成都和郑州人口差不多，成都房价大概7千多/平方，郑州房价在5千/平方左右徘徊，比较两个城市的供需矛盾，郑州房价攀升空间应该很大。

　　这是我谈的第一点。第二点从机遇来讲，我认为未来房地产需要规范，可能最近大家关注，08年1月份《城市规划法》，这个规划与土地之间的关系，比方原来的土地取得的开发商，早期储备目前没有开发会得到一定的规范，主要体现到原来的容积率和08年以后的容积率如果调整以后，会使土地出现差价，原来中原地区实际上是一个(作为开发商)机遇。如果你们原来有土地，土地容积率比较低，一个月抓紧时间签，不然容积率增加会使你的土地重新计算土地。

　　我感觉郑州土地比较低的，如果看一下全国的土地拍卖市场，都看省会城市，郑州还是比较低，土地成本是房地产成本一个关键因素之一，但是最近慢慢的大部分开发商原来储备的土地量得到完全的消化，取得土地三条途径：土地改造、旧城改造、市场招拍挂，郑州情况量很小，第二个成本慢慢加大。第三旧城改造，第一没有很好政策，第二旧城改造成本很大，面临未来中原地产的土地成本会在现在大部分市场城市内的每亩地4百多万一亩地的情况下，一千不到两千范围之内未来郑州土地价格我初步估计应该08年会达到600-700万应该比较正常。这是我们同行的感受。

　　因此郑州土地成本大幅上涨，会使我们房价肯定还要提高。

　　第三挑战，未来中原地产商关键是练内功。第一点是资本整合，我们企业已经意识到人力资本储备和资金、资源储备整合是已经发展的引导力。

　　第二点是成本控制和内部管理。因为我觉得未来发展是内部管理和成本控制关键因素，上海最近拍卖土地已经不再实行招拍挂，实行一次性购买，开发商整一块地时候弄一个信封报一个价，谁的价高给谁。原来房地产中间利润相对偏高，会变得像机械行业利润很微弱，使未来开发商可能由内部管理和人员储备能力薄弱，从业人员可能会转行，未来5-10年应该没有问题这是中原地区房地产行业的现状。

　　路莹：不管在任何市场之下我们都应该苦练内功。在其中一个方面是有设计院来帮我们完成的，现在我想请五合国际陶总来谈一下怎样成为好的发展商，苦练内功，他们在建筑设计方面有一个创举，不但在技术方面领先，同时还有和房地产商有附加值。

　　陶滔：实际上我很高兴再一次来到郑州，参加逐鹿中原的会场，第二我还是在这里发表观点作为一个设计师的观点，因为我前面听了很多朋友的发言，我觉得非常高兴，而且得到了很多的营养。尤其是对于我从事的设计置业，我觉得还是蛮有希望的。刚才两位主任谈到我们的房地产不会是最重要的可悲的状态随时都可能出现，还是有希望的。这一点我们作为房地产行业里面的末端的设计机构，如果房地产形势好那么我们也可以保证我们的职业能正常的进行。

陶滔

　　当然能把房地产本身市场做好，作为设计师也应该尽一份力量，也可能它的观点和一些看法都还是从技术角度出发的。

　　从现在态势来看，陈主任的标题很有意思，大到城市，小到住宅，扣住题，大到城市用地指标，作为规划师，这次温总理也提出来城市规划要严格进行。而且检查组要下去督查。城市总体规划里面有核心指标就是城市用地定额指标，我们知道中国城市在编之城市总体规划时，国家基本规定指标是90平米到120平米之间这样的人均指标，对于一些特殊的城市可能可以给到120平米的用地指标，对于大量城市都控制在90平米这个标准里面，就是人均城市用地指标就是这样的。对于郑州这个城市实际上指标控制更严，实际上在80-90平米之间，上海70平米，在这样的控制指标的话，如果城市用地指标计算，我们居住用地一年占多少？基本上按城市基本规律来算25%比例，在这个份额里面再核算下去，如果参照90平米模式，每户90平米基本模式核算过来，我们城市住宅容积率应该是1.64。也就是说在这样的基本的容积率数据下面，我们低密度楼盘不会太低。

　　王主任说法容积率提高，空置率提高。我们本身没有多少用地。另一方面小到住宅，企图要提高容积率，我们这几年很多楼盘把这些东西做的很细，就是卫生间的问题，在这里面可能也要摆脱很多媒体朋友们应该在这点上改变中国人居的基本习惯，为什么住宅一定要明厕，一定要卫生间对外采光，刚才听到卫浴设备的介绍，很显然我们已经是度过了蹲坑式的时代了，我们还要采光吗？这地方有一个计算，如果把一个卫生间所占的1.8-2米宽的外墙面拿进来，我们的住宅净深可以加大将近1米，容积率可以提升0.1米。卫生间开了一个60-90公分窗户，牺牲掉了外墙面，我们容积率无法上去。话说回来，像欧洲社会，美国社会大量得住宅是暗的，我们现代设备的提高，必然会解决异味问题。为什么卫生间还要采光呢？这会影响到我们容积率问题，这是我们居住观念有问题。

　　小到日常生活中卫生间，作为一套成功得住宅，这两年应该说中国的小区建设，已经达到了一个很高的水平，不管是做景观也好，做户型也好，水平都很高了。尤其像上海、深圳这些地区，对这些方面的研究，应该说是有很高的水平，所以这个层面上我们还需要什么创新？最后逼的我们很多广告只能做噱头。我们把住宅拆开以后，就五大系统必须做：基本支撑系统目标是要安全。这里面涉及到我们知道结构要牢固，这么多年设计质量管理，从建设部到各省市建委这方面管理很严的。结构性应该是不会有问题。另一层面我们的房子不仅仅是塌下来，也不可能把你渴死，憋死。可我们现在的管线系统大概使用期限只有5年，只有这两方面解决了我们说这个房屋是安全的。你不会搞一会堵了什么问题。

　　第二个是维护系统。这套系统现在看来国家非常重视。环保里面很重要的节能要求就是体现在节能系统，外围系统上包括外墙外保温这方面做的很高，但是我们需要提高我们的节能问题，构造系统是我们基本解决。

　　我们不能还在沿用80年代的标准构造系统来做东西，因为现在设备有所提升，所以我们在做更细的构造，来解决我们所有镂空的问题，来保证我们棉袄穿在身上不冷的问题。

　　第三个是健康系统。

　　健康体系里面要几个东西解决：温度问题、防噪音问题，通风问题。我们可以保证我们对自己的房屋进行自己需求上的控制，甚至进行远程控制，这是现代技术可以达到的。

　　所以这一层面上也是我们作为考虑完善的住宅体系里面考虑的。第四个系统是居住式系统。

　　再一个是环保系统建立，这里面涉及到现在提出来的再生能源问题，这都解决了应该没有问题，这五大系统是不是都是昂贵的系统呢？

　　我们普通公共住宅，我们这些系统每个指向应该做的全，它可以在里面获得低保住宅里面更好的舒适度。我想这不是面积达小问题，而是质量问题。

　　第三层次那些要想享受的，必须要做的准，必须要有准确的数据、指标来衡量，温度保持最舒适温度，我们就社保房子只需要18-26度就可以了。这里面就是这样的。

　　所以反过来说我们做创新也好，做高质量产品的时候，我们并不是在于产品的尺寸有多大，而是我们必须把这个产品做的有多么准确。就是这样的道理。

　　虽然我讲我在参与观点论坛这个活动简单就发表这点体会吧！

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