主持人：谢谢曹先生,接下来我们有请观点机构、博鳌房地产论坛、城市·观点论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

　　陈诗涛：其实今天是周末，城市观点论坛首次在星期天召开，我向各位再次道歉，因为今天早上从5：30开始起大雾，陈淮博士和王小广老师，他们从昨天晚上6：50赶到机场，现在在路上，到达郑州已经经历了16个小时，他们没有放弃到郑州。郑州确实正在成长，是非常有吸引力的城市。我向正在赶来的嘉宾表示感谢！

陈诗涛

　　同时也非常感谢今天到场的朋友们。我们首次来到郑州，与当地最主流的媒体东方今报共同主办本次郑州行的活动，在中原这一站，像曹总编说的，其实05年我们创立的时候，中国房地产行业正在经历发展的高峰，但是06年上半年开始直面舆论的焦点，本来今天到场的嘉宾也包括部分广东开发商，想与本地的开发商沟通一下，但是确确实实因为这场大雾而有能到会议现场，包括上海瑞银的江涛以及十几个嘉宾没法到场。07年我们的房地产行业目前再一次经历了宏观调控实施的高峰期，可能大家看到房地产行业在下调和放价。至少从06年底到现在已经翻了一倍多了。上次胡葆森讲过，郑州确实是他坚守的阵地，也把我们目前所有房地产开发商的眼光吸引过来了，包括广州、深圳很多大的企业正向郑州涌来，印证了郑州在08年开始引领第二波房地产风尚。现实正告诉我们企业并购每天都在发生，房地产行业正处于一个整合期。我们是坚守二线还是坚守一线，接下来时间我们把这个时间交给我们在座的所有的嘉宾一起来探讨我们中原，特别是河南的房地产企业将如何迎接及应对这些机遇与挑战。

　　再次感谢今天所有出席论坛的嘉宾和郑州的朋友们！谢谢大家！

　　主持人：非常感谢陈女士的精彩的致辞！房地产行业是一个区域性非常强的行业，但是今天，我们中国的地产显然已经进入到了一个从区域化发展到全国性发展的时代，而我们郑州也成为全国房地产市场当中，最为活跃的城市之一，至少刚刚陈女士是这样告诉我的。

　　房地产行业是一个区域性极强的行业，但是，今天的中国地产显然已经从区域化发展进入到全国性发展的时代。而也成为全国房地产市场中最为活跃的城市之一。今天我们论坛请到了相关专家为，他们将站在全国乃至国际视野的角度来，让我们看到郑州地产更为广阔的发展空间。接下来我们将请出三位嘉宾为我们做本次论坛的主旨演讲。首先邀请嘉宾是星彦地产顾问有限公司郑州分公司总经理盛斌先生为我们做演讲，有请！

　　盛斌：各位来宾下午好，临时收到通知比较突然，既然天气给了我这样一个机会，希望我能够把在这个思想盛宴的开头部分当成一个可口的甜品给大家留下一点印象。我今天演讲的题目是：后新政时代的楼市趋向。

　　我们是做专业的营销策划代理公司，也是作为最贴近市场、最贴近客户的机构，我想站在市场的角度，也结合了我们总公司在全国的市场信息跟大家进行思想分享。

盛斌

　　首先2007年9月27日房贷紧缩政策出台，对全国范围内的房地产市场产生广泛而深刻的影响。主要是从消费者的层面之上，从提高第二套住房的贷款首付，确实这个政策比较猛烈。首先我们看一下珠三角片区，深圳市场从今年上半年的非常火热、火爆的夏天，进入10月份以后，确实跌到了谷底，特别显示为价量齐跌。包括整个深圳市的销量只有16万平方米，整个环比下降了47%，整个房交会几天市场成交量都是非常的低迷，同时整个二手房的市场也受到了很大的影响。第一、深圳二手房最大跌幅达到45%，成交量也是一夜之间跌到了谷底，包括最近出台引起全国关注的事件——中天置业卷款关门。广州市场体现出的特点：量跌价平，广州一手楼十月份销量55万平方米，环比下降2成，市场上投资客的离场等现象都出现了。

　　同时房地产市场活动非常少，整个媒体投放量和市场促销活动也明显得到的提升，那我们再看一下珠三角周边的城市，随着深圳关内土地的紧缺，逐步向东莞和惠州进行转移，包括今年上半年那一块土地拍出的天价，但是随着新政的出台，土地成交也是天价的惠州楼价也普遍降温。

　　据我们检测和统计，上海也呈现出价涨量跌，因为上海经过了05、06年宏观调控，整个市场价格没有特别明显的提高，07年3、4月份以后，上海商品房价格又有了一个鼓涨，某些甚至上涨60-80%的程度。同时受到新政的影响，上海环比销量下降13.55%和29.83%。北京也是价涨量跌。

　　我们看国内快速发展的二线城市，成都这个市场据我们的统计，今年上半年1-7月份商品房成交面积达到13722套，成都地区上半年开发很多知名楼盘都是在开盘一周之内基本全部清盘，随着十月份以后，整个住宅销量也是明显下降到的35.2%，这个数据来看，应该还是比较明显的。

　　同时十月份下半年以后，成都供应量还是非常大，市场成交量比之前35.2%的下降。同时包括天津，成交量也是锐减，价格增势在趋缓。

　　我们看一下我们郑州，今年郑州市场应该说也是非常好从今年3月份以来，一直到十月份郑州销售量在持续提高，包括郑州今年房地产销售价格也是得到的提高，在20%左右的幅度，同时郑州写字楼、物业也是得到了包括价格和销量都比07年之前有了明显的提升。但是十月份之后受到了一些新政的阶段性影响，日军销售量据我们统计只有150-200套，但是影响非常短暂，11月份下旬我们最近开盘了一些楼盘的情况也都销售的比较好，开盘基本上达到6成到7成的销售量，同时套数基本上达到400套，对郑州市房地产影响并不是特别的明显，有一个阶段性下降，但是并不是很明显。

　　07年整个市场每个月销售情况和05、06年进行对比，历年情况郑州都会有一个小幅的下跌，到11月份有所回升，只是今年新政出来的时候，下降幅度比往年大了一点而已。为什么会出现这样的情况？一线城市和快速发展的二线城市反应剧烈而二线城市反应比较小？

　　郑州可以从这几个方面进行一些阐述，首先我们总结大量客户情况来看，目前郑州市内的客户，是一个主流，真正的不想购房或者是购房很少的只是占了很小的一部分，因此我们觉得从这一点来讲，客户层面是有很大挖掘性的，第二购房目的还是解决基本的居住问题和改善和提高生活质量为主体，也就是说我们真正的客户层面是比较良性，需求也是比较刚性的，郑州整体以投资为目的，短线投资为目的的投资比例非常少，内地投资客户更多属于中长期的投资客户。所以他的特点跟其他城市不太一样。现在没有购房的和一次性购房客户明显从图表上显示出来占了主流，现在没有购房客户将来都有进一步改变住房条件的愿望，这是非常好的。

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