主题讨论:从产品到服务消费时代房地产的新世界

观点地产网

2017-03-22 18:02

  • 传统的房地产正在“消失”,当互联网和消费时代的新概念开始改变行业,越来越多企业作出了自己的选择。多元发展与服务升级,机会似乎变得更多,这会是主流吗?

    主持嘉宾:广东省房地产研究会副会长韩世同先生

    讨论嘉宾:中国房地产业协会原副会长朱中一先生;新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生;中南置地副总裁毕兴矿先生;美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生;清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生;侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士

    韩世同:这次讨论的话题是大家非常关注的,关于集中式公寓,我了解这件事情万科也在做,世联行也在做,他们现在除了不盖房子,基本上其它的业态都做。

    万科原来不做商业,现在它的八爪鱼计划是什么都做。在这样一种新的时代下,我们今天利用这样一个平台探讨一下从快消品时代进入到以服务、运营来获取市场的状况。今天在座的新老朋友都有,刚刚有三位已经演讲过了,我们让没有发言的嘉宾先讲讲。

    韦总来自侨鑫,我知道韦总是地产界非常知名的人士,侨鑫的创始人也是欧洲的侨领,他在广州做了很多的发展,我刚开始感觉他们只做豪宅,后来看了他们的简介,了解到他们是非常多元化的,包括科技、投资、教育、媒体、餐饮等等很多方面,请韦总给我们介绍一下,侨鑫在消费服务方面的感受,觉得这个会不会成为未来的主流。

    韦凤君:非常感谢韩总,韩总对侨鑫很了解。侨鑫是一个关注广州市场的开发商,非常感谢韩总能大家介绍侨鑫集团。我在回答这个问题的时候,我尝试着做一些思考,现在非常多的开发商或者刚才的主持人和嘉宾提到的观点,我们现在的背景是处在一个万亿的时代,包括越来越多的开发商能够进入到千亿的俱乐部,很多开发商也是在向千亿俱乐部这条道路上奔跑,但是侨鑫集团很特别,我们觉得在这条道路上永远看不到我们的身影。

    所以我第一个想法是,房地产的转型和升级,首先我觉得要思考清楚,不能盲目地转型,要清楚地看待自身的核心竞争力和优势,然后才考虑转型这个问题,我觉得首先要认清楚自己的核心在哪里。

    侨鑫从1995年开始做房地产,虽然我们的项目不多,但是每个项目都能成为城市的标杆,是因为我们很坚持,要么不做,要做就做最好,我们从来不以规模取胜。可能深圳的开发商不一定了解侨鑫,但是我说一个数据,在去年北上广深这些一线城市,最顶级的房地产销售排名中,我们无论是销售的套数、金额还是均价都排到了第一位,这就是因为我们一直在坚持个性和特点,而不是盲目扩张和转型,这是我们坚持的一点。但是不盲目的转型和升级,也不代表我们不创新,我觉得首先要尊重商业逻辑,但是也要在这个市场里面看到市场的变化,这也是很重要的。

    我特别想阐述一个观点,现在房地产的价值导向大家非常清楚,原来李嘉诚说的“地段地段还是地段”,在前10年其实产品一直是开发商能够赢得市场的一个非常重要的因素,但是在未来的房地产开发里面,除了提供很好的产品,也要注重产品的服务,同时也要关注圈层的服务。

    韩世同:我再稍微补充一下,大家可能对侨鑫不太了解。侨鑫在广州做的第一个外商活动中心,这是在非常早的时候,在20多年前就做了,然后它做了第一个汇侨新城,然后又做了汇景新城,然后又打造了汇悦台,是广州价格最高的临江的豪宅,然后他们在从化做了一个从都,是非常高端的温泉度假的物业。

    旁边这位是美加华的洪总,你们每次都是美女来,今天你亲自出马,请你也好好介绍一下,你们是专业的商业地产运营商,而且专注于做三四线城市,它的规模不像万达这么大,是6万到10来万平米的规模。我一直希望跟他们合作推动他们模式化的复制。今天请洪总介绍一下在消费服务的时代他们的体验、看法,还有看看他们有什么样的想法。

    洪小佳:我给大家介绍我们这几年做商业地产的体会。我们公司从2006年进入这个行业,我们的地产就跟消费服务结合在一起。在前几年形势特别好,商铺很好卖,增值很大,我们在初期享受了土地增值的红利。在这几年,三四线城市出现了大量的商业过剩和商业的烂尾的情况。

    但是从我们公司做的项目来看,我们首先把产品做对,我们立足做体验式商业,现在做的萍乡和铜川的两个项目,都是按照新式的体验式商业的建筑形态和消费形态来做设计的,除了大家通常所说的餐饮、娱乐、儿童教育之外,我们会更多的跟当地的农贸市场做一些对接,把农贸市场拉进来,把城市服务功能拉进来,例如城市候机楼。

    从目前来看,因为三线城市的商业情况,企业更应该有定力,坚持做好自己的产品和服务,我们觉得这个市场应该是比较大的,因为每个城市几十万人口,他一定要消费的,可能有很多商业的烂尾,但是只有把消费服务做透、做好,这个市场还是很巨大的。这个能不能做成一个模式持续推广,我们也在探索,我们对这个也是有信心的,这是我们在三线城市做的。

    另外,我们公司在2008、2009年回归到深圳,也做了深圳的旧改项目,同时我们也把这种消费服务带到深圳的旧改项目,例如我们做社区的商业中心,大概是3万平米。我们除了通常的购物中心业态,也把儿童教育带进来,把社区服务带进来。目前来看它的吸客能力是越来越强的。

    同时我们也想,随着城市的发展,对于产品的附加值提升这一块是很有帮助的,因为我们的小区里面有一个商业,可能我们的价格会比周围项目更高一些,如果你的小区足够大的话,这个回报是很大的。所以做我们这种服务,它支持到地产的价值提升,这也是很重要的一块。

    当然从未来来说,我们的消费服务是不是能成为主流,有一个方向我感觉很关键,就是在90后、00后这一代,他们对拥有多少套房子并不关注,他们关注的是要有一个我喜欢的空间,可能我不一定有一套房子,我花一笔钱买一个综合服务的平台空间,有越来越多的这种消费需求,它离主流就越来越近了。

    韩世同:洪总刚才特别强调做社区商业,大家都知道社区商业是比较难做的,而且他是把肉菜市场也能组合进去。

    昨天我也跟黎总一起看了春茧那个运动场,它做得非常好,有三样东西我看得眼睛都大了,一个击剑项目,他们把它做成生意,还有篮球,很小的小孩子在里面学习篮球,他不是像很多地方只是开放给人家租场,他做培训,这个非常好。还有小孩子的娱乐中心,也搞得非常专业,这个生意很多,而且投入不用很大,很多的设施都能用。像洪总讲到的,大家可以进行一些创新,不仅仅是餐饮之类的东西,其实还有更多的东西可以发挥作用。

    下一位是来自中南置地的毕总,我知道中南置地是三大产业,昨天我还听朱会长介绍你们,说你们未来不得了,因为他们是横跨建筑业、房地产业、商业产业。

    毕兴矿:现在是六大产业。

    韩世同:可能我看的资料太旧了。未来在产业化方面,你们的拓展空间非常大。请毕总谈谈你们是怎么迎接消费时代的话题。

    毕兴矿:回到今天互动的主题——多元发展。中南置地在2016年就开始研究这个课题,2017年要给自己定一个战略的基调,我们要弱化地产属性,强化价值平台的功能。也就是说我们要尊重在战国时局之下的地产新生态。

    为什么这么说?举个发生在身边的小例子,我估计做战略、做投资的兄弟们可能感同身受。我们2005年之前拿地,百强企业到政府那边基本上已经很有面子了。2008年之前,20强房企、30强房企也是蛮有面子的。2008年之后就不是这样了,2008年到2013年之间,我可以建一个商圈,可以解决地标、劳动就业、税收,政府很待见。但目前这个时局之下还是这样吗?不一样了。我们说研究客户,客户需求在变,政府的需求也在变。

    最近我们在几个热点城市拿地,你说是地产商,基本上不待见你,你是20强也就那么回事。如果你有市政管廊,可以做一二级联动,这样就有点感觉了。如果你还可以做学校、医院,还有大数据金融等等,这样他的兴趣就来了。这就是我们今天讲的这种新生态,我认为在这个时局之下,中南置地首先要做好的一个战略就是尊重地产新商业生态,我想这是我们立足目前500亿的门槛,去冲刺千亿所要干好的首当其冲的事。

    另外,刚才主持人问到服务升级的问题。中南的理解,我们认为现在不是缺少好的产品,也不是缺少好的作品,而是看你的产品里有没有内容,没有内容,你就是钢筋混凝土。

    再举一个发生在身边的小例子,最近刚好和一些研发、销售的小伙伴在做一个课题,叫“中南置地2017年科研体系建设”,这个课题怎么研究?首先还是关注消费者的痛点在哪里,你不能强塞给他,也不能填鸭式的。

    时间关系我举一个点,我觉得还是蛮有共性的参考价值。我们现在说首置、首改的家庭都有孩子,孩子需要什么,这样家庭的痛点是什么?实际上我们思考了一个问题,现在6个大人围着一个小孩,小孩的痛点就是孤僻,他孤独,他没有玩伴,慢慢的甚至自闭,这种情况下,我们怎么样来做我们的产品内容呢?

    比如说在我们的园林打造上,可能5级绿化、7级绿化,这只是标准化,这是门槛,在这个门槛之下,可能我们更关注的是这个园林里面围绕着孩子的益智拓展,围绕着孩子的成长,我们怎么样给他打造一个共享空间,基于这样,我们的产品有内容了。

    同样,另外一代人,我们的老人,我们的父母都是从一个城市,为了儿女辗转到一个陌生的城市,他到了一座新的城市,他面临的痛点是什么?没有友谊,没有老伙计,没有人说话,这种状况下引发出很多痛点,家庭的不健康。

    在这种情况下,我们的社区配套,在我们的园林里面,又怎么样给这些人群做一些定制的服务?整体来讲,我想战略趋同,百强企业或者20强企业道和术各有不同,但是我想一个原点是我们在当下要尊重消费者的主张,要切切实实地尊重消费者的主权。

    韩世同:我们看到现在很多豪宅,都是为有钱人考虑怎么生活得更好,你刚才提到孩子、老人,怎么让他们在这个社区环境中生活,我觉得很感动,有这样的抱负、情怀和责任开发产品,一定会得到消费者的喜爱。

    刚才李总谈到了很多的数据,你们既做地产,又做教育,我刚开始还想,你的教育这样做,钱怎么弄,你应该是以住宅的利润来发展教育,这种资金安排、商业模式方面能不能给我们透露一些,或者介绍一下你们在这方面的一些做法、经验、体会,怎么样去打好地产教育这个牌?我觉得你们非常特别,在两个方面都做得非常好。

    李战洪:这分两个阶段,如何多元化发展,这个我是不赞同的,我叫关联发展,你如果不做房地产,做其它的行业去了,这是不太好的,关联发展是我们的第一个思路。

    第二个方面,我们过去24年做教育,做学校就是扎扎实实把它做好,把它做强做大,教学质量做到当地第一,它和房地产没有什么关系,我们是一个房地产集团,一个教育集团,教育集团一心一意做学校,房地产集团就一心一意做房地产开发。最近这个阶段,从去年开始,我们就把两者结合起来了。

    韩世同:刚才刘总提到了老人的问题,毕总也提到,在消费时代如何帮助老人家更好地生活,在这一块请刘总再给我们讲讲。

    刘力:日本在这方面已经很超前的,我们引进就行了。

    我讲讲对年轻人这一块,90后在地产界被轻视的,在座的90后有多少我不知道,虽然中国的财富是拿在50后、60后的人手里的,但是90后是完完全全另外一代,90后的人里面发生的事情我是很惊讶的,他的审美标准,消费的选择方方面面全是不一样的,所以提醒大家关注一下。

    还有我刚才提到北京的那家给老人提供养老服务的机构,他们的员工都是90后,90后给老人说的东西他们都会听,这也是很好的方式。

    韩世同:请会长给我们总结一下。

    朱中一:我补充几点。我觉得核心要做好适销对路的产品,同时要关注配套服务,这是第一个观点。我们要面向市场、面向客户,满足客户需求。

    第二是关于配套的问题,今天上午看了那个项目之后我也在想,有些配套是政府很愿意强调商业配套之类的,作为社区也必须要配套,但是现在整个的商业地产,它的供应过剩,这两年去库存的量,每个月在增加的就是商业地产,在这种情况下,咱们的配套怎么做,需要好好研究,我觉得企业可能要考虑考虑。

    第三,我希望大家关注全装修和装配式建筑这一块,国务院已经发了几个文件,大家一定要关心,这就涉及到将来的开发企业怎么发包的问题,怎么样和总包企业建立关系的问题,这一关如果突破了,企业可以上一个大的台阶。

    第四,讲到养老的问题,我觉得在今后的若干年里头,旅游+养老地产必然是我们经济增长的重要的点。

    在今年的政府工作报告里面有一句话,“要落实带薪休假制度”,这个制度落实了,全民的旅游就会实现了。另外,全国每年新增的老人是800到1000万,这部分人有经济能力,身体健康,有旅游要求,所以怎么样来适应这部分市场的需要,发展好旅居性的产品大有潜力。

    韩世同:因为时间关系,本环节到此结束,谢谢各位。

    本文为2017观点年度论坛现场实录,未经参与嘉宾审阅

    审校:劳蓉蓉

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