10亿美元挂牌44宗物业 人和商业退房背后的艰难往事

观点地产网

2016-03-21 23:11

  • 回顾人和商业的发展史,这家略显冷门的商业地产发展商,有着非常独特的发家史和商业模式,然而又正因为这独特的商业模式,遭遇了许多发展路上的起伏。

    观点地产网 在经历了连续三年经营亏损之后,人和商业这一家曾经以“防空洞”模式迅速创造业内神话的地下商场开发运营商,终于决定退出商业地产市场。

    3月18日晚间,人和商业控股有限公司发布关于建议招标出售若干地下商城及潜在非常重大出售事項及关联交易的公告。

    据观点地产新媒体查阅公告,人和商业拟以招标方式出售若干地下商城,并委任DTZ为独家代理。公司已着手邀请潜在投标者参与出售出售物业的招标事项,预期于2016年4月20日或前后截止。

    对于出售原因,人和商业表示,自2013年以来,商城业务一直面对经营困境,备受国内消费疲弱、新建商用物业供过于求及电子商务竞争白热化所影响。

    公司董事会认为,在中国当前营商环境下,尤其考虑到批发及零售消费由实体商店转移至电子商务等网上渠道的趋势,中国商用物业市场以至商城业务前景仍然充满挑战。

    因此,考虑到集团就未能履行后决条件及财务契诺并因而可能导致须提前偿还银团贷款及集团其他贷款出现交叉违约所产生的财务需求,董事会认为出售事项将符合公司及股东利益。

    公司同时透露,于2016年3月18日,已与一备用买方订立期权契据。如若公司招标失败,与该备用买方协议可作实。

    这也就意味着,不管是次招标是否成功,人和商业这一位曾经名噪一时的“地下城主”,都将退出商业地产。

    10亿美元挂牌44宗物业

    据观点地产新媒体统计,目前,人和商业可供投标的出售物业包括23幢已落成商城、11幢在建商城、10幢已取得相关建筑批文的规划中商城,累计出售物业达44宗。

    本次所有出售物业均为商城,主力销售服装及配饰,位于哈尔滨、黑龙江、广州、东莞及重庆等诸多地区,所持出售物业总建筑面积约为410万平方米,该集团所管理已落成出售物业的总建筑面积约130万平方米。

    人和商业透露,于2016年3月18日,有一备用买方与公司订立期权契据。

    公司获授认沽期权以向备用买方出售所有出售物业,且备用买方应承担出售物业直至成交日期累计的应付款项(于2015年12月31日时约为人民币96.4亿元)。

    备用方所出具的现金代价为10亿美元(约人民币65亿元),相等于招标事项下的完整出售的最低价。如若公司招标失败,与该备用买方协议可作实。

    对于出售原因,人和商业表示,自2013年以来,商城业务一直面对经营困境,备受国内消费疲弱、新建商用物业供过于求及电子商务竞争白热化所影响。

    董事会认为,在中国当前营商环境下,尤其考虑到批发及零售消费由实体商店转移至电子商务等网上渠道的趋势,中国商用物业市场以至商城业务前景仍然充满挑战。

    因此,考虑到集团就未能履行后决条件及财务契诺并因而可能导致须提前偿还银团贷款及集团其他贷款出现交叉违约所产生的财务需求,董事会认为出售事项将符合公司及股东利益。

    人和商业退出商业地产的背后,是其地下商场业务收入的两大来源之一——转让经营权收入的连年下降。

    观点地产新媒体查阅人和商业历年年报发现,人和商业转让经营权收入自2011年达到最高峰之后便开始出现大幅下滑,从2011年的的18.88亿元下跌85.7%至2012年的2.7亿元,其后进一步分别下跌66%、77%及90%至2013年的0.93亿元、2014年的0.22亿元及2015年的220万元。

    此外,自2013年以来,该集团亦持续就商城业务相关投资物业录得重大估值亏损净额。

    于2013、2014、2015年,估值亏损净额分别为8.32亿元、13.65亿元及44.42亿元。估值亏损持续上升,部份归因于商城业务若干商城项目建筑工程延误。

    继转让经营权收入的大幅下跌之后,人和商业经营租赁收入在连年高速增长多年后也首次出现了下滑,由2014年的5.34亿元下降9.7%至2015年的4.82亿元。平均转让价格也由上年的每平方米19416元下降至每平方米16436元。

    或许,租金收入的首次下滑正是压垮人和商业的“最后一根稻草”,让其最终选择出售地下商城业务。

    退房背后的艰难往事

    回顾人和商业的发展史,这家略显冷门的商业地产发展商,有着非常独特的发家史和商业模式,然而又正因为这独特的商业模式,遭遇了许多发展路上的起伏。

    观点地产新媒体检索历史资料得知,人和商业发端于上世纪90年代初的哈尔滨,由戴永革家族创立。

    1992年,哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期,通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报,这在业内被称为“防空洞”模式。

    这种“一招鲜”的商业模式开启,让人和商业迅速创造出业界神话。2008年10月22日,人和商业逆势登陆香港股市,融资30亿港元。

    彼时行业分析指出,由于地下人防工程的开发属于公益工程,未被归类为房地产开发,其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无须支付土地出让金及土地增值税,这大大降低了开发成本。

    “再加上地下商业的运营成本相对比较低,因此利润非常可观,人和商业的毛利率长期保持在70%以上。”

    因此,后来人和商业沿着地下人防工程进行商业化开发这条道路不断前行,接连开发了哈尔滨、广州、武汉、郑州等数十个省市级城市地下人防商城,并创造了中国首个地下商业品牌“地一大道”。

    随后,人和商业通过防空洞模式的迅速扩张。资料显示,至2015年底,人和商业共计在中国12个城市拥有及经营22个地下商场,运营总建筑面积127万平方米,可出租总建筑面积约87万平方米。另外,集团拥有的项目储备总建筑面积达约481万平方米,其中包括12个在建项目,总建筑面积达约132万平方米;19个立项批准项目,总建筑面积为349万平方米。

    不过,这样的发展模式道路也并非全为坦途,在人和商业高速扩张的这些年,一些固有弊端也不断浮出水面。

    例如,人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证,这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款,建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取,或者通过发债融资解决。

    因此,有市场分析人士就告诉观点地产新媒体,地下商城的开发在建设期间一般需要大量资本支出,并且转让经营权及出租项目需数月才产生正现金流量。因此,人和商业的快速扩张给自身现金流造成了不小的压力。

    在资金压力下,人和商业在过去几年里通过高息票据募集了近9亿美元资金。值得注意的是,这些债务都将在2015年至2016年集中给付。

    除了模式外,电子商务的迅猛发展以及此后商业地产所遭遇的“寒冬”带来的行业环境的变化。

    市场人士指出,电子商务的迅猛发展,对于人和商业这种定位于二三线城市的商业物业的冲击无疑是最大的。

    转让经营收入下滑、租金下降、电商冲击、连年亏损以及到期债券的偿还压力,或许正是基于上述的这些因素,才迫使人和商业这家曾经风光一时的地下商场开发运营商最终被迫作出出售物业的无奈选择。

    撰文:见习编辑 王柔金

    审校:徐耀辉

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    资本金融

    商业地产

    出售

    人和商业