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苏鑫:崎岖路况下的商业地产新机会
时间: 2014-08-08 17:20:16    来源: [ ]

未来商业地产资产证券化一定是有很大的机会,未来房地产行业的机会就是庆幸我们已经驶向了崎岖的山路。

  苏鑫:感谢观点论坛,感谢陈诗涛女士给我这个机会和大家分享一下我们对商业地产基金的一些看法。我给这个命题加了一个定语,叫“崎岖路况下的商业地产新机会”。

  首先我们分析一下这次调整到底是怎样的状态,未来的趋势是什么样的。我们先回顾一下2008年和2011年的两次调整,2008年是一个U形的结构,时间只有9个月,这次是一个大U形,这次最大的不同就是供需发生了本质的变化,这个周期可能是两年,甚至更长的时间。当然取决于不同的城市,一线城市可能供需没有问题,时间不会太长。三四线城市如果供应量太大,这个周期就会比较长。

  在这种大U形的背景下,我们要分析一下是什么原因造成大U形的,难道仅仅是因为银行收紧了信贷吗?不完全是。我们看到了供需的逆转,其实有一个很重要的原因,是因为以前炒房的这些钱通过影子银行、信托、基金的通道,进入了房地产行业,这些钱拿了大量的土地进行开发。反思现在遇到的问题,说到底还是政府原来更多的政策约束,不是市场化因素造成的。所以我们不要企盼政府再出来一个所谓的救市的政策。未来两三年可能又会产生巨大的变化,一个剧烈的因素出现,可能会出现市场过度的反应和其他因素的干扰,我们很难判断市场的变化。

  这几天我们也看到一些积极的声音,因为在以前的论坛上,我们更多看到的是抱怨。我们抱怨政策,抱怨政府,抱怨银行。但是我们听到了一些声音,开始关注自己的行业,开始反思。其实我们不是一个成熟的行业,因为我们还不能够做到所有的房子都不漏雨。我们是一个产业严重过剩的行业,虽然由5万家变成3万家,未来很可能死掉2/3。我们还是一个严重的靠政策吃饭的行业。最近网上的一个数据,说政府官员腐败,95%的都跟开发商有关系,都跟房地产有关系。所以我们还是应该反思。所以我们看到的是路况不同了。以前这个行业是一条高速路,我们每个企业就是一个非常漂亮的完美的赛车,我们只要不断地融资,敢于负债敢于拿地,踩尽油门,这个车就可以往前走,我们就可以赚钱。现在路况变了,因为政策变了,金融变了,税收也变了。这种环境下,已经驶到了崎岖的山路,但是我们大部分的企业还是开着跑车,而且都已经支离破碎了。

  商业地产也面临巨大的问题,主要是两个问题,一是供应量过剩,一个是缺乏金融支持。我们看到太多的城市,有很多的商业项目在两三年之间出现,源于我们根本就没有规划,只要一个区长就可以改变规划,就可以多建一些购物中心,就可以多建一些酒店,所以肯定是大量的供过于求。按照陈启宗先生的说法,这些房子只能够养老鼠,我有一个观点,可能还可以做其它的事情,后面也许还能够探讨一些方法。另外就是缺乏金融支持。跟商业地产相关的无外乎开发贷和金融贷。住宅产业在国内更接近于制造业,它是快速生产、快速销售的,而商业地产从本质上更接近于金融。如果没有创新的金融进行支持的话,这个行业也肯定发展不起来。我们从国外看,商业地产基金分为类,一个是开发型基金,一个是增值型基金,一个是持有型基金。

  开发型基金在国内的机会可以选择在一线城市或者1.5线城市的核心区域或者是副中心。土地的获取非常重要,因为现在这些土地这么高的价格很难持有,必须要拿到一些便宜的土地,要跟文化、产业结合。这是我们在去年底投资的一个上海的非常大的项目,就是上海的梦工厂,这个项目用了150亿,我们基金投资30多亿,这个项目是通过文化来进行的商业开发,它有8个剧院、有世界上最大的imax影院,有3个小剧院,一个音乐剧场,还有一些文化设施。通过文化就可以拉动消费人群,就可以做到更多的体验。当然还能带动这个里面的商业的发展。未来我相信这个项目一定能成为上海的一个城市名片。当然这里面的运营,资产管理公司很重要,我们是和中国最大的文化基金、和兰桂坊一起合作。

  增值型基金包含有两种,一种是新建的,我把它建好,一种是把已经建好的运营成熟,我们讨论一下存量房有没有这种机会,就是这种房子建好之后,过剩的放在那里除了养老鼠还能干什么。其实它有机会,只要它是在核心城市的核心区域就有机会。商业地产的本质是提升,目前有一个重大的机会,就是一线城市和1.5线城市已经步入了存量时代,核心区的商业地产基本上是这样。当然有些是过剩的,有些经营不好,我们能不能创造一些机会?这是我们在去年底在上海南京西路并购的中华企业大厦项目,后来通过改造了,我们把名也改了,叫静安高和大厦,它的外立面、室内装饰、机电全部重新装修,政府非常支持,它不单单改变了城市的面貌,也潜在地增加了商业地产面积的供应。存量楼宇的改造机会就在于分化,就在于需求。我们看另外一个案例,这是在北京的,是基金做的一个白领公寓,之前是一个很破的写字楼,经过改造之后把它变成了一个公寓。其实这不是什么新鲜的东西,在成熟的市场不仅仅是楼宇的更新,而是城市的更新,这是在日本东京的丸之内,是60年代的CBD。由于竞争的激烈,这里一度非常不景气,它的楼都是一样的,写字楼里进不去,所以他们决定把楼里切出一块做商业,这样楼连起来就成了街区,焕发当地的活力。

  持有型基金。目前在国内还没有真正的持有型基金,但是我相信在不久的将来就会出现,因为保险天生的就应该投成熟的商业地产。现在这些钱在做什么呢?在大量的投资政府的市政债,有7%到8%的回报,他不会投3%到4%的商业地产持有上。未来市政债不会有这么高的收益,所以我觉得保险一定会跟持有型基金合作。所以我们现在要做好准备。

  REITs的出现不仅仅是一种迎合市场的,解决中国商业地产问题的一种金融手段,它还可以解决老百姓的投资问题。试想一下,如果有50万还可以投一个小铺子,有5万块钱能投什么?其实在国外,这些钱都可以给REITs,就可以让老百姓真正地分享城市化带来的红利。我们看到一些类持有的基金已经出现了,比如说中信启航,未来REITs、资产证券化一定有很大的机会。

  未来商业地产资产证券化一定是有很大的机会,未来房地产行业的机会就是庆幸我们已经驶向了崎岖的山路,就看我们在座的各位有没有准备好越野车。


(审校:刘满桃)
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