华誉景观·2015年度中国房地产卓越100榜的发布仪式

观点地产网

2016-03-22 11:20

  • 陈诗涛:大家好,现在由我发布华誉景观2015年度中国房地产卓越100榜。

    我们认为未来是一个认知商业的时代,人们将借助认知计算进行感知,并通过大规模的比对以及科学的算法,形成能够思考并且预测未来的商业模式。基于此理,观点地产新媒体的数据研究部门,长期跟踪房地产企业的动态、行业的动态和宏观经济数据,并在此基础上提炼了大量的市场数据,进行建模。同时我们做了很多的深度分析,在此基础上构建出完整的卓越100的指数体系。在不同的时间点,我们予以发布。本次我们将发布的是关于中国房地产企业2015全年表现力深度报道。我们甄选的企业是北、上、广、深和2015在房地产发展活跃的二线城市,所有的企业2015年在中国有项目运营的房地产开发企业和专业机构,包括配套的产业。这里我们发布的运营时间是指2015年全年,1月1号到12月31号,其中财务数据,上市公司截区的是中报,到6月30号。我们的数据来源有三个地方,第一个是企业的自行申报,第二个是上市公司公开的数据,第三个是第三方机构提供的数据,如果这三个渠道我们都无法识别,我们对这家企业将予以放弃,当然我们也尊重企业,对一些数据不愿意公布的时候予以保密及支持。

    我们的品牌管理指标,就是商业模式的调研方法,我们采取了行业问卷和在线网络调查,回收了有效问卷10775份,较2014年的8233份有显著的增长。这里讲一下排名的顺序,如果企业的总分得到同分值,我们将以销售业绩为降序排序。整个榜单我们筛选了197家,到初步入选,到最终入选,我们发布的总榜单有三个,其中卓越100榜入选了100家企业,上市公司30强入选了30家上市企业,包括非内地房地产卓越榜。第二个是我们的分榜单,包括了4个:品牌价值、管理与团队卓越奖、商业模式,还有房地产销售30强。第三大类是单项奖,第四大类是区域榜。

    大家其实比较关注这100家企业是如何产生的,我们有4个指标,4大体系,第一个是运营指标,其中销售业绩占55分,包括销售面积、土储和总资产,还有品牌指标占据了15分,包括品牌认知度和社会贡献,同时还有管理团队建设。第三个部分是商业模式,品牌的独特性占据了4分,核心生产方式是3分,营销方式与创新和资金应及融资各占4分。大家可以看一下这些榜单,之这100家企业,第1名是77分,第100名是7分,我们感觉这个阶梯分化还是比较严重的,万科连续7年是第一名,当然它得77分相比前几年是大幅下降的,它的运营指标是拿了满分,但是在品牌模式管理方面是下降的。

    第二个榜单是上市公司30强,这次卓越100榜里面有70家上市公司,这30强应该是全中国上市公司中最值得表彰的,可以看到这30家的分值相差不是太大,而我们的上市企业得到资本市场和投资者的认可最为关键,所以我们的财务指标体系在这里是占据了25分,销售业绩是30分,财务指标里面,资产负债率占5分,毛利率、经理率、流动比例和净资产收益率各占4分,品牌指标、管理与团队和商业模式的15分没有变化。大家应该看到,作为双冠王的万科今年是第一名,比中海多1分,作为龙头企业绿地,在财务指标上的得分非常低,只有9分。

    第三个榜单是非内地房企。往年入选的有10家,今年仅6家,原因很简单,2015年港资和外企在减弱内地的投资,我们根据他们在内地的业绩,包括销售、租金收入,还有投资规模、进入城市量、项目数量和土储,最后我们甄选了6家,九龙仓连续3年是冠军,第二名是凯德,目前在国内管理的资产超过2000亿人民币,第三位是恒隆地产,在商业地产的表现确实值得推崇。第四名是新鸿基,第五名是太古,第六名是长实。

    在分榜单方面,品牌价值是企业的根本,前三名分别是万科、保利和星河湾。而我们的管理与团队,前两名是换了企业,我们看到的是恒大和融创,这两个企业的团队在2015年狼性的管理和团队的打造还是比较成功的。而在商业模式上,前三强又换了,第一是碧桂园,第二是华润置地,第三是大连万达,大家应该感觉到这三家企业,在去年不断地转型,也不断地向境外扩展,企业的模式还是值得肯定的。而我们的销售30强,排名第一的万科到了2600亿,而第30名的销售额只有295亿,所以落差还是非常巨大的。

    我们也列了一些单项奖,包括橱柜的集采首选品牌欧派,还有房地产营销最佳合作伙伴好屋。在2015年,全中国有11个城市的房地产发展是比较活跃的,北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、福州、厦门、重庆和武汉,这些城市我们做了区域榜单的发布,所有的指标,包括运营指标、品牌指标、管理指标和商业模式,权重有所调整,但是口径与主榜单是一致的。大家手上也拿到我们这本纸质的报告,前面我们对数据和图表进行了盘点。

    最后简单地点评一下,刚才陈主任和朱会长大量讲过,2015年我们定调为去库存,我们看到大型房企的市场占有率逐步扩大,其中在国家统计局统计,2015年销售总额是8.73万亿元,入选的100家企业的销售额已经达到了3.49万亿,占到总的比重是39.93%,接近4成,万科录得2614亿销售额,占到市场的3%。而我们的卓越100榜前10强的企业,占比达到17.57%。2014年进入2000亿的有2家企业,2015年有3家,到1000亿的还是7家,但是500亿已经增加到了9家,2015年我们认为应该进入千亿的是华润。另外我们认为并购时代的来临,宝万之争推动了行业的反思和前行,去年在并购里面,恒大从2014年的1315亿增长了53.1%,到了2000亿。大家看这个图表,我们找了2015年5个代表性的案例,其中有3个都跟恒大有关,另外一个是万科和中民投,包括最近中海和中信的并购,如果谁不并购,可能最后是会被淘汰的。另外一个,所有的房企都说返回一线,一线城市确实资源有限,我们调研中小企业的过程中,感觉他们确实非常困难。这是上市房企的融资对比图,2014年有6家完成融资,发债是235亿,融资环境在2015年有所好转,但是我们看到财务数据,海外的债券其实是受损的,上市企业的30强里面,平均的资产负债是73.8%,比2014年稍微降了一点,流动比例和速动率均有所下降,说明去库存道路难行,平均的流动率是0.66%,平均的速动率是0.52,这个数据大家用得不多,但是我们一直在用,我们请教了很多分析机构,这里我们觉得1.0是安全系数,但是在行业里面我们发现有一家只到了0.18,而且我在开幕式上讲过,房地产作为一个含金量不高的行业,随着经济的下行,房地产的盈利能力应该是进一步下滑的,入选30强的平均毛利是20.44%,比2014年降低了5.4个百分点,较2011年的42.73%大幅下滑。毛利比较高的是华夏幸福、中海和华润置地。净利率在30强中还是提升的,平均到15.6%,这里面有一些拉升,比如说瑞房比较独特,去年的顶豪热销。在财务指标方面一直维持比较好的是中海,它的财务指标到了23分,中海2013年的融资成本仅仅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售价是10955元/平米,较2014年上升了900多元,这里面均价差距3万的是瑞房一家,1万到3万的有40家,房价走得比较低端的是建业地产和荣盛发展。

    大家都在谈到房地产,肯定离不开土地,我们看到品牌企业都回归一线,所以一线还是地王层出不穷,大家可以看到部分城市2015年的土地出让收入,也看到2015年有4宗全国代表性的地王,这张表是全国的代表性的单价地王,土地储备方面,恒大连续几年第一名,有1.44亿平方米,紧接着是碧桂园和万达,接近1亿平方米,万科连续几年是不超过4000万平方米的土储,2015年万科的新开工面积是2127万平方米,所以我们在想,万科这个土储是不够两年开发量的,包括这次跟深圳地铁合作,是不是也有这方面的考虑,大家见仁见智。2014年的土储表大家可以参看一下。

    未来将是一个资产重组年,也就是我们认为的大鱼吃小鱼,强强联合的时代,现在我们看到总资产进入5000亿以上的已经有4家,万达、万科、恒大和绿地,除了少部分的房企统计不到数据,进入千亿的房企有26家。在座的各位桌上有这样一份我们的纸质报告,我们稍后会跟观点地产杂志特刊一起邮寄给我们的会员企业,同时也会在我们的网上发布,我们也会跟金融机构会员企业进行报告的发送,他们会作为一些对内地房企投资的参考指标。

    今天我们正式把2015中国房地产卓越100榜发布,在这个榜单发布的过程中,我们得到了非常多企业和专业机构的支持,我们在此表示感谢,因为各种原因,这个榜单可能不一定特别完美,我们希望得到各位业内专家的指正,以助卓越100榜做得更加完善、科学、专业。

    审校:劳蓉蓉

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