年度演讲 | 胡伟俊:为什么楼市之火屡浇不灭?

观点地产网

2017-03-22 19:26

  • 中国现在很多问题都存在错配的,房地产就是土地的错配,而债务就是资金的错配。

    胡伟俊(麦格理集团首席中国经济学家):我之所以讲这个题目,是因为最近两三周看到楼市又有新的升温。我最近打开微信群,看到几乎每个群都开始在讨论为什么房地产又开始变得更加火热。

    我去年10月份左右写过一篇文章,讨论的题目是“中国房地产市场是不是泡沫”,那篇文章在微信上被转得非常多,在最近房地产再度升温的时候,我想在这里跟大家分享我在这篇文章中的一些看法。

    现在人们对房地产其实有很多的误解,比方说很多人认为中国的房地产价格一直在上涨,是因为房地产是一个泡沫,中国存在着大量的货币的超发,甚至在2014年的时候,房地产是在下行周期,又有很多声音说中国房地产是过度投资了。我觉得这些看法都是有问题的。

    如果你认为中国房地产是一个泡沫,是因为货币超发的话,你没办法解释很多现象。

    你没办法解释为什么全国的房价有这么大的差异,我们看到一线城市和一些二线城市房价上涨得非常快,但是很多三四线城市的房价,过去几年没有什么太大的上涨。

    如果是泡沫的话,为什么只有一二线城市涨这么多,为什么冰火两重天?如果是泡沫的话,我们也没办法解释,为什么这一轮房价的上涨基本上都集中在一线城市和一些核心的二线城市,或者是一线城市的周围的城市。

    你看股市里面有泡沫的话,涨得最多的是垃圾的股票,因为只有垃圾的股票,没有基本面的才会被炒起来,而这一轮房价上涨我们看到都是有基本面的城市的房价。

    另外一个,你说货币超发,全世界都在印钱,为什么中国的房价涨得最多?其它的国家房价也涨,但是涨幅有限。还有我们知道香港是不能印钱的,它是跟着美国的货币政策走的,为什么香港的房价也涨这么多?

    我们对货币超发有一个误解,认为中国的货币超发就是央行印了很多钱,把房价托起来了。现实中的情况是,我们看到去年的房价在往上走,老百姓都要买房,大家都去申请房贷,所以去年45%的新增贷款是来自房贷的,而前年只有7%。

    所以不是说货币超发把房价托起来了,而是房地产市场火爆,把货币的供应抬上去了,所以我说这个钱不是央行印出来的,是房子印出来的。

    我用四个字概括,就是中国的房地产有一个很大的“供需错配”——在一二线城市的需求很大,供应是不够的,在三四线城市需求比较小,但是供应非常大。

    2011-2015年商品住宅施工面积的年均复合增长率,一线城市是最低的,二线城市次之,三线城市是最高的。所以也不例外,房价涨幅正好是倒过来,一线城市最多,二线城市其次,三四线城市过去几年都没有太大的上涨。

    房地产这个市场的楼市之火为什么屡浇不灭?可以用一个基本的经济学框架来解释,我们看房价的需求侧,为什么一二线城市的需求大?因为人们愿意来,因为他有工作,一二线城市有很细致的劳动分工,所以很多工作只有一二线城市有,而且服务业好,中国最好玩的东西、最好吃的东西可能都在一二线城市。比如说年轻男女要谈恋爱的话,在一二线城市可选的人都多很多。

    第二是医疗、教育水平高,中国的医疗、教育都是非常行政化的,这就决定了中国最好的医疗、最好的教育都是跟着政府走的,都是在一线城市。

    为什么三四线城市需求小?其实很简单,大家都愿意去一二线城市,三四线城市的人口是流出的。

    最近业界一直在讨论这个问题,就是三四线城市这一轮销售的上涨是不是可以持续?我认为是不能持续的,因为三四线城市的房子和一二线城市的房子是不太一样的,一二线城市的房子承载了很多教育、医疗、工作的东西。但三四线城市的房子更加像一个消费品,更像一个消费升级,就是大家钱多了,想住更好的房子,这是暂时的,不会像一二线城市有那么大的需求在那边。

    再回到供给侧,为什么一二线城市的供给不足?我觉得有以下原因,第一,土地供应不是市场化的,它供应的量是比较小的。在供应的量中间,在工业用地、居住用地里面,它其实也是比较倾向于供应工业用地的,居住用地是比较小的。这个情况跟香港也是一样的,香港那么大的地方,它的居住用地只有7%。

    第二,中国还有18亿亩的耕地红线,土地跨地区流转还是比较困难的。

    第三,北京、上海的人太多了,医疗、教育已经负荷不了,没有办法承担更多的人口的流入。

    第四,一二线城市对土地财政的依赖比较低,三四线城市对土地财政的依赖比较大,所以土地供应比较多。

    我们从需求和供应的角度就可以看到,一二线城市的需求非常大,但是供应非常小,而三四线城市需求相对比较小,供应却比较大,这就造成了现在一二线城市和三四线城市的冰火两重天的情况。一二线城市的房价比较高,二三四线城市的库存又比较高。

    我们看今年的经济,看房地产的短周期,现在已经接近了这个短周期的顶部,下半年可能会慢慢有所下行,但是我也不认为中国房地产的价格会有一个比较大的下跌。

    我认为中国的房价现在确实造成了很多问题,所以也很难说是可以持续的。

    高涨的房价造成了巨大的社会财富的分配差距,我认为中国根本问题不在收入分配,而在于财富分配,财富分配的最大原因就是房价的不同。

    另外,高房价延缓了中国人口集聚的过程,降低了中国经济的潜在因素,因为人口集聚在一起是可以焕发很多创造力的,但是这个高房价延缓了大家往一线城市、二线城市聚集。同时,这个高房价也导致中国的储蓄率非常高,因为老百姓需要存钱来买房,如果储蓄率非常高的话,把钱存到银行,银行再把它贷出去又变成债务,导致中国的债务非常高,这些都是联系在一起的。

    谈到现在的解决办法,我觉得现在要解决供应错配还是比较困难的,一方面我们看到过去十几年都是采用压制需求的办法,可能这一轮也是如此。但是我们知道过去10年下来,压制需求这个情况是很难持续的,大家都希望到一线、二线城市定居,特别是到一线城市。

    增加土地供应,这是一个比较好的方法,但是这个牵涉到改变中国过去用得比较久的增长模式,这个改变也是比较困难的,所以没有一个不付出巨大代价的解决方案。

    从宏观角度来看,需求还是要看增长,供应就要看政策,看土地的政策会不会改变。

    为什么需求要看增长?我们在拿中国房价和日本房价对比的时候,说上海的房价是大家收入的30倍,东京的房价是日本人平均收入的20倍,你这样比的话是不能得出上海的房价泡沫比日本要大的,因为上海的增速和日本的经济增速也不一样,如果跟今年的收入比,上海的房价是30倍,东京的收入是20倍,但是如果未来20年,上海的增速是5%,东京的增速只有2%的话,你看未来20年的平均收入,上海现在的房价并不见得比东京贵,所以还是要看未来的收入增长情况,这个取决于对中国经济未来的看法。

    现在房价的问题体现了土地的错配,中国现在的债务问题其实也牵涉到很大的错配,中国资金方面的错配,在国有部门和私有部门,国有部门集中了70%以上的债务。

    很多海外投资者最担心的就是中国债务会不会出现问题,因为我们知道美国2008年就是因为债务出现了问题,欧洲前几年有欧债危机,也是因为债务出现了问题。

    我跟海外投资者通常这么说,中国是不太会出现美国和欧洲这种债务危机的。但是另外一方面,从这个债务的角度看,也不是说完全没有问题,因为资本不停地错配到生产率没有那么高的地方,从长期来说,潜在的增长率就会下降,这是我们的问题。

    所以说中国现在很多问题都是存在错配的,房地产就是土地的错配,而债务就是资金的错配。

    本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅

    撰文:胡伟俊

    审校:劳蓉蓉

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