杨光华:最后两个月,武汉买房别买错!

观点地产网

2021-11-01 12:49

  • 最后两个月,如何买房?

    杨光华 10月,武汉新房成交11689套。

    这是武汉楼市最新的成绩单:50分。

    连续3个月,11070、14503、11689,持续走低。

    今年武汉楼市的高峰,是7月份。

    单月成交28712套。

    从1-10月的成交趋势推测,今年最后两个月将继续低迷。

    为了回笼资金,完成全年销售任务,开发商可能继续降价促销。

    截至目前,武汉新房1-10月份累计成交约17.5万套。

    01

    9-10月,是楼市传统的“金九银十”。

    今年武汉楼市,“金九银十”消失。10月份,光谷降温,武昌登上区域销冠。

    从8月开始,新房单月成交均处于“腰斩”状态。以往单月2万多套,如今单月1万多套。

    从新房供应上看,预售证6月份56张,7月37张,10月份34张。这对于有82个住宅板块,在售项目超过400多个的武汉来说,拿证项目不足。

    今年武汉楼市,区域与项目严重分化。

    以光谷东为例,1月份,X项目的均价18528元,8月份,F项目28111元,成为区域房价天花板。10月份,花山项目均价19818元,远超过1月份的中心城房价。

    还是以光谷东Z项目为例,3月份均价18852元,9月份19080元。半年上涨,幅度很小。

    再以二七滨江为例,一项目3月份均价43050元,9月份46526元。10月份,一新项目备案价50800元。

    8月份后,一些售楼部的来访客户数量大幅下降,有楼盘一天50组客户,如今一天5组;第二轮集中土拍,国资平台底价拿地,开发商暂停拿地;个别项目低于成本价销售,导致老业主“弃供”;个别央企打折促销力度过猛,引发维权;个别业主维权不当被拘留。这些都是最近十年武汉的“第一次”。

    从1-10月,新房成交区域前三强是,光谷、洪山与汉阳。特别是前两个区域,是新武汉人买房的重点区域。

    1-10月,新房成交均价在6月份是峰值,17064元/平方米,从下图中看出武汉新房价格进入下行通道。

    最后两个月,如何买房?大致归纳为六点:

    “三不买”:不买在暴雷边缘开发商的楼盘;不买小公司的楼盘、维权多的楼盘;不买突然超低价卖房的项目。

    “三买:买区域的销冠项目。多看每个月的区域新房销售排行榜;买政府大力发展的热点区域。多读报纸头版新闻,找到背后的区域趋势;买稳健靠谱的开发商。

    02

    整个10月,国内楼市几乎没有好消息。

    大房企暴雷、小公司停工、多家房企资金紧张,一系列的负面新闻,引发连锁反应。这种连锁反应,最终将焦虑传递给买房人、房企员工、建筑企业、材料供应商与媒体等所有房地产行业的参与者。焦虑之后,人们对行业的不信任感加剧。

    买房人担心现在买房,房子还要降价;员工担心一觉醒来,公司没了,另谋生路;建筑企业被开发商捆绑。开发商没钱付工程款,建筑企业不敢开工。开工的项目,没钱付农民工工资;材料供应商,担心总包企业、开发商,无钱支付材料款。

    负面、焦虑、信任缺失,带给市场的预期彻底改变,行业拐点出现。同时,房地产税等政策消息,买房人从犹豫到暂停买房。

    “现在还能买房吗?”这是买房人、甚至一些从业者的疑问。

    我的回答依然是,武汉,是最值得买入的新一线城市。武汉楼市短期波动是正常,长期基本面依然看好。第三轮土拍,武昌湾等几宗地入市,可能影响市场预期。

    今年前三季度,武汉GDP12317亿元,位居全国第九名,超过南京,同比增幅18.8%。

    其中有两项数据值得关注,前三季度,武汉开建亿元以上项目2551个,其中战略性新兴产业投资同比增长29.6%。

    前三季度,武汉外贸进出口总额达2404.5亿元,比2019年同期增长49.2%。武汉阳逻港上的货轮,3天就能到达韩国。武汉,正成为“新沿海”城市。

    在数字经济方面,武汉正在打造全国数字经济一线城市。在大健康方面,武汉,将成为北京、上海之后的大健康“第三极”。

    在2021年全国网红城市百强榜上,武汉位居第八名,超过长沙。“95后”人才吸引力城市排行榜上,武汉位居第九名,仅次于苏州,超过郑州。

    03

    10月,楼市的政策利好是,央行的“两个维护”:

    维护房地产市场健康,维护买房人合法权益。

    最近一两周,银行对开发商的房贷支持,加速放款。

    开发商是滚动开发,资金也是滚动使用,每年资金都很紧张,海外债频频违约。为什么今年开发商资金特别紧张?

    这里有两笔很重要的资金:

    一是前端的资金,开发商卖房的资金监管。

    以前是15%,如今提高到30%,避免出现开发商暴雷,项目烂尾。这一条政策使得开发商的资金被锁在其中。

    举一个例子,以前一个在售楼盘是2亿元在银行监管。如今是4亿元。

    二是后端的资金,开发商的销售回款。

    还以上述项目为例,以前是银行能放出4亿元,如今只能放2亿元。

    这两项加起来,一个项目的资金缺口是4亿元。如果集团公司在全国有50个这样的项目,资金缺口200亿元。

    这超过了很多房企的资金能力,于是开发商在暴雷边缘。一头一尾的双紧,使得开发商的资金链断掉。现在唯一改变的是,银行加速放房贷给开发商,压力相对减少。

    经历行业大洗牌、市场信心修复,还要等一段时间,对于开发商来说,“阵痛之后,还有机会”,做好产品是本分;对于买房人来说,机会就在于自己的眼光。

    观点指数研究院发布的报告显示,1-10月,碧桂园、万科、融创,全口径销售业绩分别是6764亿元、5191亿元、5126亿元,形成“碧万融”三巨头新格局。

    [后记]

    在股市里,老手往往死于抄底,新手往往死于追高。

    这种说法同样适用于楼市。作为买房人,别总是想着抄底、追涨,适合自己的房子,才是好房子。

    最后两个月,房地产行业继续大洗牌。我们也会遇到一些楼盘大甩卖,这时更要小心。

    这些濒临破产的开发商,并不是按照成本与利润的卖房逻辑出牌,他们是在处理资产回血,贱卖资产的逻辑。这些低价楼盘,未来可能就是大坑。

    错综复杂的楼市里,新手死于追低,过分在意低价项目,老手死于以往的经验。最后两个月,武汉楼市还是很难,但还是有热点区域、热点项目出现。选对区域,买对项目,更考验买房人的眼光。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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