直击业绩会 | 孙宏斌：去年拿地都不赚钱 融创年底已停止拿地

观点网 3月28日，融创中国控股有限公司在香港召开2016年全年业绩发布会。董事会主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、执行总裁兼首席财务官曹鸿玲、副总裁兼董事会秘书高曦出席现场。

在业绩发布会之前，融创公布，在物业销售上2016年以1506亿元的合同销售额创下历史新高，较去年同期的682亿元大幅增加121%，权益合同销售额亦录得超过1000亿元，较去年同期大幅增加139%。

追求规模没有意义

2016年，融创成功冲入千亿俱乐部，2017年融创将目标定位2100亿，即将又迈上两千亿的台阶，而且为两千亿冲刺准备了4185亿可售货值。

“公司货量很多，2100亿肯定是没问题的，而且会超很多。”汪孟德透露。孙宏斌更指出，三年后实现5000-10000亿没问题。

尽管数字在提示融创对规模的追逐，但孙宏斌却给出了一个让人颇为惊讶的回应：“其实房地产这行业规模没有任何意义，如果利润不行的话。”

孙宏斌表示，长远来说，对市场持悲观态度。一方面是因为宏观调控和限价政策，另一方面现在地价已经很高，但房价不可能出现暴涨，预计今年下半年到明年调控会继续加强。

“去年拿到的地，基本都不赚钱，所以融创从去年十一之后就已经停止拿地，今年也不会在公开市场拿地，还是以并购为主。”孙宏斌强调，都不拿地了重什么规模。

虽不拿地，但孙宏斌透露，融创做了很多城中村改造项目，现在不算，但很多在后几年陆续能进来。

针对利润下滑的原因，孙宏斌坦言，利润率2016年虽然出不来，但2017年销售不会翻番了，销售费用和利息也不会那么多，利润就能释放了。

汪孟德补充解释到，融创毛利率预计到2018、2019年有所释放，而这一两年毛利率低主要是受收并购影响，并购来的项目有毛利率高的，也有毛利率低的，现在正处理相关的项目。

至于限价，汪孟德表示，其实在拿地之初就是按照当时市场环境进行判断的，而不是现在的价格，如去年拿的地，就是参考当时的房价进行预判，预计会有10%的净利，所以即使限价，对融创也是没有影响的。

并购与人品丰碑

被誉为行业“并购”之王的孙宏斌，业绩会上自然也是绕不开这个话题。

谈及佳兆业，孙宏斌先是表示现在不太关注他们了，随后又话锋一转笑称，佳兆业复牌我还是很高兴的，祝贺他们，包括合作过的绿城等都希望他们好，融创是心怀善意，合作不成功那就转身干自己的事，不必要在一棵树上吊死。

孙宏斌特别强调，虽然失败了，但我们的判断是对的，当时收购绿城的时候，杭州在降价，结果在去年7、8月开始杭州市场火了，收购佳兆业的时候，我觉得深圳市场一定会火的，结果半年后就涨了。

最后，孙宏斌感慨总结到，无论是绿城还是佳兆业，我觉得是树立了一个“丰碑”，证明了人品，是一座人品的丰碑、并购的丰碑。

不过，针对深圳项目孙宏斌透露，公司收购莱蒙的项目，第一批完成了，但第二批基本停止了。“地价涨了对方反悔也很正常。”，孙宏斌如此道来。

据观点新媒体了解，2016年5月19日，融创宣布以43.94亿收购莱蒙七个项目，包括北京莱蒙顺泽.水榭花城、上海浦兴项目、上海浦建雅居、南京莱蒙都会、深圳莱蒙.创智谷、惠州莱蒙水榭湾、杭州水榭山。

对于在房地产市场之外的乐视投资，孙宏斌表示，目前来看没有任何问题，投资逻辑没有变，现在已经投了124亿，乐视在融创投资后有了很大变化。

据介绍，目前乐视转股已经完成，融创派董事也到位了，在上市公司董事会中融创有否决权，同时还派了三个财务经理。“我们是真管。”

至于股价，孙宏斌表示，融创投资时觉得乐视股价会往下走30%，但也会往上走200%，我看的是3-5年后的事。

谈及与链家的合作，孙宏斌认为，这些年融创对房地产存量市场也是看好的，开发增量还有5-10年，存量交易比例会越来越大。第二，链家在行业里是绝对领先位置，相信这笔投资会有比较好的结果的。

以下为融创中国2016全年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：中央加强了调控措施，会不会影响公司今年的销售？结合楼价的表现，公司今年销售大概可以到什么水平？公司认为楼市调控力度会不会持续扩大？对今年的销售目标会不会校正？

孙宏斌：从去年第四季度10月份开始到现在，中央政府一直在对地产行业进行持续的调控。我们觉得这种调控的方向还是好的。如果价格持续的暴涨，对于房地产行业、房地产企业来说，不是一件好事。因为价格持续的上涨是不符合逻辑的。而且，不管是看整个的价格关系，还是对整个行业进行调整的政策，都是对行业的发展持续向好的。

第二，从对我们的影响来说，我们是这次调整的受益者。一是从去年第四季度10月份开始，我们判断这轮的调控所影响的程度，包括严峻性，会超过房地产行业内达到的预期。所以从去年第四季度开始，我们一直在控制，特别是在公开市场的拿地上。

按照这种调控方向下去，未来，包括今年或者到明年上半年，热点城市的房地产房价肯定不会上涨，也不会下跌。但是说持续上涨，我觉得这是不太可能的。大家可以看到，地价和房价的关系已经到了非常极致的状态了。

如上所述，其实还在去年第四季度，我们就开始控制拿地的风险了。别把地拿贵了，这是首要的。到今年上半年我们还在坚持。我们相信到今年下半年，或者到明年，房地产行业内还会出现一些机会，特别是整合和收并购的机会，其中，“别把地拿贵了”，这是首要的。

另外，对于我们现有的项目也好，包括在去年或者更早的时间拿的地。对于我们的销售人员来说，是没有任何影响的。我们会坚决的根据政府的限价，快速的推进我们项目的销售。这一块，对于我们今年的销售目标，不会产生任何影响。

关于政策的调整，这一轮政府调整的决心是挺大的。如果以后，某些地区的房价还在持续走高的话，还会有新政策出来。我想政府的决心，是希望能把房价控制住。我相信在某些城市、某些地区，还会陆陆续续的有一些调控政策出来。

现场提问：这次调控的力度超过了大家的想象，您觉得这次调控和以前的逻辑有什么不同？您对公司未来有什么要求和预期？

孙宏斌：其实我去年一直在说，这次调控的影响肯定会远远超过以前的调控。很多人不相信，是因为去年现金流还不错，房子卖的不错，贷款也不错。我相信这次调控的影响会特别深远，政策会越来越收紧，限价会越来越严格。所以，这次调控对下半年、对明年的影响会特别大。但对现金流的影响，现在大家还没有体会到。

对未来，我觉得现在要开始暂停买地，我们从去年十一之后，在公开市场的拍卖基本上就停止了。奉行的唯一的逻辑就是将来房价还要暴涨。公司现在买的地，按照政府限价政策，是要亏钱的。

第一，政府要限价，公司就亏钱了。即使不限价，将来政策调整以后，比如说长线的货币政策收紧，利息增加，这些去杠杆措施都实施以后，比如说，现在中央的政策，你会发现贷款会少三分之一以上。房价肯定会受特别大影响。我们认为房地产行业，现在风险特别特别大。不是说市场风险大，最近的房子卖的比较火，按政策限价卖的话，本来卖2万，现在卖1.5万，房子肯定卖的火。

但是，现在买地是亏钱的，所以我说，房地产行业的风险特别大。一是政策收紧得很厉害，二是行业现金流会收紧，地价会更合理。

另外，讨论到将来政策放松房价会不会暴涨，我相信不会，因为现在房价已经在高位上了。如果货币收的比较紧，或者说政府供给多一点，我也不相信房价一定会暴涨。

我觉得我们对房地产市场是非常悲观的，去年五六月份，我就说房地产房价肯定没问题，地价如果出问题，就是最大的问题。所以，现在还是地价这个问题。

我为什么悲观？我没觉得房价要降，我说房价不一定能暴涨，房价不暴涨的话，现在买的地就有问题。所以我们从十一开始，基本上就很少参与到公开市场，参与了也都不拿地，都放弃了，因为地太贵了。这是我们对这次调控的判断。这次调控再持续的话，对现金流会影响特别大的，销售是一方面，还有贷款各方面。

现场提问：昨天佳兆业复牌，孙总之前进入佳兆业收购实践时，对佳兆业复牌进行了一些论断，想问一下您怎么看待佳兆业复牌？郭英成主席说，你们昨天通过电话，能否分享一下你们通话的内容？融创跟乐视签署合作协议之后，乐视在近一段时间来几乎每天都有负面消息，您怎么看乐视现在的状况？是否会坚持当初投资时的判断？

孙宏斌：佳兆业复牌肯定是好事，很多投资人在里面已经困了两年了，很多买房人也都受到影响。因为我们跟佳兆业有那么一段历史，我们希望合作过的公司都好，我们希望绿城好，我们希望佳兆业好，老郭知会我们，我也表示了祝贺。复牌对老郭也好，对员工也好，对投资人也好，都是个好事。

第二，我对佳兆业说的话，我所有的论断，都不改变。

第三，其实通过佳兆业的事，通过绿城的事，我觉得有三点是肯定的。一是我们对市场的判断，我们在2014年跟绿城合作的时候，当时是3月份，整个房地产市场凤鸣鹤唳，杭州率先降价，当时大家都对行业很悲观。但当时我们其实挺看好杭州，看好这个市场。到7、8月份的时候，整个的杭州市场，整个的房地产市场就有了特别大的反转。

我们在2014年年底、2015年年初的时候，在看佳兆业的时候，我们一直看好深圳的市场，我们当时在很多场合表示对深圳市场的信心。深圳市场过了半年以后，7、8月份也狂涨。包括我们去年上半年买的所有的地，都是在市场价格起来之前买的。所以我们对市场的判断是特别对的，这一点是大家公认的。

二是通过对佳兆业的合作，跟绿城的合作，大家对我们团队的执行力是认可的。我们在佳兆业、绿城的合作上，基本派出了我们集团一半的管理力量，大家对我们的操作能力都特别认可，对我们管理能力，大家也是公认的。

三是因为并购确实是一个很复杂的事，当出现问题的时候，比如说佳兆业跟绿城都不卖了，怎么办？打官司，没有意义。所以就是要干你该干的事，如果要去纠缠的话，会两败俱伤。我们奉行这一点，所以能实现这么大的成就。

我们在佳兆业投了13亿美元，利息大概有5000万美元。其中，请中介机构大概花了5000万人民币，所以我们的成本是5000万美元加5000万人民币，做生意总要有成本的。

我们这样合作的态度让大家都好，我们纠缠对我们也没好处，他纠缠对他也没好处，现在绿城挺好的，佳兆业也挺好的，就是我们希望跟我们合作过的公司，都沾一沾我们的喜气，在跟我们合作之后都好了。

这三点我觉得是大家公认的，我们现在为什么在并购市场有这么多的机会，有这么好的口碑，我相信这两件事情给我们树立了一个丰碑，在这种艰难的情况下的抉择，真的是彰显人品的。

佳兆业复牌，我们真的特别高兴，因为这个真的是皆大欢喜的局面，对大家都有好处。其他我没有关注，确实也很少关注别人，没关注绿城也没关注佳兆业，但是他们现在都挺好的，我们觉得也挺开心的。希望只要跟我们合作过的公司，没合作成也能好起来。

确实这两家公司我们也都提供了很多支持，这也是这两年一直在说的，为什么并购市场我们有很大的优势，下一步我相信并购市场行业的整合会更进一步。

融创在这个过程中学到很多东西，有经验、也有教训，还有这么多的团队得到锻炼。我们广深团队就是原来的团队，现在在这边干的挺好，目前一共有24个项目。

另外，大家可能看到我们的理性，能够不去纠缠，然后转身去干你自己的事儿，心怀善意，给别人空间，也给别人空间。很多人找我们并购的时候都会说，你们在绿城的时候，你们有多伟大，你们在佳兆业的时候有多伟大。

在这个过程中，你看每一个公司年报里面都有一页怎么学融创并购，开年会的时候。内部开会的都有一页，至少有一页，有的公司有好多页，就是怎么学融创并购，当然比较简单的能学，你说一个项目多出点钱他能学，但是比较复杂的事儿，这挺难学的，因为我们有这么多的经验，这么多的教训，太复杂的东西别人干不了。

我觉得我们能够在并购市场有这么好的口碑，能够有这么好的收获，就是因为：第一，你口碑好，你不纠缠，你心怀善意，你给自己空间，也给别人空间；第二，你这里面有很多的经验教训，有很多的技术，这是学到的。因为在并购，我们的同行是真的多，比任何行业都多。

做了那么多并购，你们后面那几页，这是不完全统计的，因为有的东西没有写进去，是因为我们拿到地价以后才写进去，我们并购还没有股权过户，还没有并购，我们都没有写进去，有这么多的并购，效率这么高，首先他信你，他知道你不会骗他，他骗我也没事儿，我也会原谅他的。你有这种口碑的话，那你什么并购都能做成，如果所有人老觉得你会骗它的话，你永远做不成。

大家都觉得融创不会骗人，即使他骗我的话，我也会原谅他，我也无所谓，这时候你就有特别多的机会。然后我们有技术活，又快又坚决。所以融创对佳兆业复牌确实挺高兴的，我也向老郭表示了祝贺。因为这个对谁都好，对老郭也挺好，对员工也挺好，对投资人也挺好的。当然也有不好的影响，但这不是我们的事儿。

现场提问：还有关于乐视的问题。

孙宏斌 ：关于乐视，首先我们的投资逻辑，到目前为止看的话是没有任何问题的。我在乐视的发布会上说过，这个行业，现在确实是部分企业的钻石十年，因为这个行业在快速整合，在大起大落，这里面有很多的机会。

虽然是部分企业的钻石十年是能够弯道超车的，有些企业能够整合这个市场占有率的。但是过了五年、十年以后怎么办？这个行业是正常的行业，市场好的时候有15%的增长，市场不好的时候有10%。而且融创这样体量的企业，必须考虑得更长远，考虑到五年以后、十年以后的事。当然这种转型，或者说这种资金的出路，我想转型物业、转装修，那叫什么转型，这个逻辑我们是不会变的。

第二，投资乐视，投上市公司这个板块还是特别好的，因为它是一个大娱乐板块，它的电视，像个电视台一样，有内容制作能力，视频有大量的版权。它其实不是视频网站，是综合的。所以融创的投资逻辑是没有变的，到目前我们的看法也是没有变的。

股票涨一点，落一点很正常，有的投资人问我说这个股票涨了，我说你记得我们的股票曾经到过1块钱，我们的股票原来1块钱我也觉得很正常，这是市场在变。但是对融创来说，现在长期投资，希望看三年、五年以后怎么样。今天股票低一点、高一点，其实我们不太关心。

最主要是这种优势三年以后、五年以后会怎么样？而且我们的投资，在上市公司只有60亿，剩下的90亿是在非上市公司。非上市公司这块也挺好的，当时投资报告里面就写了，我们这个投资往下走的话是30%，往上走的话是300%，这跟我们的逻辑是没有任何变化的。一开始的时候，确实看了很多行业，最后选了这个东西，逻辑没有变，到目前也没有变。

第二点，乐视在融创投资了以后，确实有了很大的变化，150亿的资金，今天以后已经投了124亿。就是非上市体系的100亿已经都投完了，上市体系这块还有20多亿。在这个过程中其实也有很大的变化，但是这种变化，都是在往好的方向发展，变化其实都很正常。

比如说乐视体育，亚冠刚开始没播几场，原来大家觉得乐视体系挺好的，本来就没有亚冠，亚冠刚开始播。

中超你本来就不应该弄的，中超去年花了13.5亿，一共收了5000万，你亏了13亿，你说老百姓喜欢看中超，或者谁喜欢看中超都没用，这个买卖，你弄这个东西，亏13亿是没有道理的，这个无论如何是不能干的。因为中超本来也赚，我觉得乐视体育，大家看这个东西你说有多负面？我觉得是正面的，不弄乐超以后最起码少亏13亿。

我觉得乐视对我来说，首先我们投资逻辑到现在是没有变的，效果跟之前想象的，没有好也没有差，也挺好的，按部就班的，治理结构也好，资金的封闭也好，我们提了提要求，都在做，一些整合，该卖的也在卖，该合作也在合作，人员该调整的也在调整，该放弃的也放弃。

这个东西，我觉得它本来应该放弃，放弃以后你觉得它是负面，我觉得都是正面的，裁人也好，走人也好，还是放弃一些业务也好，卖掉一些业务也好，都是好事儿，有个过程的。所以我觉得乐视这块，我自己觉得还是挺好的，跟我们的预期是一样的，至少我们投资这块是没有问题的。

现场提问：今年公司负债率有增长，盈利好像也是有下降的现象，现行的策略是否比较注重在规模，盈利的数据就不太重视？之后还会一直保持这样的策略吗？今年公司在土地并购，或者说在国外市场拿地预算大概是多少？

孙宏斌：关于公司经营这一块，我想这里面说一下，刚才提了两个问题，关于2016年的业绩里面，一个是利润，一个是负债率。

第一，融创的经营利润，盈利情况一直挺好。因为现在大家看到的是披露的会计口径，会计口径利润，受会计规则的影响，有些东西在当前的报表里面是反映不出来的，包括它的结转，比如说你入住之后才能结转，包括你的财务费用，包括有一部分在当期进行消化，这些对当期的报表利润，有些利润在当期报表里面反应不出来，其实融创整个的经营，包括盈利情况目前还是非常好的。

第二，关于负债率这块。大家看到融创去年年底是700亿在账上，看负债率，这几年我们一直在说，管理负债率目的是管理你的现金流风险，管理现金流风险才是最根本、最实质的目标。

对融创来说，一个是你要把地拿对了，你拿项目所在的区域，拿项目所在的价格能够保证你后期销售，后期能够快速发展，我想这是最根本的。

融创这些年拿地，特别是去年拿地所在区域，拿我们去年第四季度之前拿地的价格和现在的土地市场的价格比较，为什么说今年对于我们来说，在政府限价之后，我现在卖的房还是有利润的，我能坚决的推动销售，还是能够快速的去周转卖房子的，能够让我保持流动性、现金非常充裕的状态。这是我讲的第一点，融创的土地储备是支持我能够很好的管理流动性的基础。

关于阶段性的现金流管理，我想这也是融创这些年一直做得非常好，大家看我们的年报，这些年累计下来，每年我们的现金都是非常充裕的。这些年，不管我们年报也好，半年报也好，我们的现金对我们当期的销售规模来说，都是非常充裕的。

去年大家可以看到，我们整个销售额是1500亿，融创权益是1000亿。但是我账上，对于融创我自己能用的钱是700亿，其实这样的现金流动，包括覆盖我们短期的贷款2.1倍。

期间的现金流是非常充裕和安全的，我们从来没低于500亿的，从去年到现在从来没低于500亿的现金流。这让我们整个流动性和现金流变得非常安全。

我们的现金、我们的土地储备，其实这是最根本的。我相信未来，包括今年、明年，我们仍然能保持得非常好。包括大家刚才说的，到下半年，到明年，还会有一些好的机会出现，这时候我们仍然有足够的现金流能够去把握住我们想要的机会。

关于未来三五年，刚才我们报告也提到了，我们房地产主业一定是我们最核心、最主力的，至少占了百分之八九十这样的份额。未来三五年一定是规模企业，像我们这样的规模企业有非常好的机会，还有很多这样的机会。

房地产开发一定是我们最核心的，占绝对份额的。对于其他行业，我们都在研究，都在看，我们在投资的时候，在做决策的时候还是非常慎重的，确实能够保证我们在投非房地产行业每个决策都是对的，包括我们做的第一步。

现场提问：公司最近几年的发展策略还是注重规模吗？

孙宏斌：我们现在已经不买地了，现在我们地已经停止买了，规模扩张什么。

现场提问：刚刚提到的公司账面上有700亿的现金，但是公司一季度已经花出去200多亿，剩下的大概只有400多亿，现在公司手上的货值又很高，接下来怎么去平衡公司的运营，会不会进一步提高负债率？公司最近在二级市场扫货，已经成为金科地产第二大股东，是不是有目标成为金科地产的第一大股东？在二级市场收购的行为，事先有没有跟金科地产那边达成默契？

孙宏斌：第一，我们对金科确实是持续的投资，是基于对金科管理团队，包括金科整个的土储，包括业务都很看好。对未来没有任何的计划、想法，包括我们原来做这个投资也是按照我们整个的监管的规则来进行的。

第二，关于现金流这块，我已经说了很多，每个现金流，我想公司的运营是在日常管理上的。刚才你提到我们一二月份有支出，但是也要看到我们一二月份，包括三月份我们的销售资金还是非常好的，这一点我相信管理层对于现金风险管控上一定是比所有人都重视的，这个我就不再过多讲。大家可以看融创十几年历史，其实我们在每个阶段现金流都是非常充裕的。

至于说怎么样加快周转，一是我们现在具备这样的机会，所以每个项目我们所在的区域都是挺好的。二是融创这几年的产品、我们的服务，这个品牌，老区域不说，在我们新进的城市、新进的区域，客户的认识度、认可度都还是非常高的。

包括去年第四季度到现在，包括我们一些新城市，我们每一次开盘基本上都是日光盘，我想这还是代表融创的产品和服务得到了认可。

第三，我们不会因为政府的限价有些纠结，因为我们在限价的情况下来卖的话也是有利润的。所以说在销售、在运营、在整个条件支持下年，我们的销售目标也好，周转也好，一定会在预期的水平上。

现场提问：未来是否会考虑跟佳兆业有进一步其他方式的合作？在万科的股权之争中，有人才流失的情况。现在融创也进入千亿的发展阶段，对人才的发展和培养很重要，公司是否有一些举措留住人才？公司未来可能会注重盈利能力的提升，而且说到产品这一块，未来公司在拿地以及区域布局方面，是否会着重某些区域布局？

管理层：关于合作，其实我们跟任何合作伙伴都可能有合作，大家也看到我们现在的合作方，有同行的，有非同行的，这也是我们的优势。大家愿意跟我们合作，包括我们原来合作过的合作伙伴，进行持续的合作，还有新的合作伙伴，这一块都是有可能的，如果有合适的生意，大家一块合作，这点我们永远是开放的。

第二，人才这点，我想从行业内大家可以看到，融创的核心高管是最稳定的，这些年，当我们还比较小的时候，我们就特别注重核心团队的培养，其实融创的团队90%以上都是我们自己培养出来的，这些年我们持续的在做这个工作，包括我们在三年前就开始创想+计划，创想+计划就是在校招，我们在优质大学、重点大学里校招生的培养计划，今年已经到创四代了，已经有接近小一千个基层的骨干优势力量的培养计划，我相信这些能够为我们未来的发展有持续的贡献。

第三，关于产品和服务，我想这是我们持续在做的。融创这个产品，包括品质，这些年在我们现有区域上，不管从北京、上海、苏州、杭州，都奠定了非常好的基础，包括我们新近的城市，产品都还是非常好的，服务这边，我们最近做了非常大的提升。产品和服务这边，对盈利能力是最相关的，不是说你产品做好了，一定就是说牺牲利润。我们是说我们这样的产品标准一定跟着当地市场来走，一定是做适合当地市场、适合当地客户的产品标准。不管怎么样，融创从拿地，到产品，到服务，是一个持续的，是一个系统的，我想未来融创的业绩都会挺好的。这几块公司都会持续的在做，所以，现在公司营业额有非常好的基础。

现场提问：孙总之前觉得香港资本市场看不懂融创，不太想搭理香港资本市场，去年中期业绩也没有参加，现在您对香港资本市场是一个什么样的态度呢？

孙宏斌：因为香港资本市场也越来越聪明了，其实我们现在的股票，流通股里面有一半是内地的投资人买，因为内地投资人对我们很了解，很多投资人对我们所有的项目都特别了解。

我们的股票不应该现在涨，应该是在2019年涨的，现在涨是因为很多人都看明白了。但是现在我相信香港的市场将来一定是内部化的，原来管的比较严的时候，现在通了以后，确实给大家提供一个渠道。其实我们还会继续的让大陆的投资者更了解我们，今年我们的股东大会也会放在内地开，不会放在香港开。

股东大会我们已经准备放在大陆，要是这个能的话也放在大陆。确实我们的投资人大部分都在大陆，而且他们对我们更了解一些。当然，我觉得香港投资者也在进步，也在学习。因为很多人都是很便宜把我们卖掉以后，然后又很贵的买回来了，说明他们在进步。