27日，银监会发359号文，明令银行加强信贷管理，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。此外，银行还将第二套房贷款首付比例从以前的30%提高到40%；同时，第二套房的贷款利率在标准利率基础上上调10%，这与先前银行普遍采用的基准利率下浮10%-15%的房贷实际利率相比，相当于上调了20%-25%。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• >>

·信贷新政下房地产企业融资策略研究 08/03/05

·招商地产80亿再融资候批 或重启地产“圈钱潮” 08/03/05

·地产商融资成本水涨船高 08/03/05

·今年首个房产股权投资信托计划亮相 08/03/05

·“拐点”的机遇 08/03/05