并非唯一的楼市 | 2021博鳌开讲

观点地产网

2021-09-15 21:06

  • 无论房地产如何改变,楼市始终都是焦点。

    主持嘉宾:

    丁建刚 浙江省著名房地产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长

    讨论嘉宾

    方静 德信地产集团常务副总裁

    贾响 昊居科技有限公司总裁、CEO

    冯毅成 《主编笔记》总编辑

    丁建刚:大家好!我代表主办方欢迎各位在延期了一个月之后还能再次来到博鳌房地产论坛。作为近10年一直参加这个论坛的一个参与者,感慨万千。尽管延期了一个月,天气还是这么热,海南是永远感受不到房地产市场温度的变化。刚才在门口看我们这片静静的南海,今天是风平浪静,但是我相信水面之下一定是暗潮涌动。

    今年博鳌开讲继续由我主持,我已经主持这个论坛六七年了,今天有几位新的朋友,首先是来自我们浙江的德信房地产的常务副总方静女士,贾总来自广州的,主要是服务于碧桂园的一个销售企业,冯主编是著名的房地产媒体人,去年也参加了这场论坛。

    我们今天可以谈得轻松一点,当然我们时下的这样一个气氛并不轻松,因为尽管延期了一个月的时间,能够来已经实属幸运,因为有些企业正处在风雨飘摇中,甚至企业的总部都已经被占领了,那些不能来的企业,我们跟他们相比之下要幸运得多,由此我产生了一个强烈的感受,我不知道大家有没有这样的感受,我想先问一下我身边的几位嘉宾有没有这样的感受?

    方静:刚才丁老师说行业的形势还是比较沉重的,但是我今天心情还是比较兴奋的,丁老师参加博鳌房地产论坛10年了,我是第一次来参加这个论坛。另外我今天在房间看到大海,很久没欣赏到这样的美景了,所以觉得很兴奋。

    的确是我觉得这个变革当然不仅仅是房地产,是整个社会的变革。

    从房地产来讲,我们深切地感受到它的底层逻辑改变了。大家都在说底层逻辑,其实从经营者的角度,就是对钱的使用逻辑改变了。

    我们原来的使用逻辑是通过财务杠杆,最好的年份甚至前融和开发贷是可以并存的,钱确实很多,再通过货地比杠杆,小业主的钱是先给我们的,这两个杠杆再叠加高周转,快速通过权益指数的成倍增加取得规模的快速增长。

    现在的三道红线下面,特别是银行按揭额度的限制,一方面这种富余资金再滚动不太现实,第二方面我相信资金的监管还没到最严的时候,银行的额度应该是会略微放松一点,但是资金的监管还没到最严的时候,但是目前的游戏规则已经发生改变了。

    丁建刚:方总理解游戏规则特别是金融规则发生了变化,进而引起方面市场发生深刻的变革。贾总你觉得呢?同意这个观点吗?

    贾响:我觉得目前为止还不算是深刻变革。我从业25年,经历过一个月只卖得出一套房的时代,2005年开始时代好转了,我们就忘记了2005年之前是什么样子的。

    那时候是非常理性的,没有炒房,没有深房理,也没有巨无霸企业,都是本土的,并且讲的是品质,解决的是居住用途,没有那么多花样。

    所以现在这个变革,如果说在这个阶段是深刻的话,拉长时间来看,它可能是一次回归。

    丁建刚:回到了正常的市场的逻辑。

    贾响:回到了居住的本身,而不再是一个疯狂扩张的时代。

    丁建刚:那也是变革,但只是回到了曾经有过的那个时代。

    贾响:对,可以这么说。

    丁建刚:谢谢贾总,冯总您觉得呢?

    冯毅成:我非常认同。刚才我们看了一下房地产的发展阶段,我们讲有黄金、钻石、白银,现在应该叫废铁,指的是它目前对于企业来说的利润空间。

    不仅是企业,我们每个老百姓也存在焦虑,计划赶不上变化。我们不需要全国的统计,买房的人不管是一套房、二套房,绝大多数人是有贷款的,但是二手房的按揭基本被锁死,意味着普通家庭的合理预期可能达不到了。

    比如说400万总价的房子,首付120万,等额本金可能每年要20万出头付给银行,他付5年就等于付了100多万出去了,其中偿还的本金非常少,这套房5年以后他要卖500万才能保本,当然还不包括税费等等,但是现在这个价格卖不到500万,同时谁来接手呢?因为你买二手房的时候,没有人给你贷款了。

    丁建刚:买家拿不到贷款。

    冯毅成:对,买家被限制住了,这是所有老百姓可能还没意识到,但是他查查自己贷款每期还供的表,他看得出来,所以这个危机可能很多人还没意识到,有些家庭未来20年、30年,你的收入直接在这里面被稀释掉了,这就是一种焦虑,所以深刻的变革,就是你的所有计划赶不上变化。

    丁建刚:主办方给我们的命题是,我们不去唯一关心房价涨跌的变化,但是刚才冯总还是谈到了房价,实际上就是价格的变化,我们即使是按照保本的价格,仍然出不去,仍然可能很难卖,也就是未来的交易可能会萎缩,甚至会被锁死。

    冯毅成:对,广东打了第一枪,二手房指导价,如果全国其它城市跟进,可能这个事情更加严峻。

    贾响:说到这个事我得插一句,我是广州的,我们家就是被指导价的,而且今天我有一个做中介的朋友来找我,说你房子卖不卖,他说你也可以先不卖,最近降了20%。

    丁建刚:这个原因是预期改变了,还是最重要的原因是二手房的指导价?

    贾响:应该说是整个预期发生了变化,因为指导价只限按揭,而我们那个区域基本上一次性付款的客户是很多的。

    丁建刚:指导价不是强制成交价,就是你该卖1000万还是能卖1000万,但指导价是700万,只按照700万给你贷款。

    贾响:没错。

    丁建刚:即使这样还下降了20%?

    贾响:价格下降了20%。广州做生意的人很多,很多人生意周转不过来就卖房子,现在抵押都抵不出去了。

    丁建刚:刚才嘉宾有认同发生深刻变革的,也有不太认同的,贾总就认为是一种回归,我们第二轮的问题是,我们在博鳌房地产论坛的20多年中,大家经常谈的一个词是周期,有经济学家认为房地产是周期之母,凡是上涨的时候是方面带头,下跌的时候也是房地产带头,大家认为我们现在还是处在一个周期中吗?或者我们现在下行还能看到未来几年之后再次出现周期的变化吗?

    方静:首先我想讲讲周期的这个理念,实际上从去年开始,房地产的周期性其实没有那么的明显了,大家知道这一块的政策是已经越来越明显了,今年出台了这么多政策,政策的力度之强、范围之广都是历年所没有的,但是这些错综复杂的政策背后,它的逻辑还是希望房地产能够比较健康理性地发展。

    虽然可能有些时候事与愿违,但目的还是希望消费者能够回归到居住价值,作为企业能够回归到金融价值,而不要对抗这样一个周期,财政从土地依赖性转向支持实体经济。

    所以调控一定是上有顶、下有底的,刚才贾总说广州的价格下跌得非常大,我觉得也不用太担忧,因为政府也怕价格下跌,它的顶其实是去杠杆。

    丁建刚:刚才说的深刻变化就是杠杆的变化。

    方静:对,所以这个周期再回去我觉得不太可能。

    丁建刚:开发企业利用高杠杆、居民家庭利用高杠杆的时代已经过去了。

    方静:对,底是什么呢?第一个是量,希望价格能够稳,但是量也是稳的,如果一旦量下滑,其实对整体经济影响是非常巨大的,因为房地产行业毕竟支柱行业的地位还是没有改变的。

    丁建刚:8月份我们看到除了外贸以外,工业、投资、服务业、房地产业表现都不好。

    方静:房地产行业作为经济的稳定器的地位是不变的。

    丁建刚:你认为周期还能回去吗?

    方静:我认为周期还是在这个顶和底之间振荡,如果我们理解周期是一个新的概念的周期,而不是原来的周期,它的振幅减小了,但是频率变快了,这个更多的是受政策的影响,政策的影响在于政府在控去杠杆,以后政府六稳六保之间,我觉得政策很快可能会发生变化,但是我们不能指望过去政策一变,行情很好,价格马上快速上涨。

    丁建刚:那个日子别指望了,小幅高频的振荡,你认为是未来的周期的规律?

    方静:对。

    丁建刚:贾总,你刚才说不认为是深刻变革,而是回到了正常的时代,还有周期吗?

    贾响:我们谈周期谈了20多年了,我们总觉得打一巴掌给颗糖,我们习惯了打左转向往右边走,这么多次以来,我们经历了无数次的今年调控、明年放松,今年弄你们一下,明年让你们再跳一下,今天我们不要再谈论周期了,因为没有周期了,改革开放40多年了,我们的住房面积平均数现在已经到了60多平米一个人。

    丁建刚:城市没有,只有40平米左右。

    贾响:对。这个周期是我们过去高速发展才会出现的箱体振荡的周期,可是未来呢?我们还会有这样的周期吗?我觉得不会有了。未来会是什么样子的?未来是L形下到底部,然后平行着往前走,也就还是回到回归的这个事情上面去。

    丁建刚:幸亏你还没说那个小写的L。贾总的看法,这就是一个周期,是一条直线,那就不错了。

    冯毅成:其实这个话题我们去年讨论过,就是疫情来了之后,实际上是全行业的分水岭。疫情发生以后全部都被打乱了,疫情是所有行业最大的威胁,是人类最大的威胁。

    丁建刚:去年我们谈过这个话题,去年有的人就很乐观,但是来自最初疫情最严重的武汉的冯总和我当时就觉得没有那么乐观,人类离战胜整个疫情还早着呢,去年我们就预计到了,但没想到这一年我们过得恍若隔世,我们没想到人类战胜疫情感觉是越来越困难。

    冯毅成:对,如果按照自然天算,30天内我们已经神经紧绷过两次,8月份为什么GDP下滑,因为德尔塔的影响。

    丁建刚:也是因为这个原因,我们的论坛延期了一个月。

    冯毅成:在最近一周,福建莆田的疫情扩散之后,我们来的时候路上心情都很忐忑。它每变异一次或者每反弹一次,所有人的神经都会紧绷一次。等于说我们所有行业、所有人关心的事情完全是取决于疫情,非常被动。

    疫情是不可控的、不可预测的,我们就没有办法去谈周期,这是很简单的逻辑。但是在这个背景下,我们应该学会并且做好准备与疫情这个新常态共存。

    比如说开发商必须要学会在这种新常态下怎么去经营企业,怎么去拿地,怎么去卖房子。作为买房子的人来说,可能挑战更大,因为他们是不专业的参与者,怎么去合理分配资金,特别是刚需者,他必须有一套房结婚、安居乐业,这是所有人共同的挑战。

    但是请放心,我们国家不会用力过猛,因为所有的调控只有一个字的精神,就是"稳",最终是要稳预期,要让大家去杠杆、去金融属性,回归到理性。所以我们一定要相信这个调控的初衷和结果的美好。

    贾响:冯总说到武汉疫情的话题,我说一个小故事。我身边有一个家产颇丰的投资人,去年在武汉的疫情进入到尾声的时候就来找我商量,说看上了武汉的某某壹号院,在湖边的项目,冯总应该知道。

    我说你怎么看上武汉了呢?他说根据我的预测,这次的英雄城市武汉国家一定会帮扶发展,一定会给它扶持政策,于是他杀进去了,我想问一下,那个壹号院现在涨了吗?

    冯毅成:它的均价在武汉的豪宅体系里面是前10的,非常值得买,但是价格还没有完全匹配价值,这里面的原因是这个项目开发的周期太长,开盘的次数不多,但是现在的价格还停留在一两年前。

    贾响:他相信了这个周期,还是比较长的周期,我想问一下,武汉现在有这样的周期政策吗?有局部的帮扶吗?

    冯毅成:武汉在疫情之后,其实国家还是布了很多局,组织各大企业、各种社会力量去帮扶武汉,确实从宏观指标来说看得出来。

    贾响:我说房地产。

    冯毅成:我给你报一个数据,去年武汉基本上废掉了三个月,年终统计的时候,武汉新建商品住房成交20.12万套,按套数来算是全国第二,按照之前五六年,武汉基本上是全国的套数销冠,但是去年在疫情影响了三个月之后,仍然能保持全国第二。

    截止到昨天,武汉今年的新房销售套数已经达到了15.5万套。

    丁建刚:刚才贾总的那个问题,他那个朋友抄底抄到了吗?

    冯毅成:我相信他还是享受到了实惠的。如果我有1500万,我也会做那个朋友那样的选择。

    方静:我们在武汉也有一些项目在做,我对那边的市场也有一些了解。其实它并没有像贾总说的L形的下降,它在疫情之后,无论是量还是价都有一个略微上涨的过程。

    随着今年再一波的疫情,包括这个月它的成交量、价格都不太理想,又开始往下,但这是小波段的振荡。

    冯毅成:还有一个特点,去年疫情解封以后,5月份的时候,从楼盘的推广到成交出现两极分化,比如武汉天地、某某壹号院这种豪宅,这种优质资产,它其实是非常抢手的。

    丁建刚:在一二线城市基本上都类似,我们在杭州经历的就更加惊心动魄了。当然不是商品房,商品房都是限价的,都是几万人摇号,二手房比较好的大家都在抢。

    但是这几个月也已经发生了很大的变化,刚才我们讨论深刻变革的话题,刚才冯总谈到了疫情的话题,方总谈到的不要指望金融杠杆,贾总谈到了调控政策。

    第三个话题,今天很多人都在讨论第二次集中供地的事,特别是杭州出现的最新的情况,我们浙报传媒地产研究院有一篇独家的稿子,大家应该都看到了,很多城市都面临着第二次集中供地,对开发企业来说,和五六月份那次相比,事隔4个月之后好像发生了天翻地覆的变化,方总怎么看?

    方静:德信总部就在杭州,昨天杭州有10块竞品质的地,9块流拍,跟上一次截然相反。

    第一次集中供地之后,国家在迅速的打补丁,我觉得补丁的方式是对的,但是落地的效果还有待观察。第一个是资金来源,三道红线已经是财务报表体系呈现的结果,拍地现在是从源头端来控杠杆。第二是竞品质,杭州的政策是要现房才能卖,而且周期比较长,现在我们不敢赌3年、4年以后的情况。

    丁建刚:这是最大的问题,我们现在不敢赌两年半到三年之后的事情是什么样子。

    方静:对,我们先把今天活下去,明天、后天很美好,但是今天要活下去。竞品质的初衷是对的,但是它的落地措施还是有待商榷的。还有就是政府不只考虑消费端价格要控制,政府端要财政收入、土地收入,还开始考虑开发商端需要有利润。

    从企业来讲,我觉得在第一轮拍地的时候,大家在恐慌的情绪下是非常不理性的。有一个逻辑,任何人办企业一定是要盈利的,但是第一轮拍地的时候,有些企业的账已经算不过来了。

    我觉得补丁方向是对的,但是具体的措施,第三次集中供地还得调整。

    贾响:接着方总的话题说,我觉得三次肯定不够,我们是一个善于纠正自己错误,并且能在不断地纠正中发展的国家。

    刚才我们在私下也有聊到这个问题,第二次供地做了一些纠正,第三次再纠正,一路纠正下去,总会找到一个平衡点。

    毕竟地主家也没余粮了,你不能老是不卖地,而且也不能让买地的永远算不过账,北京拍地王,拍完之后就退地了,多尴尬。

    丁建刚:杭州也退了。

    贾响:对,大家算不过来账,按照过去抢地的习惯,就是绝对不能让别人家把这块地拿走了,哪怕咱们家吃点亏,最后发现这亏吃大了,就把它退回去。

    所以这个过程中,应该是双方不断地纠正和不断地试探对方的底线,然后达到一个平衡,但是我想这个时间可能至少需要两年时间。

    丁建刚:你们觉得集中供地的模式,从3月份提出来到现在半年的时间,是好还是差呢?

    贾响:这个问题很难答,因为开发商平日里在做招标的时候,也集中招标,不能光是他一家做甲方,政府也是甲方,我认为这是个双刃剑。

    第一,集中型供地,看到了某些企业对于在这个城市发展的决心,第二,集中型供地有利于政府平衡整个城市发展的品质和要求,因为它毕竟还是有很多指标的,所以这两者之间到目前为止就是因为不平衡,两家的需求没有在一个点上,所以我觉得再调两年应该能有机会。

    冯毅成:大家知道房地产是一个政策市场,但本质还是市场,所以我们在回答两集中的问题之前,必须先认识这个市场需求的合理性,这是它的底牌。

    比如说武汉市有疫情,销量是全国第二,没有疫情的时候,销量是全国第一,20万套就是市场的合理需求。

    丁建刚:耽误了三个月照样补回来了。

    冯毅成:对,它的源头肯定是拍地,先把地卖给开发商。现在两集中拍地,武汉上半年才拍了一轮,这个月会进行第二轮,第二轮比第一轮提高了门槛,有5个方面的要求:一次性付款、响应中央号召,开发商自持保障性住房10年,然后就是比现房、比精装、比品质。我觉得不管怎么样,这个两集中的规则的出发点绝对是对的,因为政府卖地不光是一个土地财政,不光是养活房地产企业和保障买家,它承担的社会需求太多了。

    首先房地产行业的重中之重是保障性需求,安居才能乐业,首先是保障需求、民生需求;第二个是改善需求,就是老百姓有品质的住房;第三个是规范游戏规则、从业门槛、资金来源、建筑上的各种设计,包括我们说的自持配套,引进学校、商业等等,开发商不只是卖房子这么一个角色,所以说我觉得它的出发点肯定是好的。

    但是这里有一个背景,我们刚才谈到地价的问题和企业盈利是红线问题,如果说企业一次又一次的拿地之后算不过帐,加上疫情的不确定性,持有成本过高,下次可能就不拿地,像刚才说杭州10宗地9宗流拍,这个严重情况就特别不敢想象了。本来疫情可能会耽误他两三个月的销售、供房的周期。

    丁建刚:如果某个城市大量的开发商连续几个月或者半年都不拿地,后面就会有供应的空窗期。

    冯毅成:对,比如说五六月份拍的地,能赶在今年11月份、12月份供应出来百分之七八十的地块,这就很不错了。

    第二轮、第三轮的拍地需要现金流,大家都在吐货的情况下,你能有多少的利润就很难说了,如果长时间卖不了地,供不了房,市场上的合理性的需求在第一年的时候可能看不出来,但是在第二年、第三年会看到这个问题不断出现,所以我相信会修正政策。

    丁建刚:开发商拿地也是一种市场的校正,刚才说到拿地的策略,现在已经是9月份了,我们看到的是海南天气没什么变化,但是整个市场日渐降温,大部分一二线城市都是日渐降温,特别是二手房市场,刚才贾总也举了广州的例子。

    我想让大家预测一下,今年还有没有金九银十?未来几个月怎么判断?

    方静:我觉得金九银十是很多年前的一个说法了。影响房价的因素或者成交量,已经和季节没关系了,可以忽略不计,主要还是政策和预期的影响。

    我觉得接下来政策可能不会再那么密集的出台,但是从销售的市场,还有一段下滑的阶段。

    丁建刚:量的下滑?

    方静:量和价下滑。一个是现在大家的预期在转,就像在高速上开的车,你突然给它刹车,肯定有部分车会出现车祸,在面临车祸的时候,企业要自救,自救的方法还是要从经营上去获得,因为财务杠杆、融资杠杆已经没有了,要从经营收入来解决公司的困难问题,它一定会在价格上做一些调整,这种调整反过来又对预期形成冲击。

    所以作为企业来说,还是要做最坏的打算,同时还是要重销售、重回款,保持现金流。

    丁建刚:别指望所谓的金九银十,做最坏的打算,因为我们现在已经看到前方有部分车辆已经出车祸了。贾总也是这么认为的吗?

    贾响:因为我的企业是销售企业,一年有100多亿的销售额,所以我们其实还蛮看得到销售的状况的。

    第一句话是,金九银十早就没了好几年了,不知道为什么媒体老惦记着金九银十,好像没有金九银十就没有话题了。

    第二,现在是开盘就是冲刺,起步就要努力,每个月都在冲业绩,没有感觉到哪个月是消停的。

    第三,我们现在看到新的金出来了,银十一、金十二,到了年底的时候,大量的上市公司需要报表好看,所以年底的时候开始促销,除了促销还有大量的包销,比如说我们这个湾区的某大企业,在去年11月份就干了40多亿的包销,业绩一下就上来了。

    还有一个特点,翻过12月,难道就不用冲刺了吗?1月、2月加足马力做开门红。所以我们现在每个月、每天都是在冲刺,所以做销售的人有一句话说,每一年冲刺完了,那个晚上睡过去,第二年的指标又开始了,每个月的月底过去之后,下个月的指标又开始了,现在基本上已经按周计算了。

    冯毅成:金九银十本身就是一个小周期,但是在疫情之下没有周期,这很正常。比方说我们看到现在的销售数据,武汉8月份销售了1.1万多套,下滑了48%,全国的数据都很惨,因为德尔塔来了,即使没有疫情的城市都下来了。

    丁建刚:杭州不一样,是因为新政出来之后,来了1万多套房子摇号,8月份签约数不错。

    冯毅成:实际上这个疫情带来的是供地工期影响了,本来七八月份是传统的淡季,9月份打算冲一波,8月份停工了,9月份货都供不出来。

    现在9月份已经只剩下半个月了,但是今年剩下的几个月一定是全年的高潮,这是我对武汉的观察。因为今年基本上就没有看到什么高潮。

    丁建刚:你认为后三个月一定会冲一个高潮,不管采用什么手段?

    冯毅成:对,对企业来说不冲不行,很现实的说第二轮、第三轮集中供地企业要一次性付款,你要拿地、要回款。

    丁建刚:这个量会不会用价格来换?

    冯毅成:我觉得价格不会变化太大。"打骨折"这个词应该全国各地都听说过了,打折、花样促销,这是常见的手段,没有什么其它的手段,除非是突破政策红线、突破企业和政府的底线,我想这个可能性不大。

    丁建刚:你认为要不要用价格手段?

    冯毅成:这应该不叫手段了,因为大家都用这种方式了,应该是合理的需求,买房子的人今年还有多少人没有买,该买的时候还是会买。

    但是我们还是要看疫情的眼色,如果没有疫情的骚扰,没有疫情对市场的冲击,我想今年剩下三个月一定是全年的高潮。

    贾响:我有点不同的意见,首先我们现在得看某大的脸色,它倒还是不倒,它怎么倒,它倒下去以后别人怎么办,我觉得这是一个很重要的事情。

    丁建刚:就是刚才说的那个重大车祸。

    贾响:对,因为踩在线上的企业还有很多家,现在还有很多企业很缺钱,可能它的降价、促销,跟市场上的波动、竞品的竞争一毛钱关系都没有,就是缺钱,回笼资金、自救、保命。我觉得下半年这个节奏一定是有的,而且会踩踏。

    丁建刚:我同意贾总的意见,有可能保命的价格手段要比刚才说的战术性的平稳的价格手段要残酷得多、血腥得多。

    方静:补充一下,其实这时候政府的底又来了,以后降价也不是想降就能降的。

    丁建刚:我的问题基本上就到这里,我们留一点时间给在场的朋友,特别是媒体朋友,如果有问题,可以和几位嘉宾交流。

    现场提问:最近有很多城市,例如沈阳等等都开始有了限制房价下跌的政策,想问一下各位嘉宾觉得下半年在这方面还会不会有新的动作?

    丁建刚:我先回答一下您这个问题。我觉得很多城市还会出台这样的政策,因为这个价格是非常敏感的,尽管我们今天的命题是"不是楼市的唯一:价格涨跌"。但是对任何一个城市来说,所有的参与者,政府、开发企业、购房者,对价格都是非常敏感的,当价格下跌到一定程度的时候,一定会出台限制措施,不希望降价。

    但是这些措施到底能不能起作用,这就很难说。我觉得大部分人经过这20多年的发展之后,杭州也曾经出现过2008年第一次降价的时候把某个企业的杭州总部都砸掉了,售楼处全部被砸掉了,现在大家还是能够比较平稳地接受,或者说现在市场的包容度更高了,或者人们的心态更平和了。

    我不知道各位怎么看这个事。

    冯毅成:我认为这其实是个操盘的问题,企业可能就管自己一家企业、管几个楼盘,政府要管的不仅是房地产行业,管的是国计民生的问题。所以房地产必须得稳,房地产所有的调控政策都是围绕稳。

    丁建刚:但是就像很多时间段、很多城市限涨并没有达到目的一样,限跌就能限得住吗?

    冯毅成:我们知道房地产的组合拳,很多时候不光是房地产主管部门说了算,是全国性的,当地方控制不住的时候,到更高的层级一定会要控制住。因为房价下跌出的问题,可能比房价上涨出的问题更大。

    贾响:我觉得问房价下跌政府要管控的问题,你得先看一下房价是怎么涨上来的。我家在广州,以广州的二手房为例,去年珠江新城均价8万多,今年上半年涨到15万,现在回头到12万,您觉得过分吗?我觉得一点都不过分,因为涨得更过分。

    刚才问到了昆明,昆明是一个我比较熟悉的城市,2018年我到昆明的时候,昆明主要的价格在8000到9000,去年昆明价格高峰期到1.8万,现在回头到1.5万,您觉得有问题吗?我觉得没有问题。但是也有部分房企前段时间被拉条幅也上新闻了,卖1万5的房子降到了1万以内,那是进行极度缺钱产生的现象,这种问题政府该管。

    方静:我觉得房价上涨和下跌的规律是有点不一样的,上涨的时候虽然整体的幅度很大,但是它呈现的过程是小步快跑,今天涨一点,明天涨一点,它的频率很高。但是下跌的话,一旦控制不好,它可能会急跌,发生断崖式的下跌,最后的结果可能是上浮30%又下降30%,但是它的过程是有差别的,当急跌带来的所有问题,政府也不愿意看到。

    所以刚才丁老师说,控得住吗?可以说控得住,也可以说控不住,强制手段表象是控得住的。

    丁建刚:到那时候二手房的指导价可能就是一个限跌的指导价。

    现场提问:刚才各位嘉宾提到了市场的参与各方都是有巨大压力的,在未来的1年或2年内,政策会有松动吗?如果有松动的话,会先从哪个方面开口?

    丁建刚:中央层面还是地方层面?

    现场提问:中央政府层面。

    丁建刚:我请各位来预测一下。

    冯毅成:我觉得大的基调不会调,房住不炒一定是长期的,但是策略上、技巧层面、补丁层面会调,它会根据这个震动反映出来的问题想对策。

    贾响:我们最近经历了政策上的急刹车,但是不要想象我们未来还会有政策上的急踩油门,我相信不会有。

    什么时候会有新的政策出来呢?最近已经开始有了,银行的信贷吃紧,现在可以讨论明年的信贷额度用到今年,这是不是一个好的方向。

    方静:我觉得不能用松动这个词,应该是"调整",实际上调整是永远动态在调整,因为市场是动态的,所以政策也很辛苦的在动态调整。

    如果说最先做调整,或者你理解的那个松动,我跟贾总的想法一样,应该是信贷额度、按揭额度的调整。

    因为从金融来讲,国家控企业的杠杆是有道理的,但是正常的经营性的收入应该是要保证的,因为任何企业,不仅是房地产企业,任何一个行业、任何一个企业,如果它卖东西出去,你不给它钱,这个行业是不可能健康的,这也是一个短期的踩急刹车的措施。

    我觉得目前已经起到了非常明显的效果,应该会松一点。但是从企业角度来讲,我们不鼓励企业解读政策,开发企业还是要把自己的企业经营好。

    现场提问:我是一家外企在中国做地产投资的,主要是做财务投资的,我想问几个出于我的立场的问题。

    第一,看到现在头部的房企在进行多元化的业务布局,之前我们看到它基本上所有的精力都集中在住宅身上,近两年我们看到其实除了住宅之外,还有一些利用自己的特长去布局商业、租赁住宅、物流等等方面,这是因为中国的地产行业到了这个节点,倒逼他们进行多元化布局,还是因为什么其它的原因?尤其是租赁式住宅,因为REITs的出台也影响到了保障性租赁住宅,一部分头部企业进入到租赁住宅市场是它看好未来退出的预期吗,还是出于一些政府的压力?

    第二,尽管现在是多种资产类别的布局,但是仍然主力是在住宅上,因为它是一个短平快、资金周转最快的资产来别。从这个角度来讲,一些市场尤其是我们之前看到长三角、珠三角,它是非常热的情况,我们从全国布局来讲,哪些市场会更加有机会?因为我们也是跟着开发商在全国布局,我们在想中国哪些市场从利润角度来讲会更有机会一些?

    第三,我们看到好多头部企业会拥抱科技,地产科技在近一年还是挺火热的词,我们想了解地产这么一个传统的行业,它会拥抱怎样的科技,能够改变整个地产以后的布局,使它的产品质量或者是整个房地产有一个质量上的飞跃、人民生活上的飞跃?

    冯毅成:你的最后一个问题是问科技地产的话题,我可以讲一个武汉的例子,第一个是第二轮集中供地有几个指标要求,一是全款,二是保障性住房的面积,三是现房,四是全装房,五是品质。

    如果是科技地产,在后面这三个要求上是非常有优势的,而且是有很高技术含量的,所以如果专业做科技地产的这批企业,它在市场上玩这个游戏是能够甩开其它的竞争对手的,它有很大的优势,而且这仅仅是商品房领域,在拿地的规则里面,还可以进行产业勾地,这是很大的利润空间,摆脱了一级市场,摆脱了传统的规则。

    贾响:我回答一下关于头部企业去做非房地产类的其它事情这个问题。

    丁建刚:我理解她的问题更多的意思是说企业多元化,而不仅仅是房地产科技。

    贾响:多元化这一块分两种,一种是做机器人施工,做成品型建筑,人家没有叫AI智能,人家叫得特别土,就叫机器人,机器人砌砖、机器人刷墙。因为人口红利的降低,因为工人成本越来越高,要解决劳动力成本的问题,必须要经过这一步。

    另外一种是做车的,目前有一家,但是看情况这个车应该是下不了线了。

    方静:我都简短地回答一下。

    关于多元化的问题,其实不是说政府一定要强制你去做,而是房地产发展了这么多年,已经进入成熟期以后,增量市场是有限的,肯定要往存量市场上转变,有很多房地产公司也在考虑,比如说商业、租赁这一块,因为未来的存量市场的空间还非常巨大,增量市场一定是逐渐会见顶的。

    从投资的角度来讲,判断多元化不能简单地看它是否做多元化,第一个看是不是房地产产业链,如果是不相关的多元化,风险会比较大,成功的几率相对比较小。

    第二,本身地产是周转率比较低的企业,如果多元化还去做一个比地产更低周转率的行业,比如说去造车,投入研发时间很长,所以风险就会加大。

    但是如果说去做物业,投入很少,又是上下游关联的,可以理解为多元化,也可以理解不是多元化。

    如果从投资的角度,这两个点可以帮助你去判断,这个企业这种多元化的布局是一个往好的方向走,是成功的机会更大,还是风险更大。

    关于科技的问题,现在有一个机会点,就是碳中和、碳达峰目标下,未来绿色环保节能的住宅产品,它一定是未来的机会点。

    德信也在跟清华大学、建科院这两个研究机构研究更舒适、更环保、更节能和更智能的产品,所以它不是说某一个环节,它是一个系统的工程,我们也在实践过程中。

    希望你有时间了解一下德信,我们一直发展很稳健,而且我们有很好的运营体系,有很稳定的富有经验的团队,也希望你们可以跟我们更多的接触。

    丁建刚:论坛完之后对接。

    我来回答关于租赁市场的问题,按照中国商品房价格的租赁逻辑这个市场是不成立的,在中国的一二线城市,我们的年租金回报如果能达到2%(我指的是住宅,不是酒店式公寓)就已经很不错了。

    但是2%这个收益,谁能够承受得了?能做REITs吗?肯定做不了。所以我想按照那个逻辑是成立不了的。

    所谓的大家都热衷于租赁住房,那是因为第一是国家政策这几年一直这么号召,第二是有可能获得一些低价的土地,比如说自然资源部也出了一些文件,比如说农村的建设用地、城郊接合部的建设用地可以流转出来,甚至是城市的一些空置厂房、写字楼改造成纯粹租赁住宅。

    当你的价格足够便宜,回报率能够达到5%左右的时候,当然是一个不错的资产。但是一定得是在一二线城市的核心区位,至少是交通比较便捷的区位,或者简单说是能租得出去的区位。如果是一个别墅,是在郊区的房子,也是没有投资价值的。

    方静:租赁还是要回归到基本商业逻辑,如果是短债长投、高债低投,那肯定是不成立的。

    丁建刚:今天的博鳌开讲到这里结束,我代表几位嘉宾感谢各位参与和观看本场直播。

    审校:劳蓉蓉



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