销售金额TOP100点评

观点指数研究院

2019-03-19 13:44

  • 虽然2018年房地产行情不是太好,但是各个房企丝毫不敢放松,在规模相当于话语权的当下,卯足劲冲击销售目标。

    从3000亿到5000亿,再到如今的7000亿元,碧桂园以每年2000亿元的销售增长丈量出自己的销售步伐。万科、恒大则凭借6069.5亿元和5513.4亿元的合约销售位列榜眼和探花。

    1、碧桂园7000亿连庄,万科恒大分获榜眼、探花

    不提销售目标的碧桂园,2018年到底会卖多少亿?在此之前,虽然碧桂园掌门人杨国强避重就轻,仅透露:“我只能这样说,2018年肯定比2017年好”,但是从7000亿到8000亿,相关的猜测已经有多个版本。随着12月走向末尾,这个答案或许已经开始明晰。

    根据观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100榜单,2018年1-12月碧桂园合约销售突破7000亿元,较去年同比增长27.4%,近乎2016年合约销售的2.27倍,这一成绩也让碧桂园连续两年问鼎TOP100榜单。

    从3000亿到5000亿,再到如今的7000亿元,即使没有销售目标,碧桂园还是以每年2000亿元的销售增长丈量出自己的销售步伐。

    2018年上半年,碧桂园实现合同销售金额约4124.9亿元。进入下半年,销售节奏则有所放缓,6-12月合约完成2892亿元的销售金额,下半年每月公布的合约销售金额也以权益销售代替。

    在中期业绩会上,碧桂园管理层就表示要“控制速度”,相比上半年70%的去化率,下半年的指标在60%,另外全年拿地支出也将从4000亿元调至3000亿元。

    不过表现在行动上,碧桂园对于规模的渴求还是没有减弱。据观点指数了解,碧桂园的拿地计划已经在二季度开始放缓,不过于2018年12月10日的经营会上,杨国强则表示会逐步开放投资,也就是在拿地这一块会更加的积极。再加上原有的3.64亿平方米土地储备,对应超过4万亿元的货值,相信2019的碧桂园还会保持稳定的增速。

    碧桂园之后,万科、恒大凭借6069.5亿元和5513.4亿元的合约销售位列榜眼和探花。过去的一年中,万科从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”,不断推广“美好生活”口号,郁亮也多次为相关业务站台。

    2018年初的业绩会上,郁亮回应投资者关于量价问题时表态:“只有你们不断在提示我们是第一还是第二,第一第二早就不在我们心中了。”

    虽然对于多元化业务尤为热衷,但是目前住宅开发业务还是万科创收的主力军。2018年9月秋季例会上,万科的一句“活下去”激发了本就焦虑的行业情绪。回到行业寒冬中要活下去的现实,万科再次将稳住地产开发业务作为2018年的首要任务。

    恒大忙着造车、打官司的同时,2018年也超额完成年初定下的5500亿元销售目标。2018中国房地产销售金额TOP100榜单的惯常亮点还是来自万科和恒大的2、3位争夺。

    在1-10月,恒大还是领先万科155.2亿元。不过在11月,凭借单月583.2亿元的销售额,万科成功超过恒大,以87.4亿元的差距占据第二位。

    销售和造车热闻之外,过去的一年中,在资本市场上也频现恒大的忙碌身影。11月19日,恒大再增发于2020年到期的10亿美元11.0%优先票据,发行所得款项净额约9.99亿美元,将用于境外债务再融资。

    另外据彭博社报道,恒大抵押香港物业融资120亿港元,其中包括80亿港元的优先贷款和40亿港元的夹层融资工具。

    2、4000亿分水岭,保利融创距离第三还有多远?

    将目光从三甲中移开,可以看到6000亿元之后出现空缺,目前尚无房企能突破5000亿元。

    不过对比2017年,可以看到榜单第4名和第5名还是老面孔融创和保利。2家房企的合约销售额都已经超过4000亿元,分别为4649.5亿元和4048.2亿元,相比去年分别上涨28.4%和30.9%。

    从2018中国房地产销售金额TOP100榜单中可以看到,2016年-2018年,TOP5的门槛值均保持相对稳定的增长,由2016年的2100.87亿元、2017年的3092.27亿元一路向上,今年已经晋升一个台阶,来到4000亿元。其中,融创和保利保持了相对大的优势,是2019年TOP4和TOP5的有力争夺者,相信会交出更好的成绩单。

    在金九银十传统销售旺季中,融创牢牢把握销售机会,一举超过保利,稳居房企销售排行榜TOP4的位置。过去的一年中,一直说不会在公开市场拿地的融创,以几乎两天一幅地的速度在积极揽货。据观点指数不完全统计,截止2018年12月,融创斩获的土储已经达到1654.55万平方米,土地价款超过626.08亿元。

    此外,与金科的股权争夺战依然是融创2018年的热点词,也成为市场关注的焦点。不过这场没有硝烟的战争究竟会走向何方,则且要看孙宏斌和黄红云的作为了。

    喊出要冲击行业“前三”的口号后,保利的步伐明显加快了,只是在走向第四名的路上,还有一个强有力的竞争者融创。加上保利置业408亿元的合约销售额,2018年1-12月保利系的合约销售额为4456.2亿元,距离第四名还有193.3亿元的距离。

    对于保利来说,2018年比较大的改变除了对行业地位的追逐外,还有多元化业务的布局。在房企纷纷喊出“多元化”的行业趋势下,力争重返前三的保利在2018年9月12日宣布更名为“保利发展控股”,去掉名字中原有的“地产”二字。目前,建筑、物业、商业、公寓、金控是保利多元化业务的五大代表。

    可以预见,在万科、恒大、碧桂园等房企均抢先布局多元化的情况下,未来保利想要重返前三,面临发力的不再仅仅是住宅业务板块,还有更多的创新业务。

    3、15家房企晋升,千亿房企扩围至31家

    对比2017年,2018年的房企千亿阵营颇为热闹。有31家房企成功突破1000亿元的合约销售额,这个数字对比2017年的17家增加了14家,近乎90%。

    2018年有15家房企取得突破,晋升千亿房企俱乐部,不过同时也要留意到,有1家房企滑落,无缘2018年千亿房企的称号。在行业竞争加剧中,不进则退,稍有不慎就会被后来者赶超。

    观点指数统计千亿房企销售增长情况发现,同比增长率超过80%的有3家房企,其中一家为中梁地产,同比增长率为87.99%。2016年其销售额仅为337亿元,2017年为758亿元,仅过两年就已经突破千亿。1425亿元的合约销售对比2016年增长了422.85%。

    同比增长率处于50%-80%的房企有10家,包括中国金茂、新城控股和阳光城均在列。在商业上有所布局的新城控股,近些年的销售步伐也逐渐加快。2016年,新城控股的合约销售仅为650.6亿元,排名TOP100销售榜17位,2018年则突破2000亿元,同比增长74.82%。

    迎来“双斌”的阳光城,深得样本企业“精髓”,2018年也正式突破千亿,录得合约销售1628.56亿元,同比增长71.16%。不过冲击规模的同时,因为资金等问题,原本要拿出800亿元投资拿地的阳光城,截止2018年9月底,实际花费仅为216亿元。朱荣斌回应媒体时表示:“今年本来我还想多买点地,但是由于资金等问题,还是有点掣肘,有点不甘。”谈到2019年,朱荣斌认为情况会比2018年好一些,“至少不会更差了”。

    在上述31家千亿房企中,同比增长率处于30%-50%的企业达到6家,包含3家千亿级房企,2家2000亿房企和1家4000亿房企。同比增长率低于10%的仅有2家。

    回首过往,2015年仅7家房企实现千亿,2016年也才是12家,行至2018年千亿房企已经占据TOP100榜单的三成。按此速度,2019年千亿房企或将接近50家,占TOP100榜单的一半。

    4、近四成房企超额完成目标,行业分化中被挤压的小房企生态

    各家房企收获年末成绩的同时,我们也可以看到TOP100榜单中的规模分化越来越明显。

    观点指数统计发现,2018年1-12月销售金额20强占据TOP100榜单的半壁江山。具体而言,2018年TOP1-3三家房企,即碧桂园、万科和恒大的合约销售总额为18599.8亿元,占100家房企总销售额的18.55%;TOP4的融创和TOP5的保利合约销售额总计为8697.67亿元,占据榜单总额的8.67%。TOP6-10、TOP11-20的占比则分别为12.80%和15.71%。换句话说,销售20强合计占榜单总额的55.73%。

    在所有阶梯房企中,排名21-50位的房企销售额合计占比最大,为26.01%,是唯一超过行业前三甲的群体。这也意味着仅碧桂园、万科和恒大的销售额就超过榜单后半截,根据观点指数统计,TOP51-100五十家房企的合约销售总额为18300.29亿元,占比18.25%。

    随着调控升级及常态化,一些规模更大的房企更容易获得市场的认可,在拿地和融资上也获得相对的优势,而小房企的生存空间急剧压缩,未来的日子将更加艰难。

    从目标完成率来看,2018年有48家房企对外公布销售目标,从150亿元-5500亿元不等。根据2018年1-12月的完成情况,有37家房企超额完成目标。其中目标完成率超过130%的有7家,最高的为五矿地产,目标完成率达到176.31%。

    目标完成率位于120%-100%之间的最多,有25家,占48家房企的52%。这也说明,虽然2018年房地产行情不是太好,但是各个房企丝毫不敢放松,在规模相当于话语权的当下,卯足劲冲击销售目标。

    48家房企中,有11家房企未能达标。这些都是布局和产品相对单一的房企。举例而言,上述房企中有不少专注于京津冀和豪宅产品,在调控愈加深、广、全的大环境下,相比区域型企业,布局全国化的分散和平滑风险的能力也越强。

    审校:劳蓉蓉



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