卓越100指数 | 年报快评:碧桂园一二线还是三四线

观点地产网

2016-03-15 23:11

  • 从年初旗帜鲜明地在全国各大一二线城市频繁落子,到年底北京丰台退地,原本意图“拥抱一二线”的碧桂园略显游离。

    观点地产网 对于碧桂园而言,2015年应该是业绩表现有些平淡的一年。虽然未来还是可以将马来西亚填海造城20年作为支撑点进行大量推广,但销售增长减速和盈利能力亟待提升却不容忽视。

    表现不如过往靓丽的原因之一,在于碧桂园对于回归一二线及坚持三四线扩张策略之间的选择。从年初旗帜鲜明地在全国各大一二线城市频繁落子,到年底北京丰台退地,原本意图“拥抱一二线”的碧桂园略显游离。

    最终,碧桂园年底收官的底气所在,既不是土地楼市同样火热的一线城市,也不是印象中库存高企、去化艰难的三四线城市,而是遥远的海外飞地马来西亚。

    销售增长减速 均价处低位

    3月15日,碧桂园公布2015年度全年业绩报告显示,2015年集团、联营及合营公司合同销售金额约人民币1401.6亿元,合同销售面积约2153万平方米,分别同比增长7.1%和10.7%。

    其中,下半年合同销售金额约为人民币856.9亿元,环比增长57.3%。销售楼款现金回笼约为人民币1170.0亿元,连续第二次实现现金回款过千亿,全年共有61个全新项目开盘。

    观点卓越100指数显示,三年前异军突起挤入千亿阵营的碧桂园,在2013年实现了1060亿元销售,同比增长约123%,位列该年度7家千亿规模房企第6名,高于恒大地产的1004亿元;2014年度,碧桂园销售金额增长至1287.9亿元,同比增长率21.5%,仍然位列该年度千亿规模房企第6名,高于中海地产的1126亿元。

    但2015年,碧桂园销售增长速度回落至个位数7.1%,销售金额在千亿房企排行中位列第7,同样身为华南民营房企并同样深耕三四线的恒大地产,本年度突破2000亿规模。

    除此之外,碧桂园2015年销售均价约6512元/平方米,较2014年的6681元/平方米回落。这个价格在同等规模房企(销售金额排行前十企业)中处于低位,2015年度该项指标最高的是融创中国,全年销售均价超20000元/平方米。

    对比来看,与碧桂园产品类似的恒大地产,均价目前呈现逐年增长的态势,2015年度提升至接近8000元/平方米(2015年度:7890元/平方米,2014年度:7227元/平方米,2013年度:6741元/平方米)。

    盈利能力亟待提升 转型需努力

    营运指标表现平淡,反映到财务数据上最明显的迹象就是盈利能力亟待提升。

    碧桂园年报显示,2015年集团实现总收入约为人民币1132.2亿元,同比增长约33.9%,其中物业开发分部收入约为1094.6亿元,同比增长33.7%。土增税拨备前毛利约为人民币228.6亿元,同比增长3.7%,公司股东应占利润约为人民币92.8亿元,核心净利润为人民币97.1亿元,同比增长5.1%。

    据此计算,碧桂园2015年度毛利率为20.19%,公司股东应占净利率为8.19%。这两个数据对比以前,其毛利率在2015年度中期及2014年度分别为23.19%、26.09%,净利率则为10.42%、12.10%。 

    或许,对于碧桂园而言,盈利能力表现亟待提升同样有行业大环境的影响在内,毕竟三四线城市库存高企、亟需去化的现实情况,已经成为当前中国房地产的“难点”之一。因此,碧桂园2015年提出“拥抱一二线”及加大海外投资力度并非没有现实考量。

    年报显示,2015年碧桂园约52%销售贡献来自于国内一二线城市的项目(2014年度:50%),另有46%来自于国内三四线城市的项目(2014年度:50%),集团在土地获取、产品开发、营销能力等方面的优化提升显然还是使得其销售规模和去化率有所突破。

    但是这种调整并非一年时间可以完成的,碧桂园未来仍需努力。

    现金大幅增加 存货需要削减

    在销售及盈利表现对比以往尚不够出彩之外,碧桂园负债及现金流管理方面的表现或许值得一赞。

    观点卓越100指数显示,2015年度碧桂园资产负债率为75.32%(2015年度中期:76.08%,2014年度:76.70%);期末加权平均借贷成本为6.20%(2015年度中期:7.07%,2014年度:7.59%),同比下降139个基点;拥有可动用现金人民币478.8亿元(2015年度中期:272.2亿元,2014年度:272.14亿元),另有人民币913.5亿元银行贷款额度尚未使用。

    此外,碧桂园2015年度总资产达到3619.56亿元,较2014年度的2680.32亿元增加近千亿元,期间负债总额增加仅为670亿元。

    风险管控方面,截止到2015年12月31日,碧桂园的流动资产净值约人民币704.21亿元(2014年度:359.94亿元),流动比率约为1.35,比2014年12月31日的1.23有所提升(2015年度中期:1.25)。

    不过,碧桂园另外还需要努力的就是,其2015年期末存货增长至1712亿元,这一数字在2015年度中期为1486.55亿元,2014年度期末则为1312.92亿元。其中,开发中物业存货增长至1351.07亿元(2015年度中期:1229.26亿元,2014年度:1059.94亿元),建成待售物业存货增长至341.14亿元(2015年度中期:233.52亿元,2014年度:232.03亿元)。

    撰文:徐耀辉

    审校:劳蓉蓉

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