卓越100指数 | 年报快评:万科的一年

观点地产网

2016-03-13 22:54

  • 2015年,被万科认为是“历史上最好的一年”。除了年末的“万宝之争”让万科稍显尴尬之外,与深圳地铁集团的合作浮出水面,则让外界隐约感觉到万科确实度过了一个“美妙”的2015年。

    观点地产网 作为中国房地产的标杆性龙头企业,万科每一年度的财务报表出来之后,都会被放到显微镜下仔细观察。

    观点地产新媒体基于中国房地产卓越100榜推出的“卓越100指数”,也不能排除将万科作为卓越100指数典型企业进行研究。

    2015年,被万科认为是“历史上最好的一年”。除了年末的“万宝之争”让万科稍显尴尬之外,与深圳地铁集团的合作浮出水面,则让外界似乎感觉到万科确实度过了一个“美妙”的2015年。

    当然,是不是“最好”,业绩报表还是要用数据说话。

    万科的“3%” 全年销售金额重夺第一

    在观点地产新媒体考察的卓越100指数主要指标中,万科营运与财务数据是鲜明而且一目了然的。销售方面,万科全年录得销售金额人民币2614.7亿元,销售面积2067.1万平方米,同比分别增长14.3%和20.7%。

    以销售规模计算,万科在2014年被绿地拉下行业销售金额榜首位置后,重夺第一,并领先绿地(2301亿)超300亿元。按国家统计局公布的2015年全国商品房销售金额人民币87280.8亿元计算,万科在全国的市场占有率上升至3.00%(2014年:2.82%)。

    根据观点地产新媒体卓越100指数体系计算显示,2015年度全国销售排行前十企业销售金额总额为15339.48元,按照上述方式计算,前十名企业占据全国市场销售份额为17.57%。

    这是一个分化的时代,不只是城市和市场在分化,企业也同样在分化。正如卓越100指数连续几年所坚持的观点,这是一个“强者恒强”的时代,万科的“3%”还有更多的空间。

    关注14大中城市 拥有472个主要开发项目

    对于分化,观点地产新媒体发现万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),住宅成交面积明显回升,新房成交总体上超过供应,但全国其他地区依然面临较大的去库存压力。

    2015年,全国住宅新开工面积仅为10.7亿平方米,继2014年萎缩14.4%后,再度下滑14.6%。但这一现象在2016年开始好转,国家统计局表示,2016年1-2月,全国房地产开发投资9052亿元,同比增长3.0%,增速比去年全年提高2个百分点。2015年开始,商品房销售逐步回暖,至今年1-2月份,更出现了销售旺盛局面,使房地产开发企业投资信心有所恢复,房屋新开工面积迅猛回升,土地购置面积降幅大幅收窄,房地产开发投资增速时隔两年首次回升。

    截至2015年底,万科在中国大陆拥有472个主要开发项目,在建项目权益建筑面积合计约3147万平方米,规划中项目权益建筑面积合计约3976万平方米。报告期内,万科实现新开工面积2127万平方米,较2014年增长23.1%,高于年初计划的1681万平方米;完成竣工面积1729万平方米,较2014年增长24.9%,高于年初计划的1,581万平方米。

    土地储备偏少一直是万科的“常态”,但按照新开工面积计算,不足4000万平米的土地储备不够万科开发两年。

    销售及营收大步前进 毛利率及净利率持续下滑

    财务指标方面,万科2015年度营业收入为人民币1955.49亿元,同比增长33.6%;毛利为394.18亿元,毛利率20.16%,较2014年下降0.79个百分点;归属于股东的净利润人民币181.2亿元,较2014年的人民币157.5亿元增长15.1%;归属于上市公司股东的净利润率为9.27%,较2014年度的10.76及2015年度中期的9.64%进一步下跌。

    显然,销售及营收大步前进的背后,万科仍然摆脱不了毛利率及净利率持续下滑的局面:2015年度是中期及期末是万科近几年来净利率首次跌入10%以下。

    这与全行业盈利能力下滑大趋势有关,同样也跟万科营运、产品、管理等方面状况有关。一个显而易见的数据可以看见,在同等规模的房企中(销售规模前十),万科的盈利能力是较低的企业之一。

    负债及现金天平 净负债率较2014年增长数倍

    负债率方面,万科2015年度资产负债率为77.7%(2014年度:77.2%),净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为19.30%(2014年底:5.41%)。

    截至2015年底,万科有息负债合计人民币794.9亿元(2015年中期:631.8亿元),其中,银行借款占比为44.82%,应付债券占比为25.18%,其他借款占比为30.00%;有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币266.5亿元(2015年中期:237.7亿元),占总体有息负债的比例为33.52%;一年以上有息负债人民币528.4亿元(2015年度中期:394.1亿元),占总体有息负债的比例为66.48%。货币资金为531.8亿元,较2014年度的627.15亿元减少15.20%。

    货币资金的大幅减少及有息负债的大幅攀升,造成万科净负债率较2014年增长数倍。虽然仍控制在较低水平,但不能不关注的是,万科的财务表现一直控制在较为平稳的状态,大起大落并非常态。

    撰文:徐耀辉

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    业绩

    年报

    卓越100指数

    万科

    2016观点年度论坛现场快讯

    2015卓越100榜榜单