年度中国房地产卓越100榜盛大发布

观点地产网

2016-03-21 22:55

  • 卓越100榜自面世以来,一直秉承专业、客观的态度,寻找中国房地产行业中具有卓越、杰出与非凡气质,并付出100分努力的中国房地产企业。

    (2016年3月22日)2015年,中国房地产行业度过了“艰难的一年”,在宏观经济供给侧改革的背景下,行业政策、市场大环境乃至游戏规则都发生了根本的变化。但向来顽强的房地产行业在短暂的迷惘之后,也通过自发的变革开始寻找正确的航向。

    进入全新的一年,中国房地产仍然需要伟大的企业为行业指引方向,需要更多的传承与创新。鉴于此,观点地产新媒体连续第八年推出“中国房地产卓越100榜”,以全行业的视野为出发点,盘点和表彰2015年度中国房地产行业及上下游产业链中最具代表性的企业表现。

    卓越100榜自面世以来,一直秉承专业、客观的态度,寻找中国房地产行业中具有卓越、杰出与非凡气质,并付出100分努力的中国房地产企业;寻找伟大(Great)的房地产及相关行业的企业群体、勇于追求光荣(Glory)的房地产企业,以及跻身中国最优秀行列的地产企业群体(Group)。

    华誉景观·2015年度中国房地产卓越100榜由卓越100榜、上市企业30强(G30)、非内地房地产企业卓越榜、4个分榜单、2个单项奖、11个区域榜组成。

    卓越100榜入榜100家企业,大部分都是我们耳熟能详的企业,但也有一些新面孔。

    观察榜单不难发现,万科连续七年成为卓越100榜第一名,可以说是实至名归的行业龙头企业,但总得分77分较此前几年都更低(2014年度:85.5分;2013年度:84分;2012年度:94分)。

    营运指标方面,万科再次获得满分55分,而且抛离了同样是2000亿规模的绿地及恒大。

    万科总分的下滑,原因来自于品牌、管理、模式三项指标得分不如此前高。但再次夺得销售金额第一之后,万科毫无意外地再次独占营运指标第一名的位置。

    通过以下卓越100指数报告的分析,我们希望能站在过去的基础之上,为行业的未来发展提供一些参考。

    分化的行业 卓越100指数企业市场占有率提升

    从2014年开始,越来越多企业开始关注并强调“回款率”这个指标,也让这些企业逐渐正视自身健康与可持续发展的问题。

    这是水到渠成的现象,毕竟整个行业的大势正在改变,企业也要顺应形势而作出改变。但无论如何,当“去库存”成为行业当下最大趋势的情况下,“销售”仍然是最重要的指标。

    国家统计局数据显示,2015年度,中国房地产行业全年销售金额8.73万亿元,销售面积12.85亿平方米,分别同比增长14.4%及6.5%。

    具体到卓越100指数所关注并研究的企业群体中,入榜100家企业销售金额之和达到3.49万亿,占全国年度房地产销售金额的比重为39.93%(2014年度:39.31%)。

    也就是说,虽然全国仍然有大大小小数万家房地产企业,但随着行业分化、强者恒强的趋势不断演变,最终卓越100指数关注的100家左右企业能够占据整个行业越来越多市场份额,并成为卓越100指数研究和观察行业的指标性企业。

    “强者恒强”的格局在销售表现上已经如此明显,仅按销售金额排名,第一的万科在2015年度录得销售金额2614.7亿元,按全国房地产销售金额8.73万亿元计算,市场占有率为3%。

    根据卓越100指数体系计算,2015年度全国销售排行前十企业销售总额为15339.88元,按照上述方式计算,前十名企业占据全国市场销售份额为17.57%。

    市场占有率是一方面,体现分化最明显的是2000亿规模房企在本年度增加至3家(2014年度:2家);千亿以上规模房企仍然为7家,但是500亿以上企业已增加至9家(2014年度:7家),最有可能在2016年度晋级成为千亿规模的企业,看起来会是华润置地。

    针对去库存而言,说简单一点就是要大量销售,这一点在一线城市及重点二线城市并不是问题。2015年,房地产行业去库存的难点在三四线城市,未来也是。

    “万宝之争”推动行业前行 并购时代已经来临

    自卓越100指数诞生以来,以销售为核心的营运指标,一直是考量房地产企业年度表现的最重要参考坐标。

    卓越100指数统计显示,万科、绿地、恒大在2015年度销售表现中独占鳌头,销售金额分别为2614.7亿元、2301亿元、2013亿元(2014年度:2151.3亿元、2408亿元、1315.1亿元)。

    综合近几年数据发现,万科在2014年度被绿地挤下销售第一位置之后又迅速夺回,区别在于万科2015年仍然保持不错的销售增长,而绿地则出现了倒退。

    对于万科而言,随着“万宝之争”上升为全行业标志性事件,随着深圳地铁及华润的先后进场,无论最终结果如何,未来维持行业龙头地位应不难实现;而绿地在“混改”完成并实现整体上市之后,令人意外地显得稍微有些后继乏力。

    恒大从2014年的1315.1亿元增长至2013.4亿元,增长率为53.1%,这种增长速度在千亿规模房企中非常抢眼,可以说让很多人“吃了一惊”。正是基于此,恒大在卓越100榜的排名“突飞猛进”,从2014年的第六名上升至第二名。

    海南海花岛的“爆卖”是恒大在2015年度销售突破2000亿规模的关键因素,与此相对应的是,恒大在2015年斥资超600亿元在内地及香港收购了大量土地和项目,成为中国房地产并购扩张的代表性企业之一。

    毫无疑问,2015年中国房地产行业并购扩张的案例越来越多,并购规模也越来越大。头几年,行业聚焦于融创并购绿城、佳兆业的失败案例,似乎显示房企并购扩张之路并不能一帆风顺,但2015年,融创已经连续完成多宗收购,却不再是行业关注焦点,因为有更多企业加入了这一行列。

    “做大做强”成为了很多企业不约而同的选择,央企重组整合如是,民企并购合作也是。如此来看,“万宝之争”实际上是推动行业进一步强大的一次并购事件,也许中海与中信的并购重组在2016年突然浮出,正是不想被时代潮流所抛离。

    一线城市资源有限 中小房企扩张规模愈发艰难

    近几年来,房地产企业分化的形势已经越来越明显,这在卓越100指数统计中是最明显的一个特点。

    数据显示,入选2015年度观点卓越100指数的前100家企业中,有91家企业销售超过100亿,有50家销售超过200亿,29家超过300亿,18家超过400亿,16家超过500亿。

    这个数字在2014年卓越100指数中,分别是78家、42家、20家、18家、14家。

    按此速度预测,2016年度卓越100指数入榜企业的销售规模,或将首次出现全部企业全年销售均超过100亿的现象。

    行业顶端千亿规模房企数量已经连续三年没有变化,一直维持7家的数量,500亿-1000亿的企业数量则比一年之前多了两家,由7家增长到9家。

    从另一方面来看,房企规模越大,要取得突破的难度就越大,500亿以上是全国性规模扩张房企的聚集区,但要跻身这一层次,对于中小房企来说,想要获取资源将越来越艰难。

    一个城市或一个区域的市场容量总是有限的,要取得突破,必然要在全国热点区域和市场落下棋子。

    以城市区域而论,“北上广深”为核心的京津冀、长三角、珠三角三大市场是所有房企的必争之地,紧接着的是以成渝为核心的西部区域市场,以及以武汉为核心的中部区域市场。

    在全行业都认识到要“回归一二线”的形势下,一线城市和重点二线城市就成为了成为房企必争之地。而在这些市场资源本就稀缺的情况下,地价和房价的节节攀升就不再是意外。

    故此,因城施策就成为了一个必然的选择。一线市场高昂的地价与房价,同时也会将越来越多实力不足的房企排斥在外。

    融资转向“供给侧” 卓越100指数管窥上市房企

    2015年,随着国内政策和融资环境的变化,房地产企业的资金情况得以好转,但人民币汇率及国际金融环境的变化,又使得前些年发行大量海外债券的房企开始承受汇率损失。

    正所谓“柳暗花明”,虽然佳兆业海外债券重组的黑天鹅事件未见终局,而且海外债市仍然难见明朗,但伴随着大量房企转向国内资本市场发行更低利率的公司债等产品,房企在承担汇率损失的同时,也可以积极置换以往的高成本融资,使得负债率及现金流逐渐好转。

    卓越100指数入榜100家中,有70家上市企业,这部分企业2015年度平均资产负债率为74.18%;70家上市企业中,入选上市企业30强(地产G30)的30家企业平均资产负债率为73.80%,这一数据是近两年来首次降低(2014年度:73.90%;2013年度:72.22%;2012年度:72.54%)。

    通过分析上市企业30强资产负债率可以发现,有3家企业在35%-60%的安全线以内,这一数字在2014年度为0家,2013年度则为3家。与此相对应的是,有19家资产负债率超过70%的警戒线,数量较2014年度的23家减少4家,与2013年度相比则为持平;另有7家企业负债率超过80%,数量与2014年度的4家相比增加了3家;未有资产负债率超过90%的企业。

    数据的表现并非绝对,在细微之处窥见其中规律更是艰难。根据观点卓越100指数连续多年的统计分析,综合过去数年来房地产企业的资金状况表现,所得出的结论是2015年度现金流有所好转。

    但从流动比率及速动比率来看,房地产企业去库存任务仍然前路难行。上市企业30强(地产G30)平均流动比率为1.66(2014年度:1.67;2013年度:1.64;2012年度:1.61;2011年度:1.72),流动比率水平转向为较差。30家企业中只有2家超过2.0的安全线(2014年度:5家;2013年度3家;2012年度2家;2011年度4家),同样是比2014年度表现更差。

    速动比率方面,30家上榜企业平均值为0.52,对比2014年度的0.53同样是掉头向下的状态。30家企业中,只有1家企业超过1.0的安全线(2014年度:0家;2013年度:1家),最低则为0.18(2014年度:0.26;2013年度:0.27)。

    综合分析可知,虽然有政策及金融环境的支持,2015年房企财务与资金状况有好转的迹象,但是并不能就此乐观。

    高利润越来越远 房企盈利能力持续低位运行

    房企库存去化体现在销售方面,但去化过程是否健康则体现盈利能力。

    对于现阶段的中国房地产企业而言,肯定早已经放下了“高利润”的想法。即使一线城市出现顶级豪宅热销的现象,但这相对于庞大的三四线城市房企库存而言,或许可称之为杯水车薪,仅仅对个别企业和个别项目有利。

    房企盈利能力一直在下滑,是行业内众所周知的事实。2015年度上市企业30强(地产G30)入选企业平均毛利率为26.44%,较2014年度的31.8%大幅下滑,(2013年度:32.04%;2012年度:39.54%;2011年度:42.73%)。

    中国房地产行业最优秀30家上市企业的平均毛利率水平,已经在三四年时间内从40%左右跌至25%左右。这30家企业中,2015年度毛利率水平超过30%的只有9家,毛利率表现优秀的企业中,只有万达、华夏幸福、中海、华润置地等几家是销售规模前十企业。

    扩大到卓越100榜入榜70家上市企业范围,平均毛利率水平稍好一点,但也只有27.79%。

    入选地产G30企业的平均净利率为15.6%,较2014年度的13.16%有所好转,但仍然比2013年度的18.18%大幅降低,对比2012年度的平均净利率23.56%以及2011年度的28.91%,更是大踏步倒退。

    扩大到卓越100指数70家上市企业,平均净利率进一步下跌,只有13.63%。

    在上市企业30强中,净利率水平超过40%的企业由2014年度0家增加至1家(2013年度:1家;2012年度:5家;2011年度:5家);净利率水平30.01%-40%的企业数量同样是1家,而2014年度为0家(2013年度:2家;2012年度:2家;2011年度:3家);20.01%-30%的有4家(2014年度:8家;2013年度:7家;2013年度:6家);10.01%-20%的有16家(2014年度:17家;2013年度:16家;2012年度:17家);低于10%的有8家(2014年度:5家),其中2家低于5%(2014年度:3家)。

    卓越100指数上市企业30强中,2015年度净利率表现最突出的是瑞安房地产,受益于模式及售价的影响,瑞房的财务表现一直在行业中处于较优秀位置,但或许这只是特例。

    较具代表性的企业应该是中海,作为行业内所熟悉的标杆性企业,中海的财务表现一直维持优秀,但毛利率也由2014年的35.34%跌至32.24%,净利率则由26.27%跌至25.16%。

    净资产收益率方面,2015年度地产G30企业平均净资产收益率为6.60%,比2014年度的平均净资产收益率6.78%稍微回落,也比2013年度的7.65%有较大回落。分区间来看,上市企业30强企业中,没有任何一家净资产收益率超过20%(2014年度:1家;2013年度:1家);10-20%之间的企业有4家(2014年度:3家;2013年度:6家);低于5%的企业有10家(2014年度:9家;2013年度:7家)。

    按卓越100指数入榜70家上市企业来统计,平均净资产收益率为5.41%(2014年度:4.96%)。同样没有超过20%的企业(2014年度:2家);10-20%的企业有9家(2014年度:5家);低于5%的企业有33家(2014年度:47家),其中4家为负数(2014年度:3家)。

    总体而言,在艰难环境下,入榜70家上市企业的盈利能力表现符合行业去库存以及利润收窄的大势。也许通过变革快速周转、快速开发的模式,未来能够寻找到新的利润增长点,而这也是众多房企追求转型、跨界、多元化的动力之一。

    市场拼图渐显 卓越100指数企业均价普遍上涨

    对于房地产行业而言,销售价格毫无疑问是关键的,“房价问题”一直都是各方角力的焦点所在。

    具体到卓越100指数企业,我们通过观察这批企业群体的销售均价,可以窥见其中的房价走势,能为我们分析行业提供更多角度。

    2015年度,卓越100指数入榜100家企业销售均价为12595元/平方米,较2014年度的11625元/平方米出现不小幅度的上涨,较2013年度的12070元/平方米同样有一定涨幅。

    在一定程度上,卓越100指数企业销售均价涨跌会受到每年度入榜企业不同的影响,但这种影响不具有决定性作用。一个显而易见的原因是,过去一年,中国房价稳中有涨,甚至一些热点城市房价的涨幅不小,比如深圳。

    卓越100指数入榜100家企业是这个行业内具有标杆性意义的企业群体,也是过去一年取得了优秀表现的企业。这样一批企业群体,必然在市场中占据着有利的位置,在热点城市和热点区域占有优势份额,是中国房地产市场最活跃的群体。

    这100家企业中,均价最低企业为5767元/平方米(2014年度:4999元/平方米;2013年度:5700元/平方米),均价最高企业为34110元/平方米(2014年度:31046元/平方米)。

    卓越100指数显示,均价在20000-30000元/平方米之间的企业数量为5家(2014年度:7家),10000-20000元/平方米之间的企业数量为44家(2014年度:40家)。

    低均价房企群中,碧桂园、建业地产、荣盛发展是其中的最底端。荣盛地产的发展模式决定了其均价难于有深刻改变。

    与此类似的还有碧桂园,虽然在2015年已经作出“拥抱一二线”的尝试,但如此庞大规模的三四线开发模式想要转身并非易事,所以碧桂园的均价反而较2014年度更低,接近6500元/平方米的均价,可想而知碧桂园的产品主要位于哪些区域。

    在转向一二线方面,与碧桂园一直保持较低均价的恒大地产做得似乎更为彻底,2015年度均价已经逼近8000元/平方米,而在此前两年,碧桂园及恒大一直是卓越100指数中低均价企业的代表。

    从卓越100指数标杆性企业万科、绿地、保利、中海等来观察,万科2015年度均价为12649 元/平方米,较2014年度的11909元/平方米上涨约6%;2015年度,中海均价约12140元/平方米、保利均价12649元/平方米与万科基本相同,绿地则较低,为10576元/平方米。

    “回归一二线”加剧土地分化 地王层出不穷

    土地是房企的“生命线”,但在“去库存”环境下,全国土地市场热度及房企收购土地热情均有所回落。

    当然,这是整体市场的表现,具体到不同区域、不同城市,土地市场表现则有天壤之别。

    北京、上海、深圳等为代表的一线以及热点二线城市土地市场,在“回归一二线”的行业趋势下,稀缺的土地资源更加抢手,地价、卖地收入屡创新高,这已经是有目共睹的现象。

    以“地王”为例,2015年度 全国总价地王TOP10集聚在一线城市,北京和上海均有3宗,其后是广州2宗,深圳、南京各1宗。

    单价最高10宗地王同样分布于一二线城市,上海有4宗,北京、深圳、杭州各有2宗。其中,深圳尖岗山及北京丰台花乡两宗单价地王均超过75000元/平方米;排名第10的北京南苑乡单价地王,单价亦超过50000元/平方米。

    统计显示,2015年度卓越100指数土地储备前十企业中,恒大仍然是第一名,土储面积维持1.44亿平方米,但不像以前那样一枝独秀,因为绿地土地储备1.4亿平方米紧随其后;此外,还有碧桂园9532万平方米、万达8259万平方米,都已逼近1亿平方米。

    在这四家企业之后,其他卓越100指数企业没有任何一家土地储备超过5000万平方米。

    绿地土地储备面积与恒大几乎相同令人意外,但考虑到此前因为未上市而无法获取绿地准确的土地储备数据,也情有可原。

    万达、碧桂园土地储备面积比2014年度也有不同程度的增长:万达由2014年7670万平方米增至8259万平方米(2013年度:6488.2万平方米);碧桂园则由7568万平方米增加到9532万平方米(2013年度:6267万平方米)。

    不过万科近年一直保持不超过4000万平方米土地储备的状态值得深思,这也是近几年来万科的“常态”。按照万科2015年度新开工面积2127万平方米计算,不足4000万平米的土地储备不够万科开发两年。

    卓越100指数统计还显示,土地储备前十名企业总面积为71595万平方米,比2013年的61882.2万平方米增加9712.8万平方米,增长率15.7%。

    资产重组众生相:“大鱼吃小鱼”与“强强联合”

    房地产企业资产规模的比拼,在2015年显得格外抢眼。无论是绿地整体上市还是招商地产重组为招商蛇口,都是在不同时段成为媒体笔下“挑战”万科的头条。

    对于卓越100指数入榜企业而言,资产规模也是一个可以观察的重要指标。自从2014年度有两家房企资产规模首次突破5000亿后,2015年度共有万达、恒大、万科、绿地四家企业总资产规模达到5000亿以上,比2014年多了两家。

    在全年销售突飞猛进的同时,恒大的总资产规模也从4216.55亿元增长到了5398.47亿元,并从第4名上升到第2名。

    与此相对的是,万科在总资产规模中的排名进一步下滑到第3名(2014年度:第2名;2013年度:第1名),而万达仍然占据榜首。

    值得注意的是,2014年度两家规模4000亿-5000亿元的企业在2015年度都已经成功突破5000亿元,但原来3000亿规模以下的企业未有突破到4000亿元,排名第5的保利资产规模约为3800亿元。

    2015年度卓越100指数总资产排名前十家企业中,5000亿级别4家(2014年度:2家),4000亿级别0家(2014年度:2家),3000亿级别3家(2014年度:2家),2000亿级别也是2家(2014年度:2家),最后1家则是1000亿级别,所有10家均为上市企业。

    纵观卓越100指数企业,除了有小部分企业无法获取总资产数据外,总资产超千亿的企业已记录有26家(2014年度:23家;2013年度:18家)。

    总资产前十位企业资产总额已达到39591.82亿元,比2014年度前十家企业资产总额34961.78亿元增加4630.04亿元,增长率13.24%(2013年度:25640.96亿元;2014年度增长率36.35%)。

    行业集中度趋势已经非常明显,但2015年度卓越100指数资产规模前十企业增长速度却在逐渐减缓。

    在正常发展积累已经开始失去加速引擎的时候,并购重组也就成为了很多企业的选择,包括万科与深圳地铁、中海与中信、恒大600亿收购等,并购潮流下也不仅仅是“大鱼吃小鱼”,还包括“强强联合”。

    以下为华誉景观·2015年度中国房地产卓越100榜榜单排名:

    查询更多资料请点击:

    观点地产网:http://www.guandian.cn/

    2016观点年度论坛:http://www.guandian.cn/city/city2016conference.html

    2015年度中国房地产卓越100榜:http://www.guandian.cn/best100/index.html

    审校:劳蓉蓉

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