金色江南低价首开 资金压力下滨江大举跑量
时间: 2014-07-22 01:31:58    来源: [ 观点地产网 ]

在这低价策略背后,亦不难看出,在杭州楼市持续下行中,滨江集团所面临的巨大压力。

  观点地产网 对滨江来说,“低价首开”已成一种既定的销售策略。从2012年的曙光之城、金色黎明到今年的万家名城、金色江南,滨江楼盘的每一次“低开”,都能触发楼市销售热潮。

  7月18日晚间,滨江集团旗下金色江南项目,作为滨江进入萧山板块的首个楼盘,以起价12560元/平方米,均价16160元/平方米首开,极低的价格引得各方关注。

  对该项目低价首开,在策源机构研究员顾晓立看来,“滨江就是这样子,会根据市场变化,选择稍微低开来稳走(量),且已形成一种惯性。”

  据了解,金色江南项目以低价首开,在销售上已经取得了较好成绩。而在这低价策略背后,亦不难看出,在杭州楼市持续下行中,滨江集团所面临的巨大压力。

  事实上,滨江集团董事长戚金兴曾表示,“滨江的目标远期为200亿元,今年市场不好,做100亿元可以,市场再不好,做50亿元也可以。”

  低价入市

  7月18日,滨江·金色江南首开,起价12560元/平方米,均价16160元/平方米。此次金色江南推出1、2、3、4、6,五幢楼共668套房源。

  对比钱江世纪新城板块周边在售项目,顺发·江南丽锦均价1.9万元/平方米;龙湖·春江彼岸均价2.5万元/平方米;莱蒙·水榭春天均价则在2-2.3万元/平方米。

  此次金色江南以均价16160元/平方米首开,完全能称之为极低价。事实上,相对于周边同类型项目,该项目相当于以近4000元的价差上市。

  历史资料显示,2013年6月6日,滨江集团以9.2亿元竞得钱江世纪城N-22地块,拟建金色江南项目,成交价格溢价率为0.03%,成交楼面价为9501元/平方米。

  该地块东至合丰四路、西至五堡直河、南至外环西路、北至N-20地块(110KV顺丰变),占地面积38744平方米,规划建筑面积96860平方米,容积率为2.0-2.5。

  分析认为,金色江南低价首开的“底气”首先得益于拿地价。该拿地价是钱江新城板块的抄底价,因此,它比周边楼盘有更为灵活的调价空间。

  分析还指出,滨江采取低价首开赢得市场的营销手段,也是项目得以低开的关键。

  此外,滨江集团一贯认为的“只要购房者们能接受什么价格,我就卖什么价格”的“以市场定思路”的营销策略也是该项目“低开”的关键。

  对于上述策略,策源机构研究员顾晓立认为,“一方面能在短时间内提升销量,但另一方面,也会让购房者对滨江的楼盘持观望态度,以期在其均价更低时买入。”

  “滨江”现象背后的压力

  据了解,早在今年2月15日,滨江·金色江南已开放现场售楼处,原定3月份首次开盘。

  对于推迟开盘的原因,戚金兴曾解释,考虑到杭州楼市,“我们开盘就会有滨粉跟进来,现在市场波动比较大,我们要在市场相对稳定的时候给我们的滨粉一个合理的价格。”

  而在顾晓立看来,金色江南选择在7月开盘与“价格、客户和市场三者都有关系”。

  他分析称,3月份在整个杭州市场不被看好的情况下,金色江南较高的入市价,让购房者更多处于观望中;而周边楼盘,特别是金昌·春和钱塘,在竞争上的优势,也给其开盘带来了较大压力。

  除开盘压力外,随着下半年楼市政策的松动,滨江在去库存方面也面临着一定的瓶颈。

  据萧山房地产管理处的数据,截止到6月30日,萧山区可售房源共22635套,比去年同期的17543套增加了5092套。若按照今年上半年的去化速度,消耗这批库存大约需要两年半。

  “在萧山、余杭限购取消已成大势的情况下,金色江南选择在此时大量推盘,低价入市,是一种比较明智的做法。”顾晓立分析说,此举能绕开“限购”取消、“限降”开始后,楼市愈加激烈的竞争。

  此外,对于市场传言的金色江南“短时间‘清盘’旨在快速回笼资金,准备下半年抄底杭州土地市场”的说法,顾晓立在接受观点地产新媒体采访时表示赞同。

  顾晓立认为,随着楼市的回暖,下半年杭州土地市场供应会增加,土地价格也将有所上升。“金色江南低价,甚至是亏本快速去化回笼的资金,再次投入到土地市场中有利于节约集团开发土地成本。”

  金色江南此次首开推出600余套房源,若全部售出将回笼资金超过9亿元,可以一举抵掉该项目9.2亿元的拿地成本,为滨江下一步落子提供资金保障。


(发稿:见习编辑 付庆荣    审校:劳蓉蓉)
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