合景泰富:不会盲目追求销售额而牺牲毛利率
时间: 2014-08-29 17:56:12    来源: [ 观点地产网 ]

不会盲目追求销售金额而牺牲毛利率,今年年底非常有信心维持35%左右的毛利率,以及比较高的净利率水平。

  观点地产网 8月29日,合景泰富地产控股有限公司在香港召开2014年中期业绩发布会。会上,投资者关系总监吴晓怡表示,公司上半年预售情况良好,按年增长24%,录得预售额100亿元,已完成全年210亿元目标的48%。“公司非常有信心达成年度目标。”

  吴晓怡分析道,其实上半年公司的去化率差不多做到了63%,下半年因为有190亿的货量,其实去化率只要达到60%就已经可以完成目标。

  据其介绍,合景泰富下半年还将推出7个全新项目,其中广州、南宁、北京、天津各1个,杭州会有3个,全年可售项目共计38个。可售货源的还是以中小户型为主。“项目数的增多,很大程度带动了预售额的增长。”吴晓怡表示。

  至于销售策略方面,主席兼执行董事孔健岷则表示,在维持一贯的利润率的基础上,希望随行就市,尽快出货。

  “如果库存在一定比例上是不希望减价的,但如果有些货量本身地价比较便宜,利润率比较高,而现在又想推货的,这是有价格空间可以调整的,这方面我们会随着市场去做一些适度的调整。”孔健岷如是强调。

  与此同时,吴晓怡也表示,不会盲目追求销售金额而牺牲毛利率,今年年底非常有信心维持35%左右的毛利率,以及比较高的净利率水平。

  截至6月底,合景泰富的毛利约19.4亿元,较2013年同期上升16.4%。毛利率录得35.7%,与去年同期的35.9%基本持平。净利润率为24.7%,而2013年同期则为29.2%。

  而为了实现尽快出货,合景泰富在拿地上更偏向于小型地块。“上半年大型土地买得相对少,因为小型地块有利于快速开售,增加可售资源。”吴晓怡表示。以杭州为例,合景泰富去年年底跟今年1月份在杭州拿的3块地,总的体量只有22万平方米左右。

  不仅倾向小型地块,合景泰富还更多地尝试合作拿地。吴晓怡透露,公司现在多了合作项目,通过引进合作伙伴来分摊土地款。上半年公司通过合作方式在广州拿了两块地,而在北京与龙湖、绿地合作的项目也已经开售。

  布局方面,合景泰富会更着重于一线城市以及高端二线城市,吴晓怡认为,一线城市供需关系更健康,溢价空间更高,而二线城市的收益会相对稳定。“上半年100亿的预售有70%是来自广州、北京、上海。”

  此外,对于下半年的市场,孔健岷也持有乐观态度,“下半年的市场会比上半年要好一点,最主要是限购政策在很多城市都放开了。整体来说,下半年的销售会比上半年乐观点。”

  以下是合景泰富地产控股有限公司2014年度中期业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:公司下半年有没有具体的买地计划?预算是多少?听说合景泰富土地款会分摊,那这种分摊的模式是怎样的?还有下半年公司的整体去化率预期会是多少?

  徐锦添(首席财务官兼公司秘书):关于下半年的买地计划,其实我们不会设定拿地金额,而根据现有的土地储备看,是足够我们未来四到五年的发展需要的。最主要还是会根据我们的销售速度去定到底要买入多少土地。

  吴晓怡:其实上半年公司的去化率差不多做到了63%,下半年因为有190亿元的货量,要达到下半年110亿元目标的话,其实去化率只要达到60%就已经可以完成目标,所以我们非常有信心。

  现场提问:孔总如何看待下半年内地的房地产市场,因为现在看到内地的房地产市场是有放松的,这对公司会不会有什么影响呢?销售方面会不会根据这种情况进行部署?另外,关于负债方面,因为看到比去年底时这个比率是有所上升的?公司会不会有需要再发债?

  孔健岷:下半年的市场,就我个人看来,是偏向乐观的,稍微比上半年要好一点,最主要是限购政策在很多城市都放开了。当然一线城市还没有放开,但我们主力多集中在一线城市,整体来看,8月份下半月的销售是有转好的,下半年的销售会比上半年乐观一点点。

  负债方面,和去年年底比较是有上升,但和去年同期比较是有下降的。其实我们也在争取,到今年年底时总债务和负债率方面下降回来。

  至于整体的销售策略其实很简单,就是在维持我们一贯的利润率的基础上,希望随行就市,尽快出货。

  徐锦添:补充一下,负债率方面看到中期会上升一点,但比较去年同期其实是下降的,比去年年底有所上扬,但我们以往的记录都是如此,就是中期会偏高一点,到年底的时候会降回来。刚刚问到的集资计划,目前是没有发债计划的。

  现场提问:公司销售成本较上年同期有增长17%,这是什么原因造成的?刚刚管理层也提到下半年在杭州会有3个新项目推出,其实都是在去年拿的地,而去年杭州市场很火热,今年则不是很好,公司的销售策略是如何考虑的?

  徐锦添:关于成本,和销售价格及地价有关。去年平均售价是9000多元每平,而今年是12000多元每平,主要是目前公司销售的是偏高端的盘,而成本反而上升的最主要原因是地价,因为高端项目的地价相对来说也要高一些,可以看到我们的建筑成本方面有很好的控制,也都维持在去年3800元每平的水平。

  吴晓怡:其实销售成本对应的是当期的销售,也就是目前看到的成本对应的是上半年100亿的销售,其实按比例来说,上半年的销售同比有24%的增长,所以这样看来我们的销售成本反而是有所降低的,只占总体销售量的5.5%左右,比去年有所降低。因为我们现在除了用一些传统的销售模式以外,也多了很多如微信平台的营销微楼书,以及微信平台的社交号等,这些因素都使我们的成本降低。

  刚刚提到杭州下半年会开3个盘,我们去年年底跟1月份拿的这3块地,其实总的体量不大,加起来只有22万平方米左右,所以总体占公司土地的比例是比较小的,是想在杭州市场试一下,因为这是公司新进入的城市。另外今天最新的消息是,杭州的限购在29日起全面放松,我相信这对我们杭州的销售有推动的作用,我们在蓄客的时候已经感觉到效果,整体的蓄客很不错。

  另外,我们的项目位处杭州的未来科学城,具体位置其实靠近阿里巴巴总部,而那里有很多年轻的白领有刚需的需求,或改善的需求,正是看到由阿里巴巴带来的这些购房需求而进行的地块选择。到现在为止,售楼处、样板房,包括园林的设计都是很受杭州当地买家欢迎的。杭州买家对质量的要求是很高的,所以感觉我们的产品和周边产品相比的话,其实还是比较吸引,所以对这一块的销售不太担心。

  现场提问:刚刚提到说上半年净利润还比较理想,下半年以去化为主,那下半年会不会有减价的计划?

  孔健岷:维持利润水平是我们一贯的宗旨。如果库存在一定比例上我们是不希望减价的,但如果有些货量本身地价比较便宜,利润率比较高,而现在又想推货的,这是有价格空间可以调整的,这方面我们会随着市场去做一些适度的调整。

  现场提问:公司上半年在商业方面动作还比较大,那北京崇文门项目的预期会是如何?

  孔健岷:还可以,今年年底估计会开盘。

  现场提问:如何看一线城市的限购,会不会有放松的机会呢?

  徐锦添:明面上是不会放松,但实质上是有一些松动的。

  现场提问:为什么会放松,需求不是一直都比较大吗?

  徐锦添:可能是政府有点担心吧,其实整体上需求还是很好很大的,比起三线城市要好很多。

  现场提问:所以就算一线放松了市场和现在也是差不多?

  徐锦添:问题不大,我们可以接受这个情况。


(发稿:见习编辑 黄银桥 罗舒晗    审校:劳蓉蓉)
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