转型阵痛与后市看空 券商指老潘或需再售上海物业
时间: 2014-08-26 02:28:16    来源: [ 观点地产网 ]

对于目前的SOHO中国来说,要想顺利转型最简单有效的方法就是卖掉几个项目,然后集中资金开发其他回款快、利润高的楼盘。

  观点地产网 徒有“光鲜亮丽”的业绩数据或许并不足以征服券商的心理预期。

  就在SOHO中国高调宣布上半年营收和租金收入同比增长均超过八成之时,券商们却不约而同地唱起了“反调”。

  其中,花旗于近日发布的一份研究报告中指出,其对SOHO中国的前景预期较为审慎,主要是由于该公司仍在寻找机会出售未落成项目,以获取短期利润支持长远租金增长。

  花旗表示,虽然SOHO中国上半年租金收入同比增长84%至1.6亿元,但该数据已经大幅差过市场预期,公司管理层亦对未来租金水平提供指引。而若收购遇阻,SOHO中国转型至投资物业仍需要一段长时间。

  因此,花旗认为SOHO中国前景充满阴霾,加上现时估值过高,故重申其“沽售”评级。

  断臂求生 上海物业或再售

  值得关注的是,花旗在该份研报中特别指出,SOHO中国管理层重申将会继续出售上海非核心物业。

  事实上,仅在数月之前,SOHO中国与金融街达成一项收购协议,其将以52.32亿元出售SOHO中国位于上海的两个项目。

  该次所出售的物业分别为“SOHO静安广场”和“SOHO海伦项目”。据悉,上述两个项目为SOHO中国于2011年收购,当年4月1日,SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄-794弄地块,后被命名为SOHO静安广场。

  仅在12日之后,SOHO中国又以24.7亿元收购上海海伦路地块,后被命名为SOHO海伦广场。以两个项目当时的买入成本41.04亿元计算,SOHO中国该次出售净赚11.28亿元,溢价率为27.49%。

  而此前外媒消息称,SOHO中国实则欲出售上海三个项目。因此,在成功转让上述两项目之后,后续再次出售亦非空穴来风。

  在外界看来,出售上海物业是SOHO中国在转型期“断臂自救”的一种方式。据悉,2012年8月份,SOHO中国宣布在未来的三年,将由散售的商业模式改为持有出租物业。

  对此,有分析指出,从目前的情况看,由于转型持有出租物业,SOHO中国的资金压力骤然提升,以其自有资金和“微薄”的租金收入,肯定无法支撑公司在京沪十余个项目的开发。

  因此,该分析师表示,对于目前的SOHO中国来说,要想顺利转型最简单有效的方法就是卖掉几个项目,然后集中资金开发其他回款快、利润高的楼盘。

  据SOHO中最新发布的半年报显示,目前其旗下物业项目总计13个,其中投资物业12个,销售项目仅1个。而在该13个项目中,上海占据9席。

  然而,不容忽视的是,眼下上海商办市场的表现并不乐观。数据显示,截至7月底,上海商办存量面积达1378.23万平米,存量套数85463套。

  若以前12个月的商办销售速度来计算,全市商办存量套数大概需要27.1个月才能消化,存量面积则大概需要42.5个月。

  在潜在的市场压力面前,或许不难理解老潘为何急于出售上海非核心物业。

  后市看空 SOHO转型阵痛依旧

  上海静安及海伦项目的出售带给SOHO中国的是一份略显“漂亮”的中期业绩。其中报显示,SOHO中国上半年营收约47.5亿元,同比大幅上升约83%。另外,期内实现公司核心纯利12.2亿元,同比增长128%。

  SOHO中国称,期内营业额大幅上升,主要原因是由于结算的建筑面积较去年同期增加所致。期内结算的建筑面积约为8.06万平米(不含车位面积),较2013年同期结算的建筑面积上升97%。

  此外,据了解,上半年SOHO中国实现租金收入约1.64亿元,同比上升约84%。其中,望京SOHO塔三项目于2014年4月底开始预租,截至目前办公部分已经预租约35%。而上海SOHO复兴广场项目办公部分也已经出租约20%,商业部分已经出租约50%。

  业绩“漂亮”的背后却不见得券商会为此“买单”。花旗在其研报中便直言,虽然公司核心纯利12.2亿元符预期,但主要是由于出售所得一次性收益,而其上半年未确认销售预期跌至40亿元,相信未来盈利将会下跌。

  其续指,SOHO中国上半年1.6亿元的租金收入也大幅差过市场预期,若其出售事项受阻,SOHO中国的转型之路仍需较长的一段时间。

  富瑞亦在研报中指出,其预期SOHO中国盈利将会于2014年及其后两年年分别下跌50%、45%和28%,原因包括物业销售显著下跌以及忧虑现时内地市场下的出租情况。

  另外,里昂更是直言不讳,其称,由于SOHO物业组合变得完全,才使租金收入上升,但基数仍低,而出售上海非核心物业仍有不确定性,加上过去一至两季度,北京及上海的办公室市场租金有下行压力。因此,里昂维持其对SOHO中国“逊于大市”的评级。

  虽然潘石屹在年初业绩会上再次宣布转型成功,但就事实而言,SOHO转型之路或许还任重道远。


(发稿:见习编辑 张常旺    审校:武瑾莹)
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