三亚的旧城改造要紧紧围绕着旅游这个经济发展主题，以改善人民生活、创造就业和拉动经济增长为目标，以依托现有基础、盘活沉淀资产、动员民间投资为手段，通过市场手段，经营城市资源，全面推进三亚旧城的改造。

　　首先，要通过规划手段，发现各种潜在的发展机会，并将其策划为适应不同开发商投资的项目。三亚是一个高速发展的新兴城市，财政和税收提供的资本是有限的，资金短缺将会是今后相当长一段时间内的必然现象。在这个阶段，政府投资只能是引导性的。哪个城市能够形成更宽的具有适应各种投资类型的“食谱”，哪个城市就可以争取到更多的投资机会，并获得更快的发展。而城市规划就是发现投资机会，降低投资门槛，促使城市吸引资金多样化的关键一环。

　　其次，三亚的旧城改造不应为了改造而改造，而应当将改造同城市大发展目标结合起来。只有这样，才能将老城改造建立在财务可持续发展的基础上。旧城改造不应是单纯地“为民办实事”，更不应将之作为“形象工程”、“政绩工程”，而是要通过旧城改造达到消除“泡沫经济”影响、盘活沉淀资产、改善城市形象、吸引旅游消费、扩大本地就业、推动全社会投资等多重目的。

　　第三，旧城改造应当遵循市场经济的规则，通过经营城市，增强城市的经济实力，为今后城市的可持续发展创造条件。旧城改造不能采取寅吃卯粮、杀鸡取卵式的开发思路，不能像以前那样简单地通过负债或低价出让土地的办法筹集资金，而是要将土地作为资本，最大程度地利用市场筹集城市发展资金。旧城改造的项目要量力而行，避免贪大求洋，形成新的经济泡沫。

　　最后，三亚的旧城改造应当能使最多的老百姓受益。旧城改造的项目不仅要“好看”也要“好吃”、“好用”。要通过旧城改造，改善老百姓的生活条件，创造就业机会，使老百姓能够真正从城市发展中获益，使旅游能够给老百姓的生活带来实惠。

　　按照前面提出的规划原则，我们建议今年的旧城改造从以下几个方面入手：第一，要重点改造影响城市形象、居住环境恶劣的地区；第二，要优先改造能带来新的就业和经济机会的项目；第三，要重点完成已经开始建设和已经建设完成且只要少加投资就可以大大扩大投资效果的项目。

　　在完成凤凰广场建设的同时，今年要启动南边海港门下村和老码头地区的改造，这是最能代表三亚城市形象的地区，是三亚的发源地，也是鹿回头等多个重要视线汇聚的焦点，关乎三亚城市形象。这一地区的改造采取功能调整、异地搬迁的原则。将现有居住环境恶劣、影响城市景观的居住功能调整为更能够体现本地区位条件的商业、旅馆、餐饮等功能。要将本地开发成富有三亚特色的典型城市风貌区。开发要通过高价值土地利用置换低价值土地利用的办法，平衡建设资金，减少政府投入，要避免通过单纯提高建设强度，回收投资的思路，避免为了一时的资金平衡，牺牲城市的长远利益，甚至导致二次开发。

　　沿海滨从光明路至迎宾路，逐步将现有的低档餐饮为主的功能改造为以餐饮为特色兼有旅游观光功能的景观公园。近期，以餐饮业为依托，利用其力量，通过绿化和露天餐饮设施的改造，扩大容量，改善环境，使这一代表三亚景观的重要地区的风貌和形象，有一个较大的改善。远期，将滨海路的交通功能移到现有铁路位置，完善沿海旅馆和游泳等设施，将滨海地区建设成为一流的旅游胜地。

　　通过几年的建设，沿二环路城市绿化和景观有了重大的改变，这对于改善我市旅游环境起到了重要作用。同时，老城内部为居民直接服务的绿化和公园建设相对落后。为了使这些绿化能够得到更充分的利用，今年要在老城和新建公园之间，建设以行人为主、兼具景观功能的步行桥，使老城和绿地形成紧密的联系，改善老城居民的生活休憩环境。步行桥还可结合水上游览线一起建设。

　　泻湖和岛屿一直是三亚作为热带旅游城市的重要特色。但是，沿河水滨城市功能的开发一直没有得到足够的重视，许多水滨功能受到城市管制而被抑制，不仅使城市失去了许多就业机会，也使城市沿河的景观单调缺少特色。今年要选择河岸适当地段进行改造，建设能够使游客和市民停留的餐饮、茶馆和其它滨水设施，活跃沿河旅游商业气氛，改善城市景观，同时也为城市提供更多的就业机会。这些水滨设施应当成为赢利性的设施。同时，沿河开发也应当成为三亚“水城”开发这一更大计划的一部分。

　　今年，还要选择适当的位置，打通几条向海的通道。这些通道以步行交通为主，两侧布置小型商业。目的是加强三亚内部地区与海的联系，同时创造可能多的就业机会，为老城改造有可能出现的拆迁和失业提供回迁和补偿场所。

　　今年我们还要作好三亚新城的开发准备。三亚新城包括金鸡岭周边地区的月川行政中心、居住区、大学城、高档滨水区等。其中，大学城为原规划的工业区位置，该位置靠主城，便于大学设施的社会化，降低办学成本，带动当地经济。高档滨水住宅区现状为虾池，拆迁少，成本低，面积大，适于资金雄厚的开发商大面积成片开发。

　　盘活三亚现有烂尾楼是今年应当继续完成的工作。前几年通过拍卖，盘活了现有沉淀的社会资产，推动了三亚的投资，改善了城市的形象。今年，这项工作仍要稳步推进。

　　经过几年的建设和近年旅游热的兴起，我市的潜在价值迅速提高。我们要充分利用目前的大好形势，推进旧城改造工作。如果说前几年的建设是播种的话，今后几年就是我们的收获期。我们要抓住机会，使我市旧城的更新与改造登上一个新的台阶，为早日实现建设国际一流的旅游度假城市这一国家赋予我们的任务创造条件。

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