直击业绩会 | 郭炳联罕见发声:香港价钱合理的地,中资没有兴趣

观点地产网

2017-03-01 00:29

  • 65岁的主席兼董事总经理郭炳联终于按捺不住,开启讲话模式。他张口便幽默表示:“有些地是中资(企业)没兴趣的,那些地价钱合理得多。”

    观点地产网 2月最后一日,香港湾仔新鸿基中心53楼,新鸿基地产发展有限公司召开2016/17中期业绩会。地点没变,但舆论对这家老牌港企的关注方向迅速变迁——对新鸿基取得光鲜业绩的追逐,已成老生常谈:截至2016年底,营业额按年升32.78%,纯利按年升40.3%至206.59亿港元。对郭氏家族第三代郭基泓、郭基辉的八卦,已是明日黄花。两位后辈在台上静候至最后,都无人公开提及其私人问题。

    业绩会所有焦点,几乎都集中于一个近期频繁出现在香港土地市场的群体——内地房企。香港地政总署披露的最新数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价1020.6亿港元,内资企业占一半。

    内地房企从去年下半年起已在香港掀起一波拿地高潮。其中,海航仅在三个月内便斥资198亿港元竞得启德三幅地皮,龙光联合合景泰富以168.55亿港元拿下鸭脷洲住宅地皮并刷新地王纪录。就在2月28日新鸿基召开业绩会之际,路劲及平安不动产刚刚联合投得黄竹坑站第一期物业发展项目。

    相比之下,作为目前香港规模前列的房企之一,新鸿基近年鲜有成功拿地。公开资料显示,新鸿基最近一次在香港拿地是在去年5月5日,以3.5亿港元获得葵涌商贸地——这恰好是在内地房企大举入港拿地前夕。

    在当天业绩会约半小时的问答环节里,为数不多的提问机会基本都涉及香港土地市场的情况。据观点地产新媒体不完全统计,至少有8位提问者先后提及“中资投地”“地皮价格”“土地政策”等关键词。

    实际上,内房企赴港拿地近年来多有发生,新鸿基管理层并非第一次被问及。半年前有媒体提及此事,该公司副董事总经理黄植荣给出了外交辞令式的回复:“香港是一个开放的公开市场。”他不忘提醒,公司财力雄厚,“可以有机会买到很多好的地皮”。

    半年后,黄植荣重新面对这种提问时,尽管依然强调香港市场的自由公开,对于新鸿基自身的表述却有所不同。

    他直言新鸿基严格遵守财政纪律,要求有合理回报才选择投标土地,暗指目前市场上的“土地价格过贵”这一现象。为保持持续的销售货值,该公司目前除了投地,已开始采取农业地皮更改用途的渠道吸纳土储。

    在提问者再度提及地价而黄植荣重申合理回报后,65岁的主席兼董事总经理郭炳联终于按捺不住,开启讲话模式。他张口便幽默表示:“有些地是中资(企业)没兴趣的,那些地价钱合理得多。”台下报以一笑。

    就内地房企高价投地给新鸿基的影响,郭炳联并未回应,仅委婉表示公司在香港经营三四十年,很多风浪都见过。在讲话过程中,他多次使用“算得过帐”形容管理层对投地价格的态度。“公司每次都有投标,但会继续(坚持)算得过帐才投标。”

    某种意义上,这也是目前香港房企主流开发模式的一个缩影。在过去相当长一段时间内,港企利用大量银行资金快速买地、盖楼、卖房的快周转模式被普遍传至内地,以致于诞生万科、恒大、碧桂园等近4000亿级企业。但自金融危机以来,受到冲击的港企逐渐告别高周转,转而追求稳定现金流及高额利润。

    即便如此,如今内地房企频繁赴港拿地,仍给以新鸿基为代表的香港老牌房企带来一定困扰。郭炳联提及,去年香港卖地达上千亿港元,公司若想维持市场份额,投入资金约为200亿港元,并对此认为压力不大。不过他坦承,补充土储在下半年未必有信心,需把时间拉长至一两年。

    转机或许出现在香港政府对推地逐渐趋松的态度上。观点地产新媒体了解,2月23日,香港特区政府发展局局长公布未来两年供地计划,共涉及28幅住宅用地、3幅商业及1幅酒店用地,同比大幅增加。

    对此郭炳联亦自嘲称,政府拿出这么多地卖,新鸿基“勤力一点”,即便五幅投中一幅,无论如何都是有机会的。

    而被问及倾向于拍卖还是投标时,郭炳联不忘辣评一番香港土地市场:“投标好一点,让那些高投标的可以‘癫价’。”他笑称,“等‘癫标’中完先”,再决定是否下标。

    以下为新鸿基地产发展有限公司2016/17中期业绩会现场问答实录:

    现场提问:新鸿基一直看好香港市场,预期今年的楼价走向是怎样的?政府出“辣招”已经有几个月,公司如何评论其成效?另外,中资投地比较踊跃,新鸿基也有投标但就是投不到(地),对此有没有感到心灰意冷?

    雷霆(副董事总经理):从统计来看,近期楼价的指数的确有所上升。但大家知道,受“辣招”影响,其实成交的基数比较低,所以统计数据未必就反映实际的市场情况。上一年年底时出台了新“辣招”,其实11月、12月的成交略受影响,但到了1月、2月过年,新盘的销售普遍都挺理想,可以看到市场逐渐适应新趋势。

    现在的一手市场是买家主导,以首次置业和换楼客为主,这类买家不受新的税制影响,加上一手市场同样受惠于二手市场业主普遍较惜售,形成了一手楼完全主导了销售市场。

    同时近期都可以看到,包括新鸿基在内的发展商投地也不容易,地价也继续高企。我们都不容易投到地皮,普遍都非常珍惜手上的楼盘,也会继续以合理的市价推盘。整体而言,相信今年的楼市都会是健康平稳,全年来看,预计会有一个温和上升(过程)。

    黄植荣(副董事总经理):至于中资的问题,香港是一个很自由开放的市场,多一些行家参与是好事。正如上个星期,特区政府发展局局长也宣布了,政府将会多卖一些地,这方面会做得很好。

    新鸿基对每一幅地都会积极研究,但公司会进行商榷,严格遵守财政纪律,投地的时候都是一定有合理回报才会去投。

    但是要再重申,集团除了去投地,还有其它的渠道吸纳地块。新鸿基有农(业)地,或者其它可以更改用途的土地,其实目前还有几幅地在和政府洽谈。也趁着这个机会提提,公司有一两幅地接近销售阶段,亦即接近交易完成的阶段,会在适当的时间宣布。

    现场提问:管理层提到,接下来在农(业)地方面有更改用途的计划,是否可以透露是哪些用地接近完成,可以为新鸿基贡献的土地储备有多少?另外目前地价越来越高,是否会提前去补地价以维持盈利水平?

    雷霆:重申一点,其实新鸿基会严守自身的财政纪律,追求合理的回报。

    至于刚刚提到有几幅(在洽谈)土地,公司一直在和政府谈,当达到合理的价钱时就会有所进展。现在可以讲的是,已经有两幅地处于接近完成阶段,在合适的时间会宣布的。今天就不方便透露。

    郭炳联(主席兼董事总经理):我想补充一点,也不是每一幅地都是很高价钱的。有些地是中资没有兴趣的,那些地价钱都是合理得多。

    现场提问:现在越来越多的发展商开发迷你户型,新鸿基将来住宅产品的部署会是怎么样的?虽然现在政策上计划推这么多土地,但公司会不会担心土地政策或楼市税制等方面有变数?

    黄植荣:现在所谓的小户型,政府是有关注的。正如我上一次记者招待会提到,香港家庭成员的构成,都是一两口人居多,从市场需求而言,单位面积的需求也变小。公司要以市场为主导,迎合这一社会趋势。

    另外一方面,其实新鸿基也不是只做小户型,公司什么产品都有做,也会传承公司的品质和质量。

    雷霆:其实过去几年,政府推地都是很积极的。近期新盘开售也很频密,可以看到市民在各区的物业方面有更多的选择,这是好事。

    至于一般税制补贴,视乎买家的身份以及楼盘的性质。现在的一手市场都是买家主导,以首次置业和换房客为主,这两批人都不会受新的印花税影响。比如新鸿基近期开售的楼盘二期,95%以上是买家,基本上补贴税制的成分很少。包括这个月开售的楼盘,大部分是中小型单位,这类单位受新税制影响也比较小。

    除此以外,现在非香港买家只占非常小的比例。因此整体上说,这一次印花税对实质的楼市买卖影响不大。

    现场提问:新鸿基是否觉得现在的香港地皮贵了?这么多内地企业来香港投地,会拉高香港地皮价格。而刚刚管理层都是回答,这方面会通过加快农地的转换(弥补)。

    黄植荣:其实我可以再重复这个问题。

    香港是一个自由开放的市场,房地产市道有起有落。新鸿基都有坚持自己对市场的判断和研究,正如刚刚所说,公司很积极、用心研究每一幅地皮,对市场、客人有需求才会去竞标。

    短期而言,他们(中资)有自己的判断,觉得(地价)这么高都可以做,也有能力做。正如郭先生所说,还有很多未必是他们喜欢,或者未必是他们有的渠道,新鸿基有其它渠道做到。这方面公司有自己的判断。

    郭炳联:另外,我也是很欢迎政府继续供应多一些土地出来卖,因为香港始终需要多些土地供应。

    现场提问:刚刚谈到中资进来(香港)的问题,他们是否让新鸿基感到紧张?公司是如何应对的?

    第二,新鸿基在香港发展中的土地储备是比较少的,相比之下在内地的储备是(这里)四五倍之多,未来是否会继续在内地发展?

    郭炳联:公司目前的土地储备已经够四五年(开发)的了。至于国内发展商高价投地,集团在香港经营地产这么多年,很多风浪都见过。总之公司投地是很积极的,每次都有投标,希望在市场好的时期有土地买,也继续会在算得过账才会投标。

    现场提问:内地发展商抢地很厉害,新鸿基将来会不会提高多点派息,或者在投资出路方面是如何安排的?

    郭炳联:大家可以看到政府宣布的数据,去年卖了上千亿的地,新鸿基想维持market shares(市场份额),其实投200多亿已经可以达到了。

    刚才我也说了,投地方面公司是很勤快的,每一次都会认真去投标。补地的话,下半年未必有信心,但从一两年时间看,应该可以补上,维持公司的market shares。

    现场提问:如果中资未来几年都用很高价抢地,新鸿基到底会选择承受高风险拿地维持市场份额,还是用其它业务比如收租物业弥补收入?另外,公司认为政府是否应该恢复公开拍卖土地的形式,会不会比现行的招标好?

    郭炳联:我想新鸿基一定会有market shares,因为公司在香港都有三四十年的经验了。刚刚也提过,公司有1500万平方呎的楼面面积在内地及香港建设中,还有1600万平方呎的土储在发展中。所以我想,将来两三年还是很旺的。

    至于拍卖还是投标,我想投标好一点,让那些高投标的可以“癫价”。这无所谓,都是益市民。等那些癫标中完先(再决定是否下标)。

    现场提问:公司在内地的土地储备比香港多,是否意味着现在的重点是内地市场?

    郭基辉(执行董事):公司在内地的发展其实主要是上海徐家汇国贸中心,加上南京IAC有1000多万呎了。要打造在这两个城市的故事是需要很多管理投入,所以公司觉得项目不用发展太多,只要在好的城市做得好就行。

    可以说,公司会继续重视在内地一线,最多在二线城市的发展。

    郭炳联:公司继续在香港积极投地,也希望将这些(农业)用地变成住宅地。另外,政府拿出这么多地卖,公司勤力点,即便五幅投中一幅,无论如何都是有机会的。

    现场提问:目前香港供地价格和楼价是不是挂钩?这是不是必然?

    雷霆:从历史看,并不是必然。相信楼价始终要看市民的收入以及整体经济水平。事实上,现在香港是一个国际城市,近五年经济也非常好,市民收入上升,低利息的环境持续已久,导致很多市民都有兴趣购买物业。

    加上现在外围经济波动,很多人都不是很信任一般的财务工具,所以更多会考虑购楼保值。

    现场提问:新鸿基今年的销售目标是多少?买楼的目标又是多少?

    雷霆:公司上半年一手楼的销售非常理想,相信全年的销售目标400亿是可以达标的,其中香港占330亿。基本上未来十个月,公司有众多楼盘入市,是可以持续销售的。

    撰文:钟凯 罗舒晗

    审校:刘满桃

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