直击业绩会 | 时代岑钊雄:公司价值被严重低估 资本市场阶段性估值

观点地产网

2017-02-28 14:01

  • 目前时代聚焦的都是在珠三角经济圈内非常繁荣发达的城市,产业布局也是有延续性和发展潜力。有些城市虽然现在处于调整的痛苦期,但其实更应该关注它们调整后拥有的全新发展动力。

    观点地产网 对于长年坚持集中投资珠三角的时代地产来说,2016年应该算得上是一个扩张年。

    据时代地产公布,去年该公司区域布局取得新进展,新进入了深圳、东莞、惠州。其中,在东莞新增土地储备50万平方米,惠州新增63.2万平方米,但未标示深圳的情况。

    对此,岑钊雄解释,目前时代在深圳介入了两个项目,包括在龙华区收购一个项目,以及在光明新区有一个旧改项目在推进。两个项目现在已经落地了,公司团队也在完成相关的手续,但还需要一点时间。

    岑钊雄表示,深圳市场短期供应不多,公司一直在寻找合适的投资机会,首先会从旧改项目切入,未来随着在区域的深耕,相信会有不错的效果。

    相较于在深圳市场的低调,时代地产进入东莞市场则显得颇为高调。过去2016年,时代地产分别以423%、501.7%、411%的溢价率竞得东莞横沥、石排及茶山三宗土地。

    不过,岑钊雄并不认同时代高价拿地的看法。他认为,这些地块溢价率那么高,主要是因为起拍价非常低,只有一千多块,即使溢价四五倍,也是五六千的水平。现在看来当时拿地价格并不高,如果现在这些土地重新拿出来挂牌,当时的成交价可能就是现在的起拍价了。

    另外,在被认为传统三四线城市的清远持有大部分土储成为了时代地产在投资方面的另一个关注点。

    年报显示,截至2016年底,时代地产在清远的土地储备达356.5万平方米,占比27.3%,是已进入的八个城市中比例最高的,但去年销售仅占比5.7%。

    “清远土地储备量是最大的,但总货值不是最大的,因为房价与广州、佛山等城市都有一定差距。”岑钊雄强调,公司在清远市场是分期开发的,过去2015、2016年都是按比例供应,其实清远市场去年表现是挺不错的,所以我们现在在加大供应,接下来对公司的销售贡献也会加大。

    “作为广州的后花园,我一直非常看好清远市场,随着轻轨的开通以及好几个产业落地,接下来清远的表现会更好,公司也会继续加大投资。”

    岑钊雄强调,目前时代聚焦的都是在珠三角经济圈内非常繁荣发达的城市,产业布局也是有延续性和发展潜力。有些城市虽然现在处于调整的痛苦期,但其实更应该关注它们调整后拥有的全新发展动力。

    进入2017年,时代拿地预算是135亿元。岑钊雄表示,这是根据现金流预计的,未来也可能视乎销售情况做调整,主要投资方向还是时代聚焦的珠三角城市。同时,时代地产将全年销售目标定为325亿元,将推出600亿货值。

    谈及时代的小镇计划,岑钊雄现场表示,目前在广州、佛山、东莞、中山都有项目在推进,接下来会逐步落地。其中广州、佛山、中山项目推进得比较快,希望今年能有产品面世。

    据其介绍,目前很多产业领导都跟时代保持着非常密切的关系,相信会有相当多的产业在时代的小镇落地,另一方面,时代的小镇也是他们梦寐以求进入的地方。

    去年12月13日,时代地产正式公布小镇的发展计划:未来5年内从珠三角起步,投资30个“未来小镇”项目,总投资金额约9000亿元。

    除此之外,岑钊雄现场还表示,无可否认公司价值是被严重低估的,但资本市场的也只是阶段性估值,有一段时间公司甚至不去看股价,我们还是认为一个企业的价值是能为股东、为社会创造多少东西,所以还是多花点心思去把公司业务真正做好。

    以下为时代地产控股有限公司2016年度业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:年报中提到2017年一、二线城市供求局面将有所缓解,是否有这方面的数据,楼价增长是否会放缓?

    岑钊雄(董事会主席、行政总裁兼执行董事):有关一二线城市供求关系的趋势,我们是这样看待的:从国家层面来说,去年下半年限购政策和土地供应政策都出现了转变,希望16个主力城市的房价上涨不要太快。目前16个主力城市都在加大供应,满足更多消费者的购买需求,包括广州从去年年底到今年,都在有计划加大土地市场的供应量。

    土地市场加大供应,未来可供的库存就会增加,在预期不亢奋的情况下,2017年要比2016年较为平稳,这是我们的判断。

    现场提问:年报中说到时代地产新进入了深圳,但土地储备中深圳是空缺的,今年在深圳市场有怎样的计划?

    岑钊雄:时代地产一如既往地在以广州为主的珠三角城市进行布局,因为我们是在广州发展起来的企业。而广州一直有众多投资机会,不仅仅是广州,还包括以广州为主的周边城市,如佛山、清远,都与广州关系密切,我们会在这些区域持续投资。

    而深圳市场方面,去年介入了两个项目,包括在龙华收购了一个工厂,在光明新区参与了旧村改造,这两个项目目前已经落地,团队正在推进,深圳的旧改是需要时间的。深圳短期项目供应不是特别多,公司将同步寻找合适的投资机会,从旧改项目切入,相信随着在深圳不断的深耕,未来将会有不错的项目。

    现场提问:2017年公司销售计划、可推货值是多少,未结转的部分有多少?清远的土地储备占比比较高,但销售额只占全年的5.7%,是否意味着清远项目去库存比较缓慢?

    雷伟彬(首席财务官兼联席公司秘书):今年销售目标是325亿元,与去年相比上升了10.8%,今年的货值大概是600亿元。今年已锁定结转部分,按照数据反馈,预计会比去年上升20%左右。

    岑钊雄:清远的土地储备面积占集团的量是最大的,但是总货值不是最大,毕竟清远的房价与广州和其他城市相比有一定的差距。清远的土地储备正在分期进行开发,2015年、2016年按比例进行供应。

    2016年清远的销售是不错的,拿到预售证的部分均已卖完。目前正在加大供应量,接下来清远对集团的销售额贡献会有所增加,我们也会同时加大对清远的投资额。

    我看好清远,因为它是广州的后花园,跟广州的关系密切。广清高速拓宽已完成,广清轻轨今年将落地。清远还有几个产业项目或者是综合大项目,陆陆续续落地,对清远整个城市的建设,下一步产业的发展,如何吸引更多的人到清远等都有很大的帮助。接下来,时代在清远的表现会做得更好。

    现场提问:今年公司派息增加了一倍,未来派息的比率是否会维持在30%的水平?今年公司买地预算是多少,是否比去年大幅度的增长?另外,公司2015年和2020年有到期的债券,是否会到期提早赎回,是否会重回美元市场进行发债。

    雷伟彬:派息政策会一一考虑到现金流、净负债比率以及股东回报等情况,三方面会进行平衡,再进行派息。今年买地现金的预算是135亿元。

    债券赎回方面,今年一月份的时候,公司发行了一笔3.75亿美元债,打算提早赎回2019年到期的3.05亿美元(12.625%)的高息债券,预计会在三月份提前赎回。

    至于今年融资的计划,我们希望公司融资是多元化、灵活的,境内境外都会考虑,同时也要看公司自身的发展,视市场的情况而定。

    岑钊雄:派息以往定的原则是不低于20%,过往两年都是按照20%进行派息,2016年为什么进行调整,主要是根据盈利的水平和现金流的水平。随着公司利润的增加,希望与众多股东分享公司的进步,所以2016年的派息提高到30%的水平,希望可以保持这一比例,使股东真正地分享公司发展带来的收益。

    土地购买一直以来都是按照现金流比例进行安排,原则上按照现金流入40%到50%之间,今年预计135亿的的现金流可以购买土地。随着销售额实际的变化,会有一点点的变化。今年土地增量地推出,但不一定全部参与,我们会聚焦关注的几个城市,加大这些城市的投入。

    现场提问:去年时代地产重头发展特色小镇项目,今年特色小镇发展到怎样的程度,预计投入多少,目前是否有意向的企业想进入?

    岑钊雄:特色小镇是国家层面倡导建设的,这一提议非常好,这是在原来新型城镇化的基础上更加具体。现在主要经济圈周边城镇产业布局比较零散,因为产业慢慢地衰落,令到这些城市也衰落,导致人口涌入到大城市中,使大城市的负荷非常大,因此国家倡导将大城市周边的小城镇发展起来,可以解决到很多问题,人口可以分流,使得人们不仅仅可以在大城市中住下来,获得好的工作和好的工作环境,还可以在大城市周边有更好的就业机会,周边物价也没有那么高。

    基于国家层面的推动,时代地产是积极的参与者。目前已经在广州、佛山、东莞、中山这几个区域签署了相关合作意向,接下来会逐步地落地。目前佛山、广州、中山的项目推进比较快,希望今年可以提供产品出来,让消费者和产业向特色小镇聚集。

    目前,时代与产业领导者保持密切的关系,相当多的产业会在我们的特色小镇中落地,并且开展他们的业务。这些地方是他们梦寐以求想进入的区域,时代是他们非常重要的合作伙伴。

    现场提问:特色小镇中提到广州、佛山、东莞、中山落地一些项目,具体的位置在哪里?去年公司在东莞一次性拿了三块地,都是高价地,溢价率达到400%到500%,您如何看待东莞未来的发展,如何评估其中的利益与风险?

    岑钊雄:广州、佛山、东莞、中山都属于珠三角非常核心的城市,时代小镇项目所在的地方也是非常好的地段,具体信息接下会公布。

    东莞的投资,大家觉得溢价率比较高,为什么东莞的地价有400%-500%的溢价,主要是因为起拍价非常低,只有1000多块,就算翻四番,也就是五、六千元。在这种背景下,其实地价并不算非常高,如果这些地现在拿出来重新拍卖,估计当时的成交价就是现在的起拍价。

    时代目前聚焦的城市都属于珠三角中最繁荣,最发达的城市,产业布局由延续性而且很有潜力。有些城市为产业升级做出了非常多的努力,努力过程中总有一些调整,但大家关注的焦点是调整过程中遇到的困难,没有关注到痛苦之后全新的发展动力。大家只关注了数据的部分,没有关注数据的完整内容,所以反映的内容并不是很客观的。包括东莞、佛山、广州,在转型的过程中都付出了很多的努力,但报道得并不是很多,比如东莞被报道的大部分是负面,正面的内容报道得比较少。

    新的产业可以带来新的投资机会,引来不一样的人才,一个区域的变化不是简单一两句话可以说得清楚。目前时代投资的区域都是中国经济最繁荣,最有活力的地方,给予一定的时间,就会完全的不一样。

    现场提问:未来一年东莞、惠州是否会有更大的布局计划,未来深莞惠的占比大概有怎样的提升?

    岑钊雄:东莞、惠州肯定会加大投资,这两个区域我觉得是目前珠三角最好的区域了,接下来会积极地参与这几个地方的项目。

    现场提问:去年三、四季度开始,有些企业拿地后,引进其他合作者进行地块的开发,时代在2017年对未开发的项目,是否会考虑合作开发的方式?

    岑钊雄:合作是一种趋势,未来肯定有更多的合作,与不同的企业,与不同的机构,而且会持续的。

    现场提问:在金融体制改革中,去年房产增值税推出,对企业的影响如何?

    岑钊雄:有关房产税的问题,大家并不陌生。地产领域涉及的税种比较多,在国家开征增值税之前,实际上就有土地增值税,这是比较重的税种,对我们的利润有比较大的影响。去年开始实现了营改增,新项目基本上实现了从营业税变成增值税。目前来看,与预期差不多,地产行业出入不是很大,没有降没有涨,感觉差不多。

    现场提问:港股近期整体向好,有一种呼声认为,内地的房企会迎来估值修复或者是估值提升的可能,公司高层对此是如何看待的?

    岑钊雄:对香港的资本市场我们没有办法预估,但对于时代目前的股价,我觉得是严重低估的。上市三年多,给我最大的感受,企业要做好本身。资本市场可能是阶段性的估值,不是永久性的,公司的价值最后还是在于要为股东和社会创造多少的价值。有一段时间我们甚至不看股价,还是花点心思,把时间放在如何将业务做好,现在来看,慢慢地也有回报了。

    撰文:黄银桥 罗舒晗

    审校:劳蓉蓉

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