2015博鳌房地产论坛主题论坛:基金乐与忧

这一场,我们一起来近距离观察倔强的房地产基金,成长过程中的“忧”与“乐”。

主持人:这一场,我们一起来近距离观察倔强的房地产基金,成长过程中的“忧”与“乐”。
今天下午第二场主题论坛的主题是:基金乐与忧

专题:转变时期的中国房地产 2015博鳌房地产论坛

2015博鳌房地产论坛现场直播之一

2015博鳌房地产论坛现场直播之二

2015博鳌房地产论坛现场直播之三

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:文化旅游的符号

2015博鳌房地产论坛主题论坛直播:产业地产革命

2015博鳌房地产论坛主题论坛:后规模时代的房地产

2015博鳌房地产论坛主题论坛:商业地产新时代

主持人:谢谢各位嘉宾,今天下午第二场主题论坛的主题是:基金乐与忧。首先是请出演讲嘉宾,有请本场主题论坛的第一位演讲嘉宾出场,长富汇银董事长张保国先生。张保国先生演讲的题目是“回暖萧条并存,并购创新发展”。掌声有请。

张保国:大家下午好!很高兴今天下午有这样一个机会跟大家共同来做这样一个分享。昨天晚上天津发生了那个爆炸,我想我们所有人都会衷心地祈愿大家能够平安。

谈到我们最近的一个比较热的经济话题,就是人民币下挫得比较厉害,当然我想这是人民币汇率市场化的一部分。从今年7月份开始,外贸数据的疲软直接导致这次汇率的大幅下挫,从长期来讲,应该是对人民币的稳定性有一个正面的作用。另外对房地产市场的影响有两方面,第一个是房企海外融资的成本可能会提升。第二方面是对一部分外资可能会加速外流。

今天的主题是基金的乐与忧,从主办方安全的顺序上能看出房地产基金的忧应该大于乐,因为被排在最后。当然这是一个玩笑。地产人看互联网就像是一个年轻貌美的少女,顾盼生辉,但是再看基金的话,好像是一个已经老去的状态。我们一直在谈,2010年是中国房地产基金元年,2013年是中国房地产基金的春天,但是这个春天来得太快,还没开始就结束了,我们今天再来回顾中国房地产基金,我们会发现在2012、2013年房地产市场比较活跃的时候,到今天很多基金都不知道去哪儿了。在中国的房地产市场上,私募基金应该起到非常大的作用,但是今天房地产私募基金在整个房地产投资里面占比还不足10%。我认为房地产私募基金未来应该要承担的会更多。

今天我们探讨一个话题,整个基金市场还是比较忧虑的,因为毕竟在目前整个房地产市场下行,并且经济下行,三期叠加这样的一个市场环境下,整个私募基金面对的一些思考可能会更多。当然前一段时间我听到一个比较有意思的假设,简单跟大家分享一下,当然目前我们都了解,在现在全球经济还比较萎靡不振,国内的经济增速放缓的前提下,我们是不是可以做这样的假设,现在不是说我们来收缩固定资产投资,我们是不是应该把该建的楼建好,该修的路修好。因为全球来讲,大宗商品价格都处于一个非常低的区间,我们现在来做这样的事情,未来我们的下一代只需要做三件事情,维修维修物业,照顾照顾老人,多生孩子。这个是不是可以实现我们的国家利益最大化?这是做一个假设,供大家思考。

这两天我们探讨的比较多,关于整个经济环境目前确实不容乐观,整个经济比较疲软,下行的压力非常大。包括前段时间中国股市的大幅调整,当然股市调整从三个方面对中国经济复苏造成了影响。第一是金融业的增速回落,对GDP的贡献率降低,再一个是居民财富的蒸发,对消费需求会继续下降,然后直接影响到经济的复苏。第三个方面是二级市场会进一步传导到一级市场,对三架马车的作用带来很大的冲击。

谈到房地产行业,今年一系列对房地产行业的支持,包括贷款的支持,让房地产行业有所复苏,以一线城市为主,当然三四线城市现在还没有一些复苏的迹象。一二线城市的数据比较漂亮,但是市场回暖的同时,不同城市间也分化比较严重,一线城市反应最为敏感,从开发投资来看,多数房企对房地产市场表现还是比较谨慎。再一个从销售行情来看,三四线城市的需求还比较疲软,城市间分化会更加明显。

谈到这一点,现在我们的房地产泡沫水平在全球来讲处于相对的高位,乐观的事就是房地产市场已经出现泡沫,但其实并没有完全的失控,所以房地产市场在市场调整和城镇化加速的过程中这个泡沫会被消化掉,所以说我们整个的前景其实并不明朗,股市这方面对房地产市场的复苏也起了比较大的负面的作用,在这样的市场调整的区间,我们回顾过去,有无数次周期性波动的时候,行业并购的机会比较好。一些房企在加速扩张的过程中,都会采取高杠杆的经营方式,在调整的当中会遇到比较大的财务压力,下行的压力,这时候有很多房企不得不去折价出售一些物业,实际上对金融机构或者说以基金来说,并购的机会便会伴生出来。也可以运用基金的灵活性,或者说我们真正能够去和其他一些金融机构或者房企结合,进行更好的一些合作。

另外一个是REITs推出的预期。从全球来看,目前多数的国家REITs比较发达的地区,包括香港、新加坡等等,我们会看到很多的机会,未来对商业物业来讲,REITs可能是更大的机遇。房地产项目的并购机会,整个它会比较明显,对并购物业,核心城市、核心区域的核心物业,依然是一个硬指标。我们今年也开始去看一些有运行压力的项目,跟金融机构进行杠杆化运营,另外一个是我们对一些成熟物业的并购,这个机会会更大。

当然这对所有的开发商也一样,未来的运作趋势,对所有的基金来讲,它会承担在两方面,第一个是走更精细化运作方向,比如说刚才所说的我对商业物业的并购上,在这方面进行更详细、更深入的运作。另外是跟一些大型房企合作,进行项目的并购。这样的方式出来以后,真正优秀的机构会把握住这个机会,实现自己更大的收益。

主持人:感谢张保国先生,接下来有请下一位奉献演讲的嘉宾,信泰资本总裁蓬钢先生,他演讲的题目是“海外投资分享”。

蓬钢:大家好,现在是下午5点了,大家都非常累了,所以我尽量简短,也尽量轻松一点。我是蓬钢,我来自信泰资本,我们主要做的是海外投资。

我在2001年到2010年这10年主要是拿着海外的资本到中国市场投资,我们当时投了十几亿美金,也是正好赶上中国房地产市场的黄金十年,效果非常好。2011年以后,我们所做的事是自己创立了一个平台,叫安泰投资,安泰投资做的事是募集人民币资金在中国投房地产的项目,也做了一些项目,但是我们总觉得,作为一种有限合伙的形式,在中国的资本市场,在房地产领域不太容易作为一个主流,和信托公司、基金子公司,还有银行等等都没有太大的优势竞争。2013年开始我们看到一些国内市场上的问题,有一些供大于求的现象,有一些滞销、产能过剩的问题。再加上海外的市场,正好经过了金融危机以后,有了一个很明显的价格上的调整、严重的价格下跌。所以到了2013年开始,很明显的在复苏了,尤其是在美国这样的市场,有很明确的复苏迹象。再加上当时人民币的汇率有点高,我们分析是人为的高,因为从资产价格、生活水平、服务质量等等方面,都觉得人民币不应该这么高。但当时很高,我们分析觉得有很大的是我们的外汇储备这么大的规模等等的因素造成的结果。还有就是国内的经济开始有一些下滑的迹象,这些因素加在一起都导致中国的资金有很强烈的去海外做配置的愿望。2013年我们开始到海外市场寻找机会,正好有一些国内的机构,比如说后来和我们一起合作的信达资产管理公司,碰到我们就表示了很强烈的愿望说,我们想到海外投资已经想了七八年了,但是一直都很难动手,每次到最后要投资的时候,都是因为对海外市场的不了解,所以没敢下手。后来跟我们这个平台结合了以后,我们做了大量的投资,除此之外,我们也跟其它的一些金融机构,包括泰康人寿、长城资产管理公司等等中国的金融机构有了广泛的合作。

今天我就把我们海外投资的一些项目给大家看一下,海外的项目是什么样的,利润率有多大,有什么样的风险。

2011年我创建这个平台的时候叫安泰投资,现在我们用的名字是叫信泰资本,这是信达和安泰再加上CGO在香港联合成立的一个公司。目前我们在北京有办公室,在纽约有一个分部,主要投资的策略就是在全球的热门市场,包括纽约、旧金山、芝加哥、波士顿、洛杉矶、伦敦、悉尼等地寻找投资机会,而且是一些比较成熟的开发项目。所谓成熟就是我们不太碰没有得到审批的项目,我们基本上是在一个项目获得了审批,设计已经基本完成,造价也比较确定,银行贷款也已经落实的情况下,很快就要开工的情况下介入。还有就是合作伙伴,我们通过这几年的实践,我们不和一线的全国范围内做开发的大的品牌合作,我们找的合作方都是在当地的市场非常有经验,但是只专注于当地的市场,同时只做两三个项目,不是同时做十几个项目的开发商。同时我们要求他们在这个项目里面有相当的自有资金的投资规模,这样的开发商是我们的一个比较理想的合作伙伴。

从2013年年底我们做了第一个项目以来,到现在不到两年的时间里,我们已经完成了9个项目的投资,投资金额6.6亿美元,有5个项目在纽约,两个项目在芝加哥,一个项目在悉尼,一个项目在伦敦,都是非常核心的位置。这些项目的总的开发价值加在一起有36亿美元。

在短短的不到两年的时间里,我们和众多的国内外的机构建立了合作关系,每个项目都涉及到很多的合作方,有律师、建筑师、开发商、施工单位等等,所以到现在也是建立了一个不小的合作关系网,这些关系网都在不断地给我们提供新的合作机会,也在给我们提供市场信息,这样就进入了良性循环的阶段。

下面就是一些项目,时间有限,我就尽快的给大家讲一下。这个是我们在纽约的第一个项目,在纽约的下城,也就是在华尔街附近,是一个老的办公楼,我们把它买下来,再加上旁边的一块地。这是纽约第一个有电梯的建筑,所以它是一个历史性的地标性的建筑,我们把它改成一个酒店,后面这个塔楼做成一个公寓。这个项目我们2013年介入,2014年5月开工,现在即将封顶,也已经进行了销售,我们的成本是按呎来算,一呎是1400美元,我们的销售是2400美元一呎,基本上有70%的利润,也就是销售的价值除以成本,大概能达到1.7倍,这样的项目在国内来讲也比较难找了。在美国这样的市场,很成熟的成熟区反而有这样的机会。这个项目的市场表现超出了我们的预期。

第二个项目是我们在芝加哥买的一栋写字楼,这个楼位于著名的西尔斯大厦旁边,一共14万平方米,入住率80%,这样一栋楼我们花什么样的价格买的呢?大概是一万五六千块钱人民币一平米,当时80%的入住率,我们的租金回报率是6.8%,这样的机会在国内也是不可能找到的,我们的计划就是买过来以后通过更主动的去经营它,把入住率提升到了90%,最后再把它出售,第一年我们就获得了10%的回报,到最后出售,我们希望年回报率能达到百分之十七八。

第三个项目是纽约的中城的一个项目,这是万科在纽约的项目,后来万科通过融资,大部分资金也是由信泰支付的。这个项目是在世贸中心区域的一个很显著的住宅,它的销售和投资价格比起来有1.3倍到1.4倍,这个表现也是非常不错的。这个建筑的位置非常明显,从自由女神像看过去可以很清楚的看到它。

还有芝加哥的一个项目,它现在是芝加哥卖得最贵的一个公寓项目,位于最核心的区域。

最后这个是伦敦的项目,位于伦敦最贵的住宅区,这个项目我们的预计销售价格在每平方呎5000英镑,这些项目从身体上,从建筑的限制上都有很严格的要求,也是中国的资本头一次进到这样的区域。这个项目总投资是4.8亿美元,只建33套公寓,平均每套公寓1500到2000万。

主持人:感谢蓬钢先生为我们带来的海外投资的分享。接下来有请高和投资苏鑫董事长,演讲的题目是“房地产进入马拉松时代”。

苏鑫:最后一个演讲,确实有压力,所以选的话题大家得感兴趣,否则就全部都离开了。房地产未来5年、10年有各种说法,有说下半场的,有说白银时代的,我想换一个词,房地产到底是不是进入了一个新的时代,我们看现在的现象,我叫它“马拉松时代”。万科推行合伙人制,SOHO要做3Q,这个行业里的男神、女神都出来创业,这个背后到底是什么原因?为什么有这么大的变化,为什么我们在一年前没有看到?就是因为我们以前这个行业所处的时代是一个短跑时代。大家想想我们怎么赚钱,我们拼了命的只要圈了地就可以赚钱。毛利润很高、高周转、高杠杆。所以谁胆子大,谁敢于圈地,谁快速发展,谁就可以赚大钱。但是这次调整,包括未来我们还可以高杠杆吗?这个行业现在很多的企业负债率都达到了百分之八九十,供大于求,销售速度慢下来,我们也不可能快。包括金融的支持,把我们的利润率快速压低,这些因素都造成我们原来三高的短跑的玩法进行不下去,必然要换一个赛道,我们要轻装上阵,这就是所谓马拉松的寓意。一方面我们要看到未来有很多机会,另外我们也要改变一些基因。

马拉松时代有三个特点。第一,我们以前是重资产,现在要轻资产,我们以前是重规模,现在要重创新,我们以前是粗放式经营,现在要精细化管理,这三个变化看似都是跑步,短跑跟长跑对企业基因的要求是完全不一样的。短跑时代的房地产是一个高周转的制造业,长跑时代的房地产是服务业。服务业和制造业还有非常大的不同,房地产是一个重资产的行业,它是一个笨重的大象,我们到底能不能往服务业转型,能不能飞起来,其实不光有压力,也有机会,就是我们有两个翅膀,第一个翅膀就是移动互联、互联网+,第二个翅膀是金融+。其实在两天的会议里面,这两方面的内容我们都略微的涉及到了。

我们举一些这个行业创新的案例。互联网+关注的是消费者的使用,所以从消费者角度来看,就有很多的细分市场,比方说办公,我们就说联合办公这一项,有3Q、优客工场,还有很多创业空间。从公寓这个市场,有我们耳熟能详的You+,还有魔方、新派。我们了解You+,是因为小米投了,其实魔方管理的面积大它5到10倍。

金融创新方面,我们做了一个报告,这是跟建设部研究中心秦虹主任连续第四年做的报告,今年的报告聚焦互联网创新和房地产。我们看看有哪些案例。第一个,从开发商角度进行的创新,有绿地的地产宝、万达的稳赚一号。从用途角度,我们可以看到有首付贷,搜房的天下贷,世联的集金。从产品的区分,专业化的尝试有链家的家多宝,还有我们做的高和宝。万达的稳赚一号,它是中国最大的商业地产,是原来最重的商业地产企业,它搞了50亿的REITs,而且成本不低,是6年期的6%+6%,就是预计收益12%,它为什么做这样的产品创新?其实是看到这是未来的趋势。

最后讲两个案例,作为我们从业的一个很小的企业,高和通过创新,也是可以做到互联网+和金融+。以高和宝为例,我们先看投资人的需求,从消费者角度来看,市场上给他提供得更多的都是债型的产品,但是没有股性产品,当然股性产品在移动端是非常难卖的,我们向能不能有两者结合的,既有债的稳定收益,又有股的预期的价格的增长。其实核心城市的核心资产如果是有租金,这个产品自然可以演变出来,所以我们做出来了高和宝,就是私募REITs的形式,我们试着在移动端进行销售。隔了三个月,万达也做出了它的商业的类证券化的产品。

第二个是写字楼,我们听到的很多创新都是创客空间,创客能不能解决所有的写字楼的需求?当然不能。但是传统的写字楼要不要变,是我们需要思考的。传统写字楼有三大痛点,还是从消费者角度来看,第一是租金,成本痛点。第二,资源痛点,第三,创新痛点。写字楼是一个办公空间,当然要关注我的租金高低,我怎么能让租金降下来?能不能让他有便宜可占?通过共享的方式。第二个痛点,写字楼是产生生意的空间,我能不能有更多的生意的机会?有没有大腿靠傍,让它产生更多的交互?第三,企业现在压力非常大,我们的模式要创新,创新是需要有乐子可找的,能不能让这个空间更有趣,更娱乐化。

我们看一个案例。300平米的小公司需要不需要会议室?当然需要,但是它的利用率是非常低的,我们能不能把这个会议集合在一起,而且这个会议室不是普通的会议室,你进去以后就有头脑碰撞的感觉,你就兴奋起来了,这是我们在屋顶花园做的会议室,小公司都可以用这个会议室,通过APP可以下订单。

我们怎么能够更多的交互,能让楼里的这些不同的公司的人认识?我们在屋顶上做了一个北京最高的图书馆,大家在里面交互,同时你还有自己的想法可以在这里面进行阐述,我们还跟腾讯合作,做了一个栏目,叫八仙桌,就是财经的谈话节目,你有问题可以上来讲,这样不光给你提供了培训的机会、交往的机会,还提供了说出你的商业模式,让更多人知道你的机会。

光有这个空间还不够,因为这个空间不能够让这个楼里面满负荷应用,可能只有20%的时间应用,剩下80%的时间怎么办?我们就把一些创新的公司,也是用工位的方式把他们吸引过来,这样就把这个空间和底下的传统写字楼的空间结合在一起,这样不仅出现了楼里的企业之间进行交互,你还可以和外面的企业进行交互,并且和大佬进行交流,因为任总、潘总都是我们八仙桌的常客。

我们还把艺术结合在这个楼里面,我们看到一些外国人,只要北京有晴天的话,他们都会过来打太极拳,这是艺术带来的一种感觉。这是国内最大的6米高的一棵铜树。屋顶我们做了一个花园。你心烦意乱的时候就可以到这边静坐、休息。

房地产进入到马拉松这个时代,我们需要换一些基因,其实我们也不光批评一下政府,批评一下政策,批评一下金融,我们还可以自己做一些尝试,进行创新,只要有互联网的思维,无论是金融+还是互联网+,不管我们是多小的企业,其实我们都有机会,谢谢大家。

主持人:谢谢苏鑫先生的演讲,接下来的是本场论坛主题讨论会环节,这场讨论会的主题是:基金乐与忧。

接下来,有请本场主题讨论会的主持嘉宾上台,瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥先生。

接下来有请讨论嘉宾,他们是:长富汇银董事长张保国先生;盛世神州基金首席执行官李万明先生;金谷国际信托副总经理元磊先生;昌建地产集团董事长赵建生先生;永正资本总裁王威先生;鼎信长城基金副总裁章洪昌先生;信安环球投资(香港)有限公司基金经理王曦先生;北京国银投资基金管理有限公司总经理谭少儒先生;贝利吉福德基金管理公司投资分析师涂琦先生;江苏安家贷金融信息服务有限公司总经理李晓羽先生。

金增祥:谢谢主持人,非常高兴,台上有非常多基金公司的老总,还有开发商代表,还有海外的基金经理。下面正式开始我们的议题,大会给我们的议题比较多,有地产基金2.0、REITs试水、众筹、国际私募基金在中国如何找到机会等等。基金行业从无到有,经历了一个非常快速的发展、蓬勃的发展,过去几年地产调控成就了一个子行业,就是地产基金,发展得非常好。所以第一个问题我想请国银基金的谭少儒总谈谈基金未来的发展机会和面临的问题。

谭少儒:各位老总,各位朋友,大家下午好!我是来自北京国银投资基金管理有限公司的谭少儒,坦白说我个人以及我们基金公司并不是一个地产基金,我们涉猎地产行业和地产基金的业务都非常少,我们主要还是针对新三板市场的股权投资和A股市场的定向增发投资这两块业务。由于我自己以前是做过信托基金,所以这次大会邀请我过来,所以我谈谈对地产基金未来的观点。第一,房地产基金未来的发展,在我国应该还有非常大的空间和潜力。基金的本质都是一样的,基金发展的好坏与我基金投向的标的资产,或者我们所投向的行业发展持续繁荣是有非常大的关系的,这几天的论坛各位老总的一个比较一致的观点就是,房地产行业的发展远远没有结束,依然在未来的5到10年会有一个大的发展,我觉得地产基金还会持续的繁荣。

地产基金的机会在哪儿呢?我刚才看到咱们这个议题当中说,房地产基金2.0的时代,作为行外人的感触,接下来地产就是一个分化,包括地产和城市之间的分化,包括企业和企业之间的分化,未来大的房地产企业市场占有率会越来越大,小的企业有一些被兼并,退出历史舞台,也是有这样的可能。

另外一个是产品之间的分化,过去买地卖房子都能卖得出去,未来可能更需要个性化的产品,卖的不仅仅是个性化的房子,或者是个性化的产品,甚至是生活品质。房地产2.0的时代,就会给房地产基金带来一些机会。有一些朋友刚才讲到海外投资的市场的机会,有一些细分市场有一些机会。另外我们专注于一些细分的领域,专著于养老地产、旅游地产等等细分的领域,这样也会有一些机会。

对房地产市场的变革,我觉得就是在并购的市场做一些并购基金,因为国内传统的金融行业做地产的并购可能不是那么容易,这一点我觉得是未来地产基金所应该有的一些机会。

地产基金在我国还有面临的一些问题,我做资本市场投资其实很简单,我们退出的渠道非常明确,就是在二级市场,或者新三板市场当中出让股票或者股权,在我国的房地产基金退出渠道非常单一,大部分就是大股东的回购,或者项目的清算,或者还款,不像美国或者新加坡成熟的市场,有REITs,有一些证券市场可以退出,我觉得这可能面临一定的问题。因为一旦市场波动的时候,对地产基金的管理者和投资者,实际上他没有一个流动性的市场可以规避这种风险。

好在从去年开始,我们国家也是在推进资产证券化,还有现在市场上有一些类REITs的产品在出现,我觉得未来有可能对我们地产基金的退出渠道和流动性有一个极大的改善。

金增祥:谭总觉得机会还是有的,基金公司也要与时俱进,参与一些多元化的运作,参与行业的细分。最近因为互联网的急速发展,降低了资讯的成本,所以P2P也是如雨后春笋,我们传统的基金公司或者信托,面临这么多的竞争对手,如何保持比较长期的优势?我想请长富汇银的董事长张总跟我们分享一下。

张保国:这个话题其实很简单,我们今天也探讨了很多,到底是房地产+互联网,还是房地产+金融,不管金融还是互联网,对所有行业,它都想是我们所用的电和水一样,我们不要把很多东西过分的强调,过分深化。我觉得讨论这个问题,有时候类似于我们是用电灯好还是点蜡烛好。所有的东西它是一个基础设施,关键是我们怎么用。所有企业怎么运用这个工具,这是一个方面。

对房地产私募基金,我刚才演讲的时候说得很明确,每年房地产的市场,私募基金的机会特别大。当然今天我们所面临的环境,我觉得基金太沉寂了。不用说所有基金,我们要跟前10大房企合作,我们要在北、上、广三地来做项目。作为金融机构,你要发现更有投资价值的东西,在二三线城市一样有好的价值涌现,我们怎么发现价值,这也是投资机构的关键能力。

金增祥:张总还是比较乐观的,认为市场很大,我们基金公司要善于发现投资机会。

我们这里有一位地产公司的老总,就是昌建地产的董事长赵建生先生,我想请问赵总,基金公司你们接触的比较多,对开发商来说,你觉得最关注的除了成本,还有别的东西吗?

赵建生:基金这一块,昌建集团用得并不多,我们主要的合作伙伴还是银行和信托。我们跟盛世神州是合作伙伴,我们郑州那个项目,盛世神州给了我们很大的支持。特别是在前期拿地阶段,给我们投入了2.8个亿的资金,后面按照我们的合同约定顺利退出。基金这一块对目前房地产市场的发展肯定是有支持的,因为目前房地产形势不太好的时候,中小企业肯定面临一个很重要的东西,就是整个基金比较紧张,这时候基金应该有它很好的空间。但是基金进入确实存在着成本过高的问题,对本来不太好的房地产企业加大了它的压力。

这就看企业如何运用好基金的资金,怎么在一个阶段性的过桥资金,或者是短期的,一年或者一年半的阶段,能够尽快实现房地产的销售。基金未来应该是有喜有忧,从长远来看,我们基金的发展应该是非常好的,但是基金在未来的发展风险也是很大的,特别是投入以后,企业的经营又比较差,它会越来越差,这样我们的基金退出是个问题。但是我认为未来随着市场逐步的触底以后,目前房地产形势不太好的时候,这个时候并购资金应该是一个最好的途径。但是企业并购以后,一个是对资产的并购,一个是对项目的并购,并购以后,关键问题是你的企业的专业能力,企业对项目的控制能力和操盘能力,这是最关键的。

金增祥:谢谢赵董事长。我接着赵董事长的话题请问一下盛世神州的CEO李总。赵总刚才也提到,基金公司对项目的操盘能力要很强,特别是如果退出,要有风险的控制,这对你们人才上,或者操作层面上,你觉得是越来越难,还是形式跟过去差不多?

李万明:盛世神州基金做了5年,国内投资了十几个项目,国外也投了十几个项目。我们的体会就是,房地产私募基金要回归本质,也就是说不要像以前只是那种高利贷、中利贷的概念,这是不对的,基金最重要的还是要挖掘项目的价值,获取股权收益,获取更高的收益,应该是往这个方向转。基于这种想法,我觉得我们以前存在这样的问题。比如说过分地重视高收益,而忽略了合作伙伴的选择,有不少基金现在陷入困境,甚至销声匿迹。也跟前些年的形势有关系。有很多2011、2012年投出的钱,现在到了回收期,但是回收存在一些困难。我想未来不能是因为有人能接受高成本了,就跟人合作,这是一个最关键的要转变的。第二是你怎么样能找到价值,能够预期有好收益的项目,并且在过程中去实现它。这就促使我们基金选择项目的能力要加强。刚才说到并购的机会,还有城中村改造的机会,当然也有直接收购项目操作的机会,这种情况下,如果我们基金管理公司没有评判能力,没有操盘能力,不能够把项目价值挖掘到最好,不能够快速销售,不能在产品品类上有所创新,这就会有一定的风险。也就是说基金既要能够找到好项目,敢于在前期银行信托不敢投的时候进行投资,同时又能够在投资后不断地帮助这个项目,甚至我们参与管控,使得这个项目能够产生价值,这样我们的基金才能达到我们的目标。

经过这些年的发展,应该说很多基金管理公司都已经成熟起来了,在金融机构也树立了信誉。无论是国有金融机构的钱,还是银行的钱,还是保险的钱,也都愿意跟着我们一块儿来投资产品,这对未来来说是非常好的方面。这次股票的大跌,经过这次教训之后,社会人会把钱交给基金,交给专业的人来投资。我们的管控要加强好,只有不断地给投资人产生收益,我们的基金才有发展。

金增祥:谢谢李总和赵总的发言。这里还有一位专家是金谷信托的副总经理元磊先生。就你接触的项目来说,哪些项目是你们最看重的?

元磊:我来自信托,从金融机构的角度,和房地产公司合作,其实主要是看重几点,一个是看我们的基本面,这和开发商看一个项目的好坏没有什么区别。第二是在看你的资产管理能力。第三是你怎么退出,就看你的产品是不是符合市场需求。

信托和房地产公司合作的项目类型是各种各样的,不光是住宅,也包括商业地产、写字楼、科技园、物流园等等各种园区,也包括酒店等等,在这里面它怎么退出,包括退出前怎么运营,这对房地产商包括房地产基金都是一个很大的问题。各自能力的不同,和你能力范围涵盖的业态种类,纵向上去管控它的开发而且,招租、运营,包括把它成熟,符合证券化的条件,这理念是整套的系统工程。

今天的主题是基金的乐与忧,我觉得这是一个很好的命题,这是一个忧的时代,也是一个乐的时代。房地产大家都了解,应该是从一个增量时代进入一个存量时代,房地产商的角色在发生转变,各自应该思考你是什么样的角色。为什么说这是一个乐的时代呢?从现在开始,大家要更多的思考一个,未来要进入一个什么时代,我想应该是进入一个金融地产的时代。2015年就有可能成为中国金融地产开始的元年。什么是金融地产?原来大家讲是房地产金融,房地产金融和金融地产是两个不同的概念,房地产金融是金融机构的工具,也是给大家提供服务的一项工具,它只是一个业务模式,但是金融地产是一个商业模式,它是一个平台,它是从房地产企业的角度出发,应该打造一个什么样的商业模式,一个什么样的资本使它有机循环。而房地产金融只是一个工具,只是一个融资业务模式,这是我们金融机构所做的,金融地产是真正属于房地产企业的,这个时代我想一定要开启。

怎么实现从一个普通的房地产企业走向金融地产,怎么从房地产实业走向金融资本市场,资产管理能力是最核心的时代,资产管理能力决定了大家投资的半径、投资的视野,也包括你投后怎么证券化,实现实业和金融市场的对接,这里面有它的内在规律和特殊的技能,这里面仅仅房地产金融解决不了,需要他们有机结合,形成独特的资产管理能力,实现实业走向资本市场。

金增祥:谢谢元总,元总觉得2015年是金融地产的元年,这个问题有意思,我想请教一下永正资本的王威总,听听您的想法。

王威:大家好,我正好跟元总原来是同事,正好可以借着元总的话谈谈我的看法。

我是2012年离开凯德之后出来创业的,我出来创业的时候,也考虑做一些基金,后来发现我们这个行业里的基金,跟我们在凯德做的基金不一样,大部分还是偏债型,而且是俗称的高利贷基金。我们当时做了一个判断,这种基金不是一个主流,在诞生期他是主流,但是长期肯定不是主流。然后随着房地产行业的发展,包括房地产市场波动的时候,进入到今天这个状态,基金这个层面一定要做股权类的长期基金,所以我们后来给自己的定位是暂时先不做这样的事情,我们出来创业的理想还是为了能够复制凯德模式。我们尝试之后发现相对比较困难。金融机构、政策环境等等方面都不支持,金融机构不太愿意投长期的钱。所以后来我们开始做大量的咨询,包括华润置地和中粮地产,我们都给他们做培训和咨询。我们做服务商之后,我们耐心等待市场的到来。我们下一步肯定都会走到金融和地产结合,一定是一个金融和地产高度融合的模式。这里面就涉及到我们的产品,我们跟金融机构或者开发商聊合作的时候,必须了解我们谈判的筹码,一般对于中小企业来说,我们有很强大的资产管理能力,这是我们的优势,因为我们在凯德工作了那么多年,我们有很强的资产管理能力。

我们通过很强大的资产管理能力,和开发商、金融机构合作,我们认为下一个模式就是我们要做回甲方,资产管理我们来做,开发商出地,我们同时共同做资本层面的事情,包括私募基金,包括REITs,这样我们就有机会三方一起把这个主流的金融地产模式实现,就是开发商、运营商和资本方,这是我们探索中国未来跟国际上更加接轨或者主流的地产基金模式,地产基金2.0还是长期可持续的,应该是主权类的,长期的持有的,而且加上基金管理能力的模式,而且不仅是基金模式,我认为更是一个金融房地产的模式,金融和房地产高度融合的模式。

金增祥:谢谢王总,接下来有请江苏安家贷公司的总经理李晓羽先生,看你的名字我觉得应该是做互联网金融和P2P的,可不可以跟大家分享一下你们公司的挑战与机遇?

李晓羽:谢谢主持人。我和在座的各位还是有一些行业上的差异,我更多的是民间的,代表互联网的非金融机构的P2P,安家贷更多的是做房地产相关的互联网金融的产品,我们也面对类似于众筹,或者是地产私募基金的需求。在我们运作的过程中,我们总结出来有几条,第一个,如果说是做房地产众筹,地域性还是比较强的,它的受众面比较窄。

第二是需要房产的城市的新兴的人类,或者是农村的人口,因为他们对互联网这一块不太熟悉,有的连微信都不会用,网络平时也不怎么上,手机APP很少打开,但是他们恰恰是想买那些参与众筹的房产,所以我们面对这个问题的时候,更多的觉得,如果想要锁定实际的购房人,还是走线下推荐营销的路线。P2P现在更多的是债权的P2P,开发商贷款也好,首付借款也好,都是相当于一个民间借贷的关系。股权众筹方面,证监会还是有一定的要求,对合格的投资人来说,要有收入的要求,对投资的企业来说,也有净资本的门槛,所以说我觉得民间的P2P还是首先要把自己的本职工作做好,首先是服务于个人,把普惠金融,让更多的人买到房子。

刚才有几位大佬也说到了地产基金,地产基金应该是私募性质的,应该是资本的盛宴,很多长尾的用户,很多还参与不到地产基金当中。所以冀望于地产基金200人的限制打通之后,让更多的人参与到地产收益增量的那一块。

金增祥:最近央行降息,包括余额宝的利息都在往下走,对你们募集资金会不会产生压力?

李晓羽:我们做的平台的利益还是蛮低的,我们的母公司是上市公司365网,有一个平台背书在这里,这是第一。第二,我们不断地给投资人传导合理投资的概念,如果说P2P面对的是房产买房相关,可能借款方并不能承受比较高的利息,所以如果说保持在8%到9%的年化利息的话,我觉得是一个比较合理的区间。我们觉得在募资这一块没有太大的问题,因为我们平台上的用户已经习惯了,他通过100元购买这个产品,就能获得年化8.5%、9%,他已经很满足了。同时我们还有很好的征信的措施在里面,应该是一个比较良好的投资形态。

金增祥:刚才有好几位都提到了退出机制,还有跟国际接轨,接下来我们在座的也有两位来自海外基金的,一位是信安环球的资深基金经理王曦先生。我们来听听他对行业或者对地产基金这方面的想法。你们比较喜欢哪一类的标的?

王曦:谢谢主持人,我是信安环球投资的基金经理,我们今天这个话题是基金乐与忧,我认为未来的担忧肯定比喜悦多一些,在房地产行业我们还是比较谨慎的。大家谈了很多,我希望谈一些希望看到的东西,我觉得买公司应该是有三类公司,首先是高的资产周转率,过去5年整个房地产的上市公司它的资产周转率是在每年下降的,基本上是从30%降到百分之二十六七,每年都降1%左右。如果说你的经营效率比较高,或者说你的产品卖相比较好,这样是比较适合的。这样的公司我们觉得它的持续性会好一些,会拿到市场份额。但是这样的公司随着大家的产品质量逐渐提高,差异化也逐渐缩小以后,优势没有那么明显。

第二类是逐渐转向轻资产的公司,我们可以借鉴美国房地产过去30年发展的历史,可以看到现在美国最大的房地产公司的市值比上市的前5家地产公司的市值还大,它就是采用了REITs的做法,减少资金沉淀,增加它的资金周转率。如果说有公司能够把它的商业模型往这个方向来倾斜的话,我们会非常感兴趣。我们提到彩生活,大家对彩生活有各自的看法,但是不可否认的是,整个房地产行业的ROE在从以前16%、17%,今年降到12%左右,彩生活还是稳定在20%左右。它通过转型变成轻资产,可以提高它的ROE。

第三类公司是能够做到强强联合的,比如说远洋地产和中国人寿,通过跟中国人寿合作,人寿拿它的股份,然后对它提供信用上的担保,这样我们可以看到,从去年底开始,它的信用评级被提升了,它的信用评级被看做和中国人寿是一样的。还有绿城和远洋地产,这属于国企和民企的合作,国企的资质会好很多,这样也是可以强强联合,提高你的资质,降低你的融资成本。哪怕每年降低1%和2%,我觉得也是非常好的趋势。

这三个方向是比较好的出路。但是整个行业,我觉得担心会比较多,不说会减少多少,我们看在国内上市的地产公司可能有一百四五十家,香港上市的公司可能有七八十家,这么多公司,我连名字都记不过来,为什么要买这家公司?如果看不到它的特色,我们看不到改变的趋势,我们是很难买进去的。我们全球管理的资产有5000亿美元,我们不止头房地产一个行业,如果我们看到这个行业有恢复的话,它的估值非常便宜,我们是非常愿意投的,但是如果大家的同质化很严重的话,我们觉得整个行业的投资价值并不大。

金增祥:王曦先生的观点,我稍微总结一下,不止是房地产过剩,股票也过剩,他们很难选,你要被看上,需要快周转,要有特色,还要强强联合。

我们这里还有一位基金方面的朋友,是涂琦先生,他是来自于英国的贝利吉福德基金管理公司,他们公司是一只老的基金,他是研究中国经济和基金方面的分析师,我们想听听他的一些看法。

涂琦:非常荣幸有这样的机会发言,我们公司主要是管理国家、地方政府和公共机构的养老金,主要业务是做全球范围内的二级市场的股票投资,其中我们多样化资产的策略,有一部分的资产配置可能会考虑上市的REITs,现在国内还没有这样的产品。但是我对国内REITs的前景是非常乐观,所以是乐永远大于忧。从资产证券化的规模来看,我们的比例非常低,美国和英国分别达到了60%和22%,按揭REITs的发展就会非常大,因为人口逐渐老龄化,导致长期利率下行,以后越来越多的人会贷款买房。而我们的首付比例比欧美发达国家要高很多,而且中国人非常节约,存款比欧美国家的人比例都要高,所以正常情况下还贷是一个大概率事件。所以流动性很好的按揭REITs是一个很好的产品。当然其它种类的REITs我也看好,比如说移动互联网下仓库租赁的REITs,还有养老医疗保健的REITs,产业园的REITs,还有人文寻根背景下的旅游业的REITs等等。

提到忧虑,我想我最大的忧虑应该是在政策方面,如果我们国家能以为股东谋取最大利益的方式发展REITs,而不仅仅是帮助银行减轻帐面上的负担,或者是帮助开发商进行短期的融资,如果这个能做到的话,我会对咱们国家的REITs发展非常看好。

金增祥:谢谢涂先生。

丁红兵:我是鼎信长城基金的丁红兵,负责投资管理的。今天我们这个论坛开篇的时候,长富汇银的张总就说基金才做了没几年,就变成了一种昨日黄花的感觉。我感觉我们基金走的路和信托、银行的差异化不太明显,有很多人把基金理解为高利贷,并且短期化的,其实这并不是基金应该发展的方向。我们鼎信长城基金在过去5年累计也投了300亿的规模,在去年新增的80亿当中,我们的股权占比已经超过了50%。

我下面谈两个点,一个是我们未来基金应坚持的方向,一个是股权化,就是我们要尽量跟银行资金和信托资金的纯债性区别开来。基金在未来替代银行的债权基金的空间其实是非常大的,未来基金看的更多的是乐,而不是忧。目前看来好像基金在被大家遗忘,大家拥抱互联网,好像基金的路越走越窄,其实不是。

我觉得未来我们要走的是两个方向,一个是做大,我们国家的一些主权基金、养老基金,包括企业年金,保险基金等等,这些大的机构资金才是基金未来拓展的大的方向。其实国外成熟的基金都是以养老基金和企业年金为主的,而我们现在还是在以私募的投资者去100万一份的卖,这个资金的来源狭窄决定了我们没法做更多的事情,也没法做更长期的事情。只有我们在大基金的来源下,才能做真正的长期化,只有长期化才能够与开发商深度的合作,在跨周期里面为他提供资金支持。另外一个是小,我们的基金募集通道要跟P2P、直募结合起来。这是我对基金未来的一些看法。

金增祥:谢谢各位的发言,我们这次讨论就到此结束,谢谢台上的嘉宾。

主持人:再次感谢各位讨论嘉宾,请各位合影留念。

尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,2015博鳌房地产论坛紧张、忙碌的两天大会议程到此全部结束。

博鳌房地产论坛已经走过了十五年,走过了中国房地产业的黄金时代,见证了房地产的兴盛与荣耀,一直向前。

未来,我们一起将共有的平台继续做大做强。待到来年,希望我们每一位房地产人以及所有关心、支持房地产的朋友,可以再次相约海南,一起见证中国房地产行业发展的每一个关键时刻。

非常感谢各位来宾在两天论坛期间对我们的支持,谢谢大家。另外,提请各位嘉宾注意,明天8月14日,组委会安排了精品项目实地考察及品鉴,本次考察项目为绿城蓝湾小镇,请大家留意组委会的议程指引,按时前往。

最后,再一次祝愿大家在海南过得开心,并能有所收获,我们来年再次相约。

撰文:博鳌房地产论坛

审校:杨晓敏

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