年会演讲 | 袁嘉骅:招商蛇口资管模式探索

观点地产网

2021-11-02 15:14

  • 当我们说资管的话,也不仅仅是商业,我们还有写字楼、酒店和产业。

    袁嘉骅(招商商管总经理):感谢观点,感谢陈女士。三年前的时候我的身份和现在不一样。我接到这个题目的时候,是要求我说一下关于资管方面的,我琢磨了一下,我觉得在资管方面今天有很多大佬,我就先说一下我们目前在做什么。

    因为每次我参加这个会议的时候,都会被问到一个问题,招商蛇口你们真的要做持有物业,真的要做资管,真的要做商业吗?这是第一个问题,第二,你们的商业在哪里。OK,今天我是利用观点的15分钟,简单说一下我们正在做和打算做的一些东西,更多是卖广告。我希望明年或者接下来在观点的会议上,会有更多的心得跟大家分享。

    几个背景资料,明年是招商局150周年,150年前通过李鸿章成立了招商轮船。我到了上海以后,才知道我们在外滩还有两栋楼。招商局当时开始是在上海,不是香港,也不是深圳。所以是从上海走出去的一个央企。

    150多年过去了,今年是招商蛇口作为招商下属的一个二级公司,今年是42年。在过去42年中我们专注做工业、基建和产业园,我看行业排名,我们希望下次有产业园方面的排名,我们可能会排进去。主要的原因是什么?因为我们最近零售和餐饮租户的数量,在系统里面有8千多个,接近一半,是在我们产业园和工业园里面。

    而且我们的产业园和工业园,有很多新的品牌,因为我们这里的租金比较低,也允许餐饮和零售租户试错,很多新品牌是从我们产业园先开始,然后才走到商业和办公楼,然后才走出去,这是一个过去一直以来的模式。

    我们过去40多年,在中国建了很多的持有物业,很多时候持有的时间很短,因为金融危机,因为一些政策的改变,所以我们很多房子和地产,都卖了,建了卖,建了卖。

    40多年来,我们最近理了一下,我们还累积有1500多亿的持有物业,这是在去年,招商蛇口成立资管中心,我们大资管中心去年成立,今年是我们商业和持有物业管理方面的元年。从今年开始,我们要大力发展这块,希望在接下来的几年中,不管是商业写字楼还是产业园,还是其他持有物业方面,希望可以和大家有更多的合作。

    当我们说资管的话,也不仅仅是商业,我们还有写字楼、酒店和产业。说一些历史故事,83年我们蛇口三洋厂房,到如今的产业园和产业形成超过500万平米。这是酒店,这是长租公寓,我们拿了很多地,我们很多时候是被动持有的。

    写字楼,从81年的第一个工业区大厦到现在接近200万平米写字楼。最近我们理了一下我们的商业,商业体还不少,全国有65个MALL,总体量超过400万,这些加起来,我们的资产很多,怎么把这些资产盘活,怎么让这些资产回归到我们集团,这是我们资管接下来开始做的事情。

    希望可以在这个会上和大家多交流,多学习。我们也推出了一个X+商业,这是几个月前推出的理念。我们发现我们商业本身单独存在的话,目的没有什么竞争力。我们发现商业以外的产业,如果和我们联合,我们还是有拿地、开发,或者是做好的可能性。

    比如说全国有很多的邮轮码头、会展中心,还有产业园。我们产业园拿的都是二三十年前的地,到现在这些地方已经变成市中心,是不是继续以这个业态存在,还是改为商业,这是我们目前做的。

    当然,在城市和园区综合开发方面,我们觉得在中国还是深耕很多年的,这个就不说了,前港、中区、后城,包括外向型园区方面,我们产业园大部分是开放式的。刚才我说了,我们一半的商业租户是在我们产业园里面,所以我简单的跟大家说一下,为什么是全国布局非常多,11个城市,12个项目的产业新城,还有网谷、意库等等,所以产业园本身已经作为跟我们商业本身相辅相成的一个业态。

    很多的产业园是十年前或者五年前,或者二十年前拿的时候,都是城乡接合部,现在已经是市中心了。我们在资管方面,目前和市场同行相比,我们还没有什么新的做法和玩法。

    我用这个机会说一下我们最近做的两件事,就是我们的REITs,我们在香港上了一个招商香港的REITs,就把我们的几栋写字楼和一个MALL装进去,还有我们一个国内的产业园REITs,把产业园的工业厂房,其实就是一个写字楼,因为地理位置已经不允许继续以产业园的形态出现了,更多是写字楼。

    所以,为什么做这两个REITs,我们要打通退出通道。我们也希望这个房托的价值可以被市场认可,这个左边,我们中间掉了两次,最近的股价还是稳健的往上走,是值得投资的。

    包括今年6月份刚刚在国内上市的蛇口产业园REIT,里面是几个看起来像写字楼的产业园。就是这样的,我们资管希望可以打通这个渠道,让产业可以很好的经营起来,得到市场的认可,通过上市也好,或者其他渠道也好,可以退出,让资金回笼到集团。

    产园REIT发行,我们自己理理,凭什么发行我们的REITs,第一我们觉得我们的资产好,因为经营了十多年以后,已经到市中心了,影响是好的,对社会影响是正面的。我们有实力,我们先上第一轮,我们有很多的产业可以上,也有可能是产业加商业,也可能是写字楼加商业,有机会的话酒店也可以。

    我们有全牌照金融,我们自己的运营管理能力。因为这些原因,所以我们觉得接下来渠道会继续好好用起来。我的分享比较简单,我们过去几年在做的时候,我们很多时候做开发,做培育,做阶段性退出的时候,更多是一些开发私募基金,增值私募基金,类REITs,自从开通REITs以后,我们发现成熟退出也是一个很不错的,而且会增加公司的影响力。

    这就是我们去年刚成立的大资管中心正在做的事情,我们也会跟在座各位接下来有很多合作,我们做这些REITs,或者退出,或者私募基金的时候,都会和很多行业内的公司合作。希望大家多多指导,希望接下来参加活动,我可以分享更多的是新的东西。谢谢你们。

    撰文:袁嘉骅    

    审校:劳蓉蓉



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